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1、物业服务企业 多种经营服务整体方案（参考版） 物业服务公司 年 月 NEW 物业服务企业多种经营服务方案 长期以来，公司作为专一从事居住物业管理的企业，一直被 笼罩在亏损的阴影之中。因此，公司要想赢利，除扩大管理面积 外，还应利用自身优势开展多种经营活动，以此弥补物业主业的 不足。 当前，公司就面临着亏损的尴尬境地。因此，积极开展多种 经营，不断创新赢利模式，创造新的赢利点，增加经营收入，已 经成为我公司继续发展壮大的首要任务。 物业项目作为业主的集中地，从理论上来说，是一个需求非 常集中的天然市场。*物业要想成为具有巨大经营潜力的公司， 必须盘活业主的需求资源。经营思路要打破原来围绕“小区物
2、业” 转的传统做法，改为围绕“人的需求”转的做法。实际上，业主 和使用人的需求就是我公司可经营的项目。 1. 开展家政服务。 许多小区的业主， 因工作忙而无 暇顾及家庭清洁，他们往往请家政 公司的清洁工上门服务，这本是无 可厚非。问题是，业主请家政公司 的人员上门服务，无论是对业主， 还是对小区管理和安全都不利：家政公司的清洁工上门，业主家 里必须有人；而家政公司的人员进入小区，物业管理公司也保证 不了安全。因此，我公司可根据业主的这一要求，提供有偿的家 政服务，即能够保证业主人身和财产的安全，又能创造利润。 2.代办业务 ：为业主开办代售飞机、车船 票、旅游联系、 订餐订宾馆、 物流等业务。
3、 现在人们的生活，讲究凡事图方便，而 我公司开展上述业务，就很好地迎合了 业主，既满足了他们的需要，又得到了 中介服务费，同时还融洽了业主与物业 管理公司的关系。 3.开办电梯、园区等广告业务。许多商家在做宣传时，绝不仅 仅只关注报刊和电视电台等新闻媒 体，也将物业小区的电梯、园区等公 共场所列为他们的选择目标。我公司 可以经过业主委员会的同意，将电 梯、小区院内显眼处用作商家张贴、 悬挂广告宣传画和招牌的场所，并与 业主委员会合理分配收入，每月也将 会有一笔不菲的收入。 4、开办房屋租售业务。房屋出租、出卖，可以说是各小区都有的 事，往往是业主想出租、出卖房屋而找不到租赁户、买方，而租 房者
4、、买方也因找不到房主而发愁。我公司可以为业主房屋出租 提供中介服务，这样既方便了业主，又方便了租赁方，收费合理、 服务方便，各方都能得到满意的结果。 5.家居装修装饰行业（拎包入住）。随着我国城市化进程的加快， 居民生活水平不断提高，家装行业发展迅猛，蕴藏着巨大的市场 商机。物业管理行业与装修行业有着天然的紧密联系，参与这项 服务有其天然的资源优势，我公司可采取投资成立家装公司或与 家装公司合作两种方式进行经营。 其实，我公司开展多种经营活动，并非只有上述几种类型， 还可以根据自己的实际情况开展经营项目。 衣着方面： 包括洗涤服装服务和裁剪、制作服装服务。 饮食方面 ：如餐馆店、快餐服务和音乐
5、茶社、咖啡屋酒吧的便民 服务。 购物方面： 包括日用百货供应和副食供应。 金融方面： 进行水、电、暖等方面的代收代缴工作。 无论是什么样的多种经营，都要遵循效用、方便、态度、满意 的要求来进行展开，给业主最满意的服务、方便业主的生活，这 是前提，对于有有偿及无偿也是要区分对待的，不要因是无偿服 务就降低其服务的质量，探索更适应现代物业管理的信息化平台 多种经营模式，充分利用信息化优势，去建立自己的经营模式。 一般情况下具有经营性的项目很多，主要有； 衣着方面：包括洗涤服装服务和裁剪、制作服装服务。 饮食方面：如餐馆店、快餐服务和音乐茶社、咖啡屋酒吧的便 民服务。 家居方面：提供搬家、房屋装修、
