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1、物业公司管理层岗位技能竞赛考试试题及答案汇总 共计 160个题目： 口试题： 1、什么是物业管理？ 答：业主通过选聘物业服务企业或专业服务企业，由业主和物业服 务企业按照物业服务合同约定， 对房屋及配套的设施设备和相关场地 进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 2、 物业管理区域内哪些事项由业主共同决定（说出任意四项即可） ？ 答： （1）制定和修改业主大会议事规则及管理规约； （2）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （3）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者 撤销业主委员会不适当的决定； （4）业主委员会不履行职责的，责成其恢复履行职责； （5
2、）选聘、解聘物业服务企业； （6）筹集和使用住宅专项维修资金； （7）决定改建、重建建筑物及其附属设施； （8）决定物业管理区域内的其他物业管理事项。 3、业主委员会应当履行职责有哪些（说出任意四项即可）？ 答： （1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （3）组织业主委员会的换届、改选、增补； （4）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服 务企业履行物业服务合同， 制止并向有关行政管理部门报告物业服务 企业损坏业主权益的行为； （5）监督业主管理规约的实施，督促业主交纳物业管理等依照合同 应当缴纳的费用；
3、（6）接受业主、使用人对物业服务企业的投诉； （7）配合街道办事处或乡镇人民政府、居民委员会做好本住宅区的 社区管理工作； （8）业主大会赋予的其他职责。 4、物业服务合同到期，需重新签订物业服务合同，一方不续约的， 应该在什么时间告知对方? 答：在合同期满三个月前。 5、物业利用公共部位、公共设施设备经营的，应当争取谁的同意？ 收益怎么使用？ 答：应当征得相关业主、 业主大会同意； 收益主要用于专项维修资金， 也可以按照业主大会要求决定使用。 6、物业服务企业应该在什么时间到房地产行政主管部门备案？ 答：自签订物业服务合同之日起30 日内。 7、业主委员会应当自选举产生之日起多长时间持业主委
4、员会选举结 果和选举情况报告、 管理规约及业主大会议事规则到县（市）区房产 行政主管部门备案， 并将业主委员会选举结果、 管理规约及业主大会 议事规则在物业管理区域内公示？ 答：三十日内。 8、制定和修改管理规约，应当经多少的业主同意？ 答：专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业 主。 9、从什么时间开始计收业主的物业管理费？ 答：按约定日期办理收楼手续的，从办理收楼手续之日起开始计算； 未按收楼手续约定日期办理收楼手续的，以开发商发给业主的 “收楼 通知书”上标明的交房时间的日期开始计收物业管理费。 10、物业服务企业成本由哪几部分组成？ 答： （1）管理、服务人员的工资和按
5、规定提取医疗保险、养老保险、 福利费等费用； （2）共用部位、共用设施设备日常运行、维修及保养费； （3）绿化养护费； （4）清洁卫生费； （5）秩序维护费； （6）办公费用； （7）固定资产折旧费； （8）共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； （9）经业主同意的其他费用。 11、新建物业的建设单位在办理房屋预（销）售许可证时，应当向物 业所在地市房产行政主管部门提供什么？ 答：前期物业服务合同和临时管理规约。 12、物业经营用房的经营和收益管理方式，由谁来决定？ 答：业主大会。 13、物业管理服务有哪些特点？ 答： （1）物业管理服务的公共性和综合性； （2）物业管理服务受益主体的广泛
6、性和差异性； （3）物业管理服务的即时性和无形性； （4）物业管理服务的持续性和长期性 14、物业服务企业享有哪些权利（说出任意两项即可）？ 答： （1）按照物业服务合同进行相应管理； （2）按照物业服务合同收取服务费用； （3）对装饰装修活动进行监督； （4）对造成物业共用部位、共用设施设备和场地损害的行为，要求 责任人停止损害； （5）依据法律、法规规定和物业服务合同约定享有的其他权利。 15、物业服务企业应履行哪些义务（说出任意两项即可）？ 答： （1）按照物业服务合同要求提供物业服务； （2）接受业主、业主委员会的监督，定期向业主大会、业主委员会 报告物业服务合同履行情况和物业维修资金
7、使用情况，并进行公示； （3）公示物业服务合同约定的收费项目和标准； （4）公示利用共用部位、共用设施设备经营收益和支出情况； （5）协助有关部门制止违法、违规的行为，维护物业管理区域秩序； （6）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。 16、物业使用中禁止哪些行为（说出任意三项即可）？ 答： （1）损坏房屋承重结构、主体结构、破坏建筑物外貌； （2）擅自改变物业共用部分结构、布局及既定用途； （3）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地； （4）损坏物业共用部位、共用设施设备及场地、擅自移动占用共用 设施、设备； （5）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动； （6）管理规
8、约和物业服务合同禁止的其他行为。 17、简述物业管理民事责任的免责条件。 答： （1）不可抗力； （2）正当防卫； （3）紧急避险； （4）受害人自己的过错致使损害发生的； （5）第三人过错致使损害发生的。 18、简述引起物业管理行政责任违法行为的表现。 答： （1）非法处置属于业主的物业共有部分及设施； （2）非法经营行为； （3）挪用专项维修基金的行为； （4）违法的转委托行为； （5）妨碍管理行为。 19、什么条件下可以采用协议方式选聘相应的物业企业 答：投标人少于 3 个或住宅建筑面积低于3 万平米的， 经物业所在地 县级以上房地产行政主管部门批准后，可协议选聘。 20、投标文件应当包
9、含的内容： 答：(1)招标函； （2）投标报价； （3）物业管理方案； （4）招标文件要求提供的其它资料。 21、简述物业管理合同的基本原则。 答：物业合同的成立和履行应当遵循以下主要原则：（1）平等原则； （2）合法原则；（3）自愿原则；（4）公平原则；（5）委托权主体属 于业主的原则；（6）产权与管理权分离的原则；（7）审查的原则； （8） 政府指导，干预原则。 22、 业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同应约定哪些具体 内容？ 答：应对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专 项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内 容进行约定。 23、什么是住宅专
