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1、土木工程概论(姜晨光)土木工程运营,第16章 土木工程运营 16.1 土木工程运营监测 一些重要的、高耸土木工程结构，在结构有效服役期内须定期进行运营状况和运营安全监测，比如大坝、桥梁、铁路、公路、地铁、隧道、机场、等。其它一些土木工程结构也需要定期进行安全检测。下面以桥梁为例谈一谈土木工程的运营监测问题（见图16-1-1、图16-1-2）。,土木工程概论(姜晨光)土木工程运营,图16-1-1 斜拉桥的测点布置示意,土木工程概论(姜晨光)土木工程运营,图16-1-2 悬索桥的测点布置示意,土木工程概论(姜晨光)土木工程运营,16.1.1桥梁的运营监测设计原则 大桥健康与安全监控系统的重点是保证
2、系统的长期稳定性以及长期的延续性，因此在设计中应遵循以下3条原则： （1）、设计中主要关键技术问题为测试系统的实用性和可靠性，必须从设计中考虑到系统如何能够长期稳定地使用，因此应优先采用成熟可靠的测试技术。 （2）、设计中应有针对性地考虑系统的可更换性、系统的自诊断、系统的采集优化制度、数据库的合理设计等问题，在测点设计中，考虑可更换性和延续性的问题，采用表贴式等可更换性好的施工方法。 （3）、系统设计应兼顾实用性、可靠性、可操作性、易维护和完整性，应具有可扩展性，应便于后续系统的维护和升级。 桥梁健康与安全监控系统存在使用、维护、管理等诸多问题。由于系统大多使用电子设备，某些设备在恶劣环境中
3、（即使是在使用期或寿命期内）损坏的可能性仍很大，并会出现桥梁未出现损伤而监测设备已不能使用的情况。大桥应从结构和运营环境等实际情况出发，多方面调研大桥安全的实际需求，有针对性的制定测试方案、管理系统和分阶段实施计划。 分阶段实施方案是指根据桥梁结构的特点，在结构使用初期对重要部位的重要参数进行监测，等结构运营一段时间后，根据实际需要进行测点和功能的扩展。,土木工程概论(姜晨光)土木工程运营,16.1.2 监测系统总体方案设计 桥梁健康与安全监测系统包括对大桥工作环境的监测、正桥的结构响应监测、引桥的结构响应监测、等。斜拉桥监测项目包括大桥沉降监测、大桥线形监测、大桥动力特征测试、关键截面应变测
4、试、拉索索力监测、结构温度监测、等。悬索桥监测项目包括大桥沉降监测、大桥线形监测、大桥动力特征测试、关键截面应变测试、结构温度监测、等。大桥工作环境监测项目包括风速风向监测、环境温度监测、车辆荷载监测、等。引桥监测项目包括引桥沉降监测、引桥线形监测、引桥动力特征测试、关键截面应变测试、等。大桥健康与安全监控系统应为各参数提供可扩容接口，并且在综合评估中综合考虑各参数信息，进行综合评估。 16.1.3 监测内容 监测内容主要包括以下5个方面： （1）桥梁工作环境监测。桥梁工作环境监测的内容包括以下3方面内容，即：1）、桥址处的风速、风向监测；2）桥址处环境温度与桥梁结构温度监测；3）运行车辆的荷
5、载监测。 （2）桥梁结构整体性能监测。对桥梁结构整体性能的监测包括桥梁结构空间三维位移与变形的监测、以及桥梁动力特性和振动水平的监测，即桥梁结构空间三维位移与变形的监测、桥梁动力特性及振动水平的监测。 （3）大桥结构控制断面的应力（应变）监测。包括静应变（应力）监测、动应变（应力）监测。 （4）拉索状态监测。斜拉索是斜拉桥的关键受力杆件，对其进行受力状态和拉索完好程度监控是大桥结构安全与健康状态监测的重要组成部分，其内容包括索力监测和索振动监测两部分，应分别监测拉索索力的变化以及拉索振动水平的变化。 （5）引桥监测。,土木工程概论(姜晨光)土木工程运营,16.2 土木工程运营管理 土木工程运营
