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1、泓域咨询/鞋面革工程项目建设期利息估算鞋面革工程项目建设期利息估算一、 建设期利息的估算方法估算建设期利息应按有效利率计息。项目在建设期内如能用非债务资金按期支付利息，应按单利计息；在建设期内如不支付利息，或用贷款支付利息应按复利计息。项目评价中对借款额在建设期各年年内按月、按季均衡发生的项目，为了简化计算，通常假设借款发生当年均在年中使用，按半年计息，其后年份按全年计息。对借款额在建设期各年年初发生的项目，则应按全年计息。建设期利息的计算要根据借款在建设期各年年初发生或者在各年年内均衡发生，采用不同的计算公式。二、 建设期利息估算的前提条件进行建设期利息估算必须先完成以下各项工作：1建设投资
2、估算及其分年投资计划；2确定项目资本金（注册资本）数额及其分年投入计划；3确定项目债务资金的筹措方式（银行贷款或企业债券）及债务资金成本率银行贷款利率或企业债券利率及发行手续费率等）。建设期利息估算表单位：万元序号项目合计第1年第2年1借款1.1建设期利息300.6475.16225.481.1.1期初借款余额3067.6951.1.2当期借款6135.393067.703067.701.1.3当期应计利息300.6475.16225.481.1.4期末借款余额3067.6956135.391.2其他融资费用1.3小计300.6475.16225.482债券2.1建设期利息2.1.1期初债务余
3、额2.1.2当期债务金额2.1.3当期应计利息2.1.4期末债务余额2.2其他融资费用2.3小计3合计300.6475.16225.48三、 项目名称及项目单位项目名称：鞋面革工程项目项目单位：xxx集团有限公司四、 项目建设地点本期项目选址位于xxx，占地面积约38.00亩。项目拟定建设区域地理位置优越，交通便利，规划电力、给排水、通讯等公用设施条件完备，非常适宜本期项目建设。五、 建设规模该项目总占地面积25333.00（折合约38.00亩），预计场区规划总建筑面积44232.62。其中：主体工程31155.33，仓储工程6281.31，行政办公及生活服务设施4874.11，公共工程192
4、1.87。六、 项目建设进度结合该项目建设的实际工作情况，xxx集团有限公司将项目工程的建设周期确定为24个月，其工作内容包括：项目前期准备、工程勘察与设计、土建工程施工、设备采购、设备安装调试、试车投产等。七、 建设投资估算（一）项目总投资构成分析本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算，项目总投资15458.03万元，其中：建设投资12009.17万元，占项目总投资的77.69%；建设期利息300.64万元，占项目总投资的1.94%；流动资金3148.22万元，占项目总投资的20.37%。（二）建设投资构成本期项目建设投资12009.17万元，包括工程费用、工程建
5、设其他费用和预备费，其中：工程费用10557.47万元，工程建设其他费用1184.10万元，预备费267.60万元。八、 项目主要技术经济指标（一）财务效益分析根据谨慎财务测算，项目达产后每年营业收入30800.00万元，综合总成本费用23708.00万元，纳税总额3318.48万元，净利润5191.39万元，财务内部收益率26.42%，财务净现值9213.55万元，全部投资回收期5.44年。（二）主要数据及技术指标表主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积25333.00约38.00亩1.1总建筑面积44232.62容积率1.751.2基底面积14693.14建筑系数58.00%1.
6、3投资强度万元/亩310.932总投资万元15458.032.1建设投资万元12009.172.1.1工程费用万元10557.472.1.2工程建设其他费用万元1184.102.1.3预备费万元267.602.2建设期利息万元300.642.3流动资金万元3148.223资金筹措万元15458.033.1自筹资金万元9322.643.2银行贷款万元6135.394营业收入万元30800.00正常运营年份5总成本费用万元23708.006利润总额万元6921.857净利润万元5191.398所得税万元1730.469增值税万元1417.8710税金及附加万元170.1511纳税总额万元3318.