6、装满、房屋修缮等服务。 教育方面：可合作开办幼儿园、托儿所、小学、中学、社区大 学、老年大学。 娱乐方面：如成立棋牌社、读书社，举办影视、歌舞、健身活 动等。 购物方面：包括日用百货供应和副食供应。 金融方面：引进各银行的分理处或信用社。 经纪中介服务方面：如房屋出租、出卖中介，房屋评估、公证， 开设保姆介绍所等等。 广告业务方面：可利用小区的户外广告牌和小区的闭路电视进 行广告宣传。 开展多种经营服务的要求 基本要求是高效、优质。具体有以下四方面要求： 效用。这是用户对服务者的相应素质和使用价值的需求，它是 由服务者的知识、技能或体力转化所带来的实际效果。 方便。这是业主在讲究效用的同时对省
7、力、省时、省麻烦服务 的要求。 态度。这是用户对服务者行为方式上的需求。 满意。这是用户对于效用、方便和态度的心理感受。 综合服务的方式 综合服务的方式由其内容所决定，主要有： （l）常规服务 这是综合服务的基本方式。它主要包括公共的、经常性的、全体 业主认为必不可少的服务项目。它的服务范围，就是物业管理公 司管理业务的范围。这部分服务是有偿的，但又是非盈利性的， 带有社会公益的性质。 （2）委托服务 这是具有委托代理性质的服务方式，是一种临时性的，不固定的、 专项性的，住（用）户自愿选择的特约服务。 （3）无偿服务 物业服务企业多种经营的方式 一、从经营原理的角度看，经营的目的是盈利，盈利的
8、手段是整 合利用各类资源。物业服务企业要实现多种经营方式，可以从自 身现有的两种资源着手。 1整合自身技术、技能资源，通过产业化发展获取利润。 为了避免物业服务企业利润的外溢和流失，有实力、有条件的物 业服务企业可以成立电梯维保机构、清洁服务机构、绿化服务机 构、机电管理机构等专业服务机构。这些专业服务机构一方面承 包自己公司的服务外包业务，另一方面，合法参与专业市场竞争， 外拓专业服务市场，为企业获得更多利润。不少早期大型物业服 务企业都采取了这种盈利模式。 同样，物业服务企业可以利用自身的资源优势，向房地产业产业 链条的上游和下游延伸业务，从而达到整合经营、获取利润的目 的。例如许多物业服
9、务企业在地产策划代理、物业租赁销售，甚 至土地测量、地价评估、地产开发、园林施工、建筑监理等产业 链条环节都有所作为。 2利用所服务楼宇及业主资源，获取附加利润。 物业服务企业由于服务于物业项目而具有独特的社区经营资源。 其多种经营便可以利用这些资源，开展多种社区经营活动，为企 业获取附加利润。如很多物业服务企业引入家电维修机构、家政 服务机构、垃圾回收机构等社会服务机构，以管理处为中心，在 这个社区平台上，从这些服务机构的整合和经营中获取利润。 富有新意的是，笔者曾听闻深圳某物业服务企业，利用自己平时 工作中所掌握的业主资料，开展了婚介和旅游“业务”。他们联 合旅行社精心设计旅游行程，邀请部
10、分业主参加，在这个过程中 成全了一些有缘之人，也服务了业主、获取了利润。 二、针对不同业态形式的物业来讲，业主和商户的需求以及所拥 有的资源也不尽相同，所以，对于不同种类的物业，物业服务企 业可以选择不同的方式进行经营。 对酒店和写字楼，除了开展优质的物业服务，亦可从事与物业管 理本身没有直接关联的其他产业的经营，如餐饮经营、超市经营、 股票投资、置业投资等等。另外，物业本身也需要一些诸如电话、 卫星会议、商务活动策划等专业化商务服务，这无疑也是物业服 务公司可以开拓的利润点。这也符合物业服务企业的产业化发展 趋势，同时还可以促进物业服务企业与国际接轨的进程。 在进行商业物业的管理和服务中，物
11、业服务企业还可以为饮食区、 娱乐区、超级市场、商店等配套设施提供一些委托、代办服务， 以获取利润。 当然，产业化的经营，对企业提出了更高的要求，唯其提高自身 的专业科技水平，改善服务态度，才能获利，同时得到业主（商 户）的肯定，实现名利双收。 三、从具体项目上讲，物业服务企业的经营方式大致有以下几类： 商业餐饮类便利店、药店、照片冲洗、小超市、菜场、茶室、 特色餐馆、咖啡厅； 生活服务类干洗店、服装加工点、美容美发、代聘家教、洗 车、食品配送等； 文化娱乐类书店、音像店、报刊亭、打字复印、健身房、活 动室； 医疗教育类社区医疗门诊、幼儿园、老年学校、托儿所； 商务类商务中心，代购车、船、机票，