6、管理是指土木工程结构交付使用后，在寿命有效期内进行的日常维护、维修和经营管理。日常维护、维修工作主要采用土木工程设计和施工技术领域的理论和方法，在此不作过多的阐述。下面主要介绍土木工程产品的经营管理问题。 16.2.1 写字楼的物业管理 现代写字楼是指拥有一定规模的面积，具有良好的建筑和现代化的设施，以及优质的物业管理服务，能够满足现代社会办公的各种需要的楼宇。写字楼都具有现代化的设备，如有电脑控制的楼宇自动化系统、中央空调系统、通风设备、保安监控设备、自动给水滤水设备、消防自动报警设备、应急自备电力设备以及自支控制的高档与升降机，而且环境优越、通讯快捷、交通方便，在宽阔的停车场或地下车库相匹
7、配。这种现代写字楼主要用于大公司或大企业从事各业务活动的场所。 写字楼物业管理的目标是要为业主和用户创造与保持一个安全、舒适、快捷的工作与生活环境，应确保延长大楼的使用年限及其功能的正常发挥，应完善写字楼管理不仅使物业管理保值、而且可以使物业增值。 写字楼的的维护、维修与环境管理的内容包括装修与管理、房屋管理及维修养护、设备管理及维修保护、清洁服务、绿化服务、保安服务、商务服务、客户服务、等。,土木工程概论(姜晨光)土木工程运营,目前，我国写字楼的类型尚无统一标准，专业人员主要依照其所处的地理位置、规模、功能进行分类。按建筑面积的大小，写字楼可分为四种，即小型写字楼（建筑面积10000m3以下
8、）、中型写字楼（建筑面积10000-30000m3 ）、大型写字楼（建筑面积30000m3以上）、超大型写字楼（100000m3以上）。按功能写字楼可分为三种，即写字楼（指其基本上只有办公一种功能，而没有其他功能）、商住写字楼（指既能提供办公，同时又能提供宿舍的写字楼）、综合性写字楼（指以办公为主，同时又具备多种功能，比如：公寓、商场、展厅、餐厅等）。按国际惯例写字楼可分为甲级写字楼（是指具有优越的地理位置和交通环境，建筑的自然状况良好，建筑质量的达到有关建筑条例或规范的要求；其收益能力新建成的写字楼相仿：有完善的物业管理服务，包括24小时的维护、维修与保安服务）、乙级写字楼（指具有良好的地理
9、位，建筑物的自然状况良好，建筑质量达有关建筑条例或规范要求；但建筑物的功能不是最进的，有自然磨损存在，收益能力低于新建成的同类建筑物）、丙级写字楼（指物业的使用年限已较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但能满足低收入的需求；因租金较低，尚可保持一个合理的出租率）。,土木工程概论(姜晨光)土木工程运营,写字楼的物业管理模式有2种，即小而全的管理模式和规模化、集约化管理模式。 小而全的管理模式一般由一个的物业管理企业对一幢办公楼实施全面的物业管理，多为“麻雀虽小五脏俱全”，是目前较为普遍的做法。具体做法是：发展商在大楼建成后将日后的管理委托给
10、某一家物业管理企业包揽管理和服务；或发展商在物业管理建成后与某一家物业管理企业联手组建管理公司，以弥补自身管理经验与人才的匮乏；或发展商自己组建物业管理，聘请境外著名物业管理集团为顾问。 规模化、集约化管理模式是物业管理的发展方向。规模化、集约化的物业管理企业实施高品位、专业化管理，具有严格的服务标准、运作规范和作业规范，配备高水平的管理人才。在此前提下，将部分管理项目的专业服务分解发包给具有相应资质折专业服务公司 ，同一专业服务公司，如保安、维修保养、保洁绿化等。物业管理企业按契约实行管理质量总控制。规模化、集约化使物业管理企业同时管理多幢写字楼，形成规模，而承担专业服务公司，同一专业服务公
11、司可承担多幢办公楼的专业服务，规模化、集约化管理模式提高管理品位和水准，大大降低了费用成本，受到用户青睐，也为物业管理自身发展创造了良好条件。国家各政府主管部门十分重视和扶植高规格、高水准和已相当管理规格的集团公司，鼓励其扩大物业管理市场份额，提高示范性，使之成为物业管理发展的行业领头羊，以带整个物业管理行业的健康发展。,土木工程概论(姜晨光)土木工程运营,16.2.2 商业楼宇的物业管理 商业楼宇包括大型购物中心、大型综合超市、大型仓储式商场、大型百货商场、便利店。 商业楼宇的特点是建筑面积大、客流量大、时间性强、服务项目繁多、车辆多。 商业楼宇物业管理的内容包括楼宇与设备、设施管理；环境卫
