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1、房地产行业纳税辅导,房地产行业纳税辅导,相关税收政策培训,房地产行业纳税辅导,房地产开发企业纳税辅导,第一部分：房地产开发企业纳税辅导 房地产行业涉及到地税的主要税种包括：营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、土地使用税、土地增值税、印花税、企业所得税、个人所得税等。,房地产行业纳税辅导,第一节 营业税,一、纳税义务发生时间的确定房地产行业纳税义务发生时间为收讫购房款或取得索取购房款凭证的当天。 1、采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 2、纳税人将不动产无偿赠与他人，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。3、按揭售房业务征收营业税时先付的款项房地产企业作预收处
2、理，银行贷款到企业帐后同样作预收处理，款到后开出发票。,房地产行业纳税辅导,二、销售不动产营业额的确定（计税依据）,纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方索取的全部价款和价外费用。1、单位将不动产无偿赠与他人，其营业额按下列顺序核定：(1)按纳税人当月销售同类不动产的平均价格核定。(2)按纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格核定。(3)按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本（1+成本利润率） /（1-营业税税率）其中房地产行业的成本利润率为10%。2、纳税人将不动产作价作为股利分配给股东，则不动产的所有权发生转移，其分配的不动产应按“销售不动产”征收营业税。3、合作建房营业额的确定,一方
3、出地，一方出资合作建房后，分得房屋双方应分别视同销售房屋和转让无形资产按组成计税价格核定营业收入，计算征税。4、转让在建项目，按下列办法征收营业税。(1) 转让已经完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目征收营业税。(2) 转让已经进入建筑施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。,房地产行业纳税辅导,三、易错易漏环节：,1、对房地产开发企业收取的煤气安装费、有线电视费等费用，如果企业使用有关部门的合法票据直接开据给业户的，则不属于代收代垫款项，不征收营业税。 2、房地产开发企业在旧房改造过程中，向回迁户收取的扩大面积款，应作为价外
4、费用记入销售不动产收入，计征营业税，不得用来抵顶拆迁损失。,房地产行业纳税辅导,第二节 房产税,一、基本规定1、企业账面房产原值及无偿使用的其他单位房屋按房产余值计算，税率1.2%2、企业出租的营业用房及出租的商品房按租金计算，税率12%3、企业销售商品房时，售楼处的房屋按自用，税率1.2%4、国税发（2003）89号文件规定：“房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”,房地产行业纳税辅导,第三节 土地使用税,一、基本规定1、对房地产开发公司自身办公、仓库、车库等用地按照商业用地征土地使用税。2、开发项目用地，应从取得土地使用证的
5、次月起缴纳土地使用税。未取得土地使用证的，以从城建部门取得的开工许可证的次月起计算缴纳土地使用税，直至产权转移之次月起停止缴纳土地使用税。 长沙市人民政府办公厅关于印发长沙市城镇土地使用税分级与适用税额标准规定的通知 （长政办发200812号）的规定:五、纳税地点:（一）纳税人应当向土地所在地的地方税务机关缴纳土地使用税。（二）纳税人多处拥有土地的，市区内土地应向独立核算单位的税务登记地的主管地方税务机关申报纳税，长、望、浏、宁四县（市）的土地分别向土地所在地的地方税务机关申报纳税。,房地产行业纳税辅导,湖南省财政厅 湖南省地税局关于调整个人房屋租赁税收综合征收率的通知 湘财税【2009】73
6、号,各市州财政局、地税局：为进一步促进房地产业健康持续发展，扩大就业，维护社会安定，经报省人民政府批准，现将我省个人房屋租赁税收综合征收率作统一调整：一、对个人出租住房，不分地区与用途，月租金收入1000元以下(含1000元)，按4%的综合征收率;月租金收入1000元以上，按6%的综合征收率征收。二、对个人非住房出租税收的综合征收率由现在的12%-19.675%调整为6%与12%两档，即月租金收入1000元以下者(含1000元)，综合征收率为6%(只征6%的房产税);月租金收入1000元以上者，综合征收率为12%(房产税6%、营业税5%、个人所得税1%)。上述规定从2009年10月1日起执行，
7、并从即日起，停止执行湖南省地方税务局关于进一步明确房地产市场若干税收政策的通知(湘地税函2008135号)第四条内容的规定。,房地产行业纳税辅导,第四节 土地增值税,一、基本规定1、土地增值税是对房地产企业将一次开发的全部开发产品全部销售后按其增值额计算征收的一种税。当房地产企业每次的开发产品未全部售出前应采取预收方式计算土地增值税。2、土地增值税暂行条例及实施细则的规定：主要是开发成本二级科目的设置：（1）土地征用及拆迁补偿款； （2）前期工程费；（3）基础设施费； （4）建筑安装工程费 ；（5）配套设施费 ；（6）开发间接费用 。,房地产行业纳税辅导,国家税务总局关于房地产开发企业土地增值
8、税清算管理有关问题的通知国税发2006187号,各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据中华人民共和国税收征收管理法、中华人民共和国土地增值税暂行条例及有关规定，现就有关问题通知如下：一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。二、土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房
9、地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。,房地产行业纳税辅导,三、非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权
10、转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。四、土地增值税的扣除项目（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供
11、合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成
12、本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。,房地产行业纳税辅导,五、土地增值税清算应报送的资料符合本通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项
13、规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。六、土地增值税清算项目的审核鉴证七、土地增值税的核定征收八、清算后再转让房地产的处理在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申
14、报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积,房地产行业纳税辅导,国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号,各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省（自治区）国家税务局：为了进一步做好土地增值税清算工作，根据中华人民共和国土地增值税暂行条例及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额
15、及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。,房地产行业纳税辅导,三、房地产开发费用的扣除问题（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过
16、按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。,房地产行业纳税辅导,五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。六、关于拆迁安置土地增值税计算问题（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回