10、项维修资金？ 答：住宅专项维修资金是住宅公用部位、公共设施设备保修期满后的 维修和更新改造费用。 24、决定筹集和使用专项维修资金，应当经多少业主同意？ 答：专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之 二以上的业主。 25、业主委员会有哪些情形时，物业所在地的县（市）、区房产行政 主管部门应当予以制止， 责令限期改正或者撤销其决定， 情节严重的， 可暂停其活动并通告全体业主？ 答： （1）业主委员会的行为违反法律、法规和政策规定的； （2）业主委员会的行为危害社区安定和社会稳定的； （3）业主委员会侵害业主合法权益。 26、哪些项目禁止从住宅专项维修资金中列支？ 答： （1）依法
11、应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共 用设施设备维修、更新和改造费用； （2）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、 有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用； （3）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备 所需的修复费用； （4）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用 部位、共用设施设备的维修和养护费用。 27、专项维修资金不敷使用时如何办理？ 答：经业主大会同意，由管房单位组织，按产权人占用房屋建筑面积 比例向产权人续筹。 28、业主转让房屋所有权时，结余的专项维修资金如何处理？ 答：不予退还， 随房屋所有权过户，房屋因拆迁或者其
12、他自然因素造 成住房灭失的，应将专项维修基金余额按业主个人缴纳比例退还给业 主。 29、 物业管理条例对住房专项维修资金的权属和用途是如何规定 的？ 答：住房专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业 共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造、不得挪作他用。 30、专项维修基金是否可以由业主随意支配？ 答：专项维修资金属于业主所有，但并不意味着业主个人可以随意支 配维修资金，专项维修资金制度是基于全体业主的公共利益而确立的 制度，有关专项维修资金的收取、使用、管理等必须符合国家有关规 定。 31、住宅专项维修资金是怎么管理的？ 答：物业管理区域为单位建账、 按户核算，银行专户存储、
13、专款专用。 32、什么是住宅的共用部位、共用设施设备？ 答：除业主自用部位以外的区域，如：住宅的共用墙体、共用设施设 备(如上下水管线等 )、主体结构、承重部位、楼梯间、电梯大厅、电 梯、各设备房、 消防监控等设施设备， 小区道路、场地、绿化、路灯、 健身场所等。 33、建设单位与其选聘的物业服务企业应当进行物业管理交接验收， 向物业服务企业移交什么？ 答： （1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、 地下管网工程竣工图等验收资料； （2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （3）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （4）物业管理所必需的其它资料（包括房屋产权资料、项
14、目批准文 件、用地批准文件、拆迁资料等） 。 34、物业承接查验办法 对物业承接查验的条件是如何规定的？（说 出任意四项即可） 答： （1）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门 出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案； （2）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视 等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热 已安装独立计量表具； （3）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服 务设施已按规划设计要求建成； （4）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建 成，并满足使用功能要求； （5）电梯、二次供水、高
15、压供电、消防设施、压力容器、电子监控 系统等共用设施设备取得使用合格证书； （6）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； （7）法律、法规规定的其他条件。 35、物业项目施工建设阶段的早期介入内容及要点？（说出任意四项 即可） 答：(1)熟悉规划设计内容，对现场施工情况进行跟踪； (2)参加项目沟通会，准确了解现场施工进度节点和各专业分项施工计 划； (3)跟进设施设备的安装调试，了解设施设备的使用功能和操作要求， 并收集相关的技术资料及文件； (4)熟悉并记录基础及隐蔽工程、 管线的铺设情况， 特别注意在设计资 料或常规竣工资料中未反映的内容； (5)与建设单位就施工过程中的问题共同磋
16、商，及时提出并落实整改方 案； (6)仔细做好现场记录， 将重要的场面拍照、 存档，为今后的物业服务 提供资料，也为将来处理质量问题提供重要依据； (7)物业服务企业不是建设监理单位，要注意介入的方式方法， 既要对 质量持认真的态度，又不能影响正常的施工、监理工作。 36、物业项目营销策划阶段的早期介入内容及要点？（说出任意四项 即可） （1）根据物业产品类型、目标客户群的定位确定物业服务的模式； （2）根据物业规划、 配套确定物业服务的基本内容和服务质量标准； （3）拟定物业服务的各项费用的收费标准及收费办法，协助各种手 续的报批； （4）协助建设单位起草并确定前期物业服务合同和临时管理 规约 ； （5）安排现场咨询人员， 在销售现场为客户提供物业管理咨询服务； （6）评估项目红线内外影响业主生活的不利因素，向建设单位提出 建议； （7）接受建设单位的委托对销售中心、样板房等提供物业管理服务， 并展示未来物业服务的状况； （8）物业服务费的定价除考虑物业档次、定位外，还应考虑物业服 务成本的增长趋势和可持续经营； （9）对于物业服务的宣传及承诺，要实事求是，符合法规。在销售 时应依