12、代办住户委托事项； 房地产中介类代办房屋买卖、转让、租赁业务，室内装饰、 装修； 家政类代请保姆、看护病人、订送报纸、上门清洁、代理购 物； 金融类与有关部门合作开办银行分理处； 环保物资回收类物资回收站、旧报纸书刊回收销售。 在项目的选择和组合上，物业服务企业需根据自身管理物业的特 点和需求考虑，并且要遵循方便住户、用户满意、优质高效、企 业盈利的原则 . 物业服务企业当前开展多种经营应优先选择的几种经营项目 1家居装修装饰行业。 随着我国城市化进程的加快，居民生活水平不断提高，家装行业 发展迅猛，蕴藏着巨大的市场商机。物业管理行业与装修行业有 着天然的紧密联系，参与这项服务有其天然的资源优
13、势，具体可 采取投资成立家装公司或与家装公司合作的方式进行经营。 2立体化停车场建设。 随着经济的发展，汽车进入家庭趋势明显，中国人多地少的客观 条件，使“立体化”停车场成为朝阳产业，物业服务企业天然的 拥有庞大的客户资源，易于介入，资源、收费相对有保障。 3开发社区商业。 有专家提出，城市社区建设的加快，社区商业存在巨大的需求市 场，但目前的社区商业配套不足，今后将会有其蓬勃发展的契机。 因此，物业服务企业联合开发商，加大底商和街铺的建设，如社 区购物中心、社区广场、邻里中心等，是今后物业管理中新的经 营收入点。 4发展环保产业。 环保产业近年来受到国家大力扶持，也是与物业管理行业联系比 较
14、紧密的行业。在生态环境日益受到重视的今天，环保社区得到 消费者的青睐。以收费的形式，建立区域性污水处理站，将污水 处理后作为非饮用水循环使用，无疑是一个巨大的市场。同样可 以建立区域性废旧家电电器回收中心、垃圾分类处理中心等，也 可以实现社会效益和经济效益双丰收。 5组建区域性物流配送中心。 物流配送是生活现代化的一个重要标志，居民对这种服务需求也 越来越大，物业服务企业只要在现有工作构架中增加几个环节， 即可实现。 6为社区提供信息服务。 在信息轰炸的时代，更多的商家希望进入社区进行面对面的产品 宣传，尤其是家电、建筑装饰材料、生活用品等种类，物业服务 企业参与为商家宣传的活动，能够更好地为
15、住户提供便利，或者 直接向业主提供其他各类生活服务信息，获取应得利益，何乐而 不为？ 7走国际化道路，开展社区旅游服务。 社区旅游吸引着人们和境外游客的目光，社区观光游览、居民家 中做客、品尝家常便饭、体验家庭生活（住宿）等方式中蕴藏着 巨大商机。物业服务企业完全可以和旅行社合作，组织游客到社 区参观或做客，使业主、游客和自身企业各自取得收益。同时， 也可以和旅行社合作，组织本社区居民到其他地方旅游，并从中 赚取一定的利润. 物业管理企业开展多种经营活动，并非只有上述几种类型，不同 的物业管理企业，可根据自己的实际情况开展经营项目，笔者下 面提出几点建议，仅供同行参考： 1. 开展各项娱乐活动
16、业务。如今，许多业主因提前退休或其他原 因在家休息，经常去茶馆、棋馆、牌馆、麻将馆与朋友聊天、奕 棋、打牌搓麻将，以消磨时光。由于许多小区没有这些娱乐场所， 业主只好到公园等地去消闲，既不方便又耽搁了时间。假如物业 管理公司能够利用小区空地、空房开展茶馆、棋馆、牌馆和麻将 馆等业务，为业主尽可能地提供娱乐方便，不但业主没意见，物 业管理公司也能增加收益。 2. 开办电梯、房顶等广告业务。许多商家在做宣传时，绝不仅仅 只关注报刊和电视电台等新闻媒体，也将物业小区的电梯、房顶 等公共场所列为他们的选择目标。物业管理公司假如经过业主委 员会的同意，能够将电梯、房顶和小区显眼处用作商家张贴、悬 挂广告宣传画和招牌的场所，并与业主委员会合理分配收入，每 月也将会有一笔不菲的收入。 3. 开办书画、作文、英语、数理化、舞蹈培训班业务。物业管理 公司利用暑假和寒假期间，聘请社会上有一定影响和水平的老师， 在小区里开办书画、作文、英语、数理化、舞蹈培训班，为业主 提供一个方便优质的学习环境，让儿童“足不出区”就能够参加 培训、学习。据笔者了解，在许多高档小区里，业主对这方面的 要求是比较强烈的。