7、4812工业增加值万元11318.5313盈亏平衡点万元10109.22产值14回收期年5.44含建设期24个月15财务内部收益率26.42%所得税后16财务净现值万元9213.55所得税后九、 现代工程咨询方法框架（一）现代工程咨询方法体系现代工程咨询方法体系包括哲学方法、逻辑方法和学科方法。哲学方法一般是辩证地分析事物的两面性，包括它的优点和缺点、正面效应和反面效应；逻辑方法是用概念、判断、推理、假说等逻辑思维形式，对事物进行归纳、演绎、综合；学科方法是利用各种学科中常用的研究方法，包括文献法、观察法、访谈法、问卷法、测量法和实验法、价值工程方法、网络控制方法、市场调查研究方法、战略规划研
8、究方法、财务评价方法、经济评价方法、风险分析方法等。（二）常用现代工程咨询方法基于咨询工程师的基本能力要求，以项目周期的全过程咨询服务为主线，重点集中于投资项目前期咨询服务领域，常用的现代工程咨询方法包括综合分析、规划咨询、市场分析、项目评价、项目管理等五大类，每一大类中又包括若干具体方法。需要说明的是，虽然我们将某一具体方法归于某一大类名下，但其并不是仅限应用于此类项目咨询领域，亦可应用于其他项目咨询中。如利益相关者分析法，经常应用于规划咨询，同时也常用于社会评价；如德尔菲法，不仅应用于市场预测，同时也应用于规划咨询、社会评价等。十、 分年投资计划表的编制估算出项目建设投资、建设期利息和流动
9、资金后，应根据项目计划进度的安排，编制分年投资计划表。实际工作中往往将项目总投资估算表、分年投资计划表和资金筹措表合而为编制“项目总投资使用计划与资金筹措表”。总投资及构成一览表单位：万元序号项目指标占总投资比例1总投资15458.03100.00%1.1建设投资12009.1777.69%1.1.1工程费用10557.4768.30%1.1.1.1建筑工程费5694.7536.84%1.1.1.2设备购置费4587.6429.68%1.1.1.3安装工程费275.081.78%1.1.2工程建设其他费用1184.107.66%1.1.2.1土地出让金494.333.20%1.1.2.2其他前
10、期费用689.774.46%1.2.3预备费267.601.73%1.2.3.1基本预备费106.990.69%1.2.3.2涨价预备费160.611.04%1.2建设期利息300.641.94%1.3流动资金3148.2220.37%项目投资计划与资金筹措一览表单位：万元序号项目数据指标占总投资比例1总投资15458.03100.00%1.1建设投资12009.1777.69%1.2建设期利息300.641.94%1.3流动资金3148.2220.37%2资金筹措15458.03100.00%2.1项目资本金9322.6460.31%2.1.1用于建设投资5873.7838.00%2.1.2
11、用于建设期利息300.641.94%2.1.3用于流动资金3148.2220.37%2.2债务资金6135.3939.69%2.2.1用于建设投资6135.3939.69%2.2.2用于建设期利息2.2.3用于流动资金2.3其他资金十一、 建设投资中的增值税、进项税额我国于2009年开始实施增值税转型改革，由生产型增值税转变为消费型增值税，允许从销项税额中抵扣部分固定资产增值税，同时该可抵扣固定资产进项税额不得计入固定资产原值。从2016年5月1日起，全面推行营业税改征增值税试点。根据国务院关于废止中华人民共和国营业税暂行条例和修改中华人民共和国增值税暂行条例的决定（国务院令第691号）、财政
12、部、税务总局关于调整增值税税率的通知（财税201832号）和关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）等规定，工程项目投资构成中的建筑安装工程费、设备购置费、工程建设其他费用中所含增值税进项税额，应根据国家增值税相关规定实施抵扣。但是，为了满足筹资的需要，必须足额估算建设投资，为此建设投资估算应按含增值税进项税额的价格进行。同时要将可抵扣增值税单独列示，以便财务分析中正确计算各类资产原值和应纳增值税。十二、 工程费用估算（一）建筑工程费估算1估算内容建筑工程费是指为建造永久性建筑物和构筑物所需要的费用，主要包括以下几部分内容：（1）各类房屋建筑工程和列入房屋建筑工程预算的供水
13、、供暖、卫生、通风、煤气等设备费用及其装设、油饰工程的费用，列入建筑工程的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用。（2）设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池、灰塔等建筑工程以及各利窑炉的砌筑工程和金属结构工程的费用。（3）建设场地的大型土石方工程、施工临时设施和完工后的场地清理等费用。（4）矿井开凿、井巷延伸、露天矿剥离，石油、天然气钻井，修建铁路、公路、桥梁、水库、堤坝、灌渠及防洪等工程的费用。2估算方法建筑工程费的估算方法有单位建筑工程投资估算法、单位实物工程量投资估算法和概算指标投资估算法。前两种方法比较简单，后一种方法要以较为详细的工程资料为基础，工作量较大，实际工作中可根据具体条件和要求选用。（1）单位建筑工程投资估算法单位建筑工程投资估算法，是以单位建筑工程量投资乘以建筑工程总量来估算建筑工程费的方法。一般工业与民用建筑以单位建筑面积（平方米）投资，工业窑炉砌筑以单位容积（立方米）投资，水库以水坝单位长度（米）投资，铁路路基以单位长度（公里）投资，矿山掘进以单位长度（米）投资，乘以相应的建筑工程总量计算建筑工程费。（2）单位实物工程量投资估算法单位实物工程量投资估算法，是以单位实物工
