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1、 目目 录录 第一章第一章 项目概况项目概况.4 4 一、项目简介.4 二、编制依据.6 三、项目单位简介.7 第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性.8 8 一、建设背景.8 二、项目建设的必要性 .9 三、行业准入分析.12 第三章第三章 老年产业市场分析老年产业市场分析.1313 一、市场需求.16 二、市场供给.15 第四章第四章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件 .1616 一、项目选址.16 二、建设条件.16 三三、建材供应及市政条件.19 四、施工条件.21 第五章第五章 工程方案设计工程方案设计.2222 一、建筑设计.22 二、结构设计.25 三、建筑节
2、能设计.26 四、给排水方案 .26 五、电气专业设计.29 六、暖通专业设计.31 第六章第六章 节能节能.3333 一、设计依据.33 二、能源消费状况.34 三、节能措施和效果分析.35 第七章第七章 环境保护环境保护 .3838 一、项目场址环境现状 .38 二、建设期环境影响分析.38 三、建设期环境影响防治措施.39 四、运作期环境保护.40 五、环保设计.40 第八章第八章 劳动安全与防护劳动安全与防护.4141 一、危害因素分析.41 二、危害因素的防范.42 三、安全生产管理.45 四、环境卫生管理措施 .47 第九章第九章 工程建设管理工程建设管理.5050 一、项目管理.
3、50 二、项目招投标 .51 第十章第十章 项目实施进度项目实施进度.5454 一、建设工期.54 二、项目实施进度安排 .54 第十一章第十一章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措.5555 一、编制依据.55 二、投资估算.56 三、资金来源.58 第十二章第十二章 经济效益分析经济效益分析.5959 一、编制依据、基础数据与设定条件.59 二、营业收入、税金测算.59 三、总成本费用测算.60 四、利润测算.61 五、盈利能力分析.61 六、盈亏平衡分析.62 七、经济效益综合评价 .62 第十三章第十三章 社会评价社会评价.6363 一、社会效益.63 二、社会影响分析.63 三、社
4、会稳定风险分析 .64 第十四章第十四章 项目风险分析项目风险分析 .6767 一、风险分析概述.67 二、项目主要风险因素识别和风险程度分析.68 第十五章第十五章 结论与建议结论与建议.7070 一、结论.70 二、建议.71 附件附件 1、 营业执照 2、 组织机构代码证 3、 规划用地条件及用地规划红线图 4、固定资产能评登记审批表 5、环境保护影响登记表 6、编制可研报告委托书。 附图附图 1、XXXXX 养老服务中心效果图 2、总平面规划布置图 3、建筑主要平面、立面、剖面图 XXXXX 养老服务中心建设项目可行性研究报告 85 4 第一章第一章 项目概况项目概况 一、项目一、项目
5、简介简介 （一）项目名称（一）项目名称 XXXXX 养老服务中心建设项目 （二）项目性质（二）项目性质 新建 （三）项目建设单位（三）项目建设单位 XXXXX 养老服务中心 （四）项目建设场址（四）项目建设场址 XXXXX 市东环路与朝阳路交汇处 （五）建设规模及内容（五）建设规模及内容 1、建设规模：设置总床位 1000 张，规划用地面积 16435.22 （约合 24.64 亩） ，建筑用地面积 11838.35（约合 17.75 亩） ，代征道 路面积 4596.87（约合 6.89 亩） ，总建筑总面积 21050。养老中心 12307.2，医疗中心 3120，优抚中心 5616。 2
6、、建设内容：土建，室内室外装饰装修，给排水、强弱电、消防 监控、设备购置、道路、停车场、绿化、景观等。 （六）总投资及资金筹措（六）总投资及资金筹措 总投资为 7836 万元，其中：工程费用 6273 万元，其他费用 1190 万元，预备费 373 万元。 项目单位自筹 7836 万元。 （七）技术经济指标表（七）技术经济指标表 XXXXX 养老服务中心建设项目主要经济技术指标如下表所示： 表 1-1 主要经济技术指标表 表 1-1 主要经济技术指标汇总表主要经济技术指标汇总表 序号指标名称单位指标备注 1 项目规划用地面积 16435.22 1.1 建筑用地面积 11838.35 代征道路面
7、积 4596.87 2 规划总建筑面积 21043.2 2.1 养老中心 12307.2 医疗中心 3120 优抚中心 5616 3 容积率 1.78 4 建筑密度 %24.9 5 绿化率 %35 6 设置床位张 1000 7 项目总投资万元 7836 7.1 建设投资万元 7836 7.1.1 工程费用万元 6273 7.1.2 其他费用万元 1190 7.1.3 预备费万元 373 8资金来源 单位自筹（万元） 万元 7836 9建设工期（月） 月 24 10投资利润率%25.2 11投资利税率%41.1 12财务内部收益率%15.8 13 财务净现值 （i=13%） 万元1115 14投