12、生及绿化管理；安全保卫管理；广告管理；装修管理；租赁管理及合同管理；等。 16.2.3 工业厂房及仓库的物业管理 工业厂房就是指供制造企业、科研单位安置生产设备与实验设备，进行生产活动或科学实验的物业及其附属设备设施。自20世纪80年代改革开放以来，我国沿海14个城市的陆续建立了经济开发区，并相应组建了经济开发公司。受地方政府委托，由开发公司统一规划、统一建设了一批工业园区，园内也包括了一批标准厂房一般由数十栋或十几栋厂房及配套用房组成一个厂区，厂区内供水、供电 、供（燃）气、供（热能）热、通讯、仓储、道路、绿化等市政府公用基础设施一应俱全，建造后再出售或出租给国内外的厂商客户，因此开发公司是
13、通用厂房的发展商，也是在业主（第一业户）。而承购或承租的厂商则为小业主或租赁户，通常称其为业户。 工业厂房的物业管理与其他的物业管理相比，有相同之处（管理理念、服务宗旨等），又有自己的特点。主要特点是专业性强、维护保养费用高；清洁难度大、环保要求高；隐患多；安全保卫制度工作难度大；常规服务（安保、保洁、绿化、等各种现场管理工作）标准高。工业厂区物业管理的内容 工业厂房是产品的生产基地，关系到产品质量，而产品数量和质量直接影响到生产厂商的经济活动和经济效益，因此，以工业厂房的管理必须做好。搞好工业厂区物业管理的关键是制定严格的管理制度；强化房屋结构的安全管理，确保房屋结构完好和安全使用；强化环境
14、管理；强化保卫制度。,土木工程概论(姜晨光)土木工程运营,16.2.4 智能化建筑的管理与服务 智能建筑是指具有通信自动化、办公自动化、楼宇设备自动化等功能，以及对这些系统实行集成管理的建筑物及建筑群。智能建筑大多数都是办公楼宇、商业楼宇、医院、图书馆、博物馆、展览馆、体育场等非住宅用地物业。但近几年来，智能建筑也在高级住宅中得到发展。智能建筑一词，是于1984年由美国首次提出来的，其后便得到了迅速发展，以美国和日本居多。我国的智能建筑起源于80年代末，但在近几年来才得到了发展，在北京、上海、广州等大城市相继兴建了具有一定水准的智能化楼宇，如北京的恒基中心、中国国际贸易大厦、现代盛世大厦、广州
15、的中天广场、上海的久事复兴大厦、金茂大厦、证券大厦、东方明珠广播电视塔等。智能化建筑也称之为3A智能楼宇，其特点是通信自动化（CA）、办公自动化（OA）、楼宇设备自动化（BA）。楼宇设备自动化包括自动消防系统；保安监控系统；电脑管理系统；空气调节自动化系统；供暖自动化系统；电梯自动化系统；停车场自动管理系统；电力、供水、供热自动化系统；结构化布线系统（PDS）；系统集成平台；等。 智能化建筑物业管理的要求是应用现代技术，将建筑智能化系统和计算物业管理系统集成一体的自动化监控和综合信息服务平台上，实现具有集成性、交互性、动态性的智能化物业管理模式。它为小区的使用者提供与住户提供了高效率和完善与多
16、样化的服务，以及低成本的管理费用。包括建立智能化安保系统、物业信息网络系统（包括信息存储、Web信息发布、电子邮件、目录服务、协同工作、等）。另外，为保证中心数据库信息资源的安全与网络中心的正常运行，小区物业管理中心应采取一些措施确保网络安全，譬如可以采用设置的防火墙、身份认证、加密与数字签名等方法来实现。除了能耗自动计量收费系统、安保系统和信息网络系统外，现代化的小区物业管理还应该包括房产及维修管理、房屋设备管理、各类房屋的租赁、经营、销售管理和公共设施与环境的管理等。所有的这些都可以通过小区的内部网络来实现管理的办公自动化。,土木工程概论(姜晨光)土木工程运营,16.3 土木工程交易与评估 16.3.1 土地问题 土地的供给分自然供给（地球提供给人类可利用的土地数量）和经济供给（在自然供给范围内，对土地进行开发、规划和整治，满足不同需求的土地供给）。 土地的自然特性包括土地位置的固定性（土地具有位置的固定性。地产交易，不是土地实体本身的空间移动，而是土地产权的转移。土地位置的固定性决定了土地价格具有明显的地域性特征）、土地质量的差异性（土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，这