8、资回收期年15.61含建设期 （八）工期计划（八）工期计划 本项目建设工期计划为从 2014 年 3 月至 2016 年 2 月，总工期为 24 个月。 二、编制依据二、编制依据 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国环境保护法 中华人民共和国城乡规划法 中华人民共和国老年人权益保障法 国家十二五发展规划纲要 国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意 见的通知(国办发200019 号) 国务院办公厅全国老年委和国家发展改革委等部门关于加速发 展养老服务业意见的通知(国办发20066 号) 财政部、国家税务局关于对老年服务机构有关税收政策问题的 通知(财税200097 号) 湖
9、北省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定鄂政发 200055 号 襄阳市城市总体规划 XXXXX 市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要 老年人社会福利机构基本规范 XXXXX 市老龄事业“十二五”发展规划 老年人建筑设计规范（JGJ12299） 老年人社会福利机构基本规范（MZ0082001） 其它相关技术规范及规定 国家发展与改革委员会投资项目可行性研究指南 （计办投资 200215 号） 国家现行有关政策和法规、技术标准、规范及规程 国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数(第三版) 建设单位提供的基础资料。 三、项目单位简介三、项目单位简介 XXXXX 养老服务中心是经 XXX
10、XX 市民政局枣民发201347 号文 件批准组建的社会福利机构，该中心依托北京三众鑫盛医药科技有限公 司投资兴建。 北京三众鑫盛医药科技有限公司创立于 1948 年，转制于 1993 年， 拥有固定资产 2 亿多元，是一家具有生产软胶囊、粉针剂、水针剂、滴 眼剂、口服液、保健茶、冲剂、片剂、胶囊、干混悬剂等剂型能力的大 型企业，是以经营医疗保健产品为主，以经营医疗保健产品为主的健康 产业，是中国内地最大的软胶囊生产基地之一，名列中国工业企业 500 强，医药行业 50 家最佳经济效益企业。 第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性 一、建设背景一、建设背景 据世界卫生组织的资料
11、称，一个国家的老年人口系数达到 10%以上 （60 岁以上人口）或 7%（65 岁以上人口）时，标志着这个国家或地区 进入老年型。我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。自 1999 年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，老年人口基数 大、增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势，需要照料的失能、半失能 老人数量剧增。第六次全国人口普查显示，我国 60 岁及以上老年人口 已达 1.78 亿，占总人口的 13.26%，到 2050 年的将达到 3.34 亿占总人 口的 22.6%，有关资料显示，我国现有 2360 多万老年人“独守空巢”。随 着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问
12、题，同样是我国面 临的一个严峻问题。加强社会养老服务体系建设的任务十分繁重。 近年来，在党和政府的高度重视下，各地出台政策措施，加大资金 支持力度，使我国的社会养老服务体系建设取得了长足发展。养老机构 数量不断增加，服务规模不断扩大，老年人的精神文化生活日益丰富。 截至 2010 年底，全国各类收养性养老机构已达 4 万个,养老床位达 314.9 万张。社区养老服务设施进一步改善，社区日间照料服务逐步拓 展，已建成含日间照料功能的综合性社区服务中心 1.2 万个，留宿照料 床位 1.2 万张，日间照料床位 4.7 万张。以保障三无、五保、高龄、独 居、空巢、失能和低收入老人为重点，借助专业化养
13、老服务组织，提供 生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健等服务的居家养老服务网络 初步形成。 加强社会养老服务体系建设，已越来越成为各级党委政府关心、社 会广泛关注、群众迫切期待解决的重大民生问题。 但是，我国社会养老服务体系建设仍然处于起步阶段，还存在着与 新形势、新任务、新需求不相适应的问题,如缺乏统筹规划，体系建设缺 乏整体性和连续性；社区养老服务和养老机构床位严重不足，供需矛盾 突出；设施简陋、功能单一，难以提供照料护理、医疗康复、精神慰藉 等多方面服务；布局不合理，区域之间、城乡之间发展不平衡；政府投 入不足，民间投资规模有限；服务队伍专业化程度不高，行业发展缺乏 后劲等等。 XXX
14、XX 市市区人口 20 万人，据不完全统计，市区现有 60 岁以上 老人近 30000 人，他们或年老体衰丧失劳动能力，或患有多种老年性疾 病，有 5000 多名老人基本失能。但是 XXXXX 市养老服务机构数量有 限，难以满足社会需要。根据市区的实际，建设一所具有一定规模的机 构养老服务中心，为失能、半失能的老年人提供专门服务。 二、项目建设的必要性二、项目建设的必要性 （一）该项目建设符合国家及省市有关政策及发展规划（一）该项目建设符合国家及省市有关政策及发展规划 国家“十二五”规划纲要确立了“建立以居家为基础、社区为依托、机 构为支撑的养老服务体系”的目标。 中国老龄事业发展“十二五”规
15、划强 调要“发展适度普惠型的老年福利事业”。 老年人权益保障法中规定：“国家鼓励、扶持社会组织或者个人 兴办老年福利院、敬老院、老年公寓、老年医疗康复中心和老年文化体 育活动场所等设施”。并且在用电、用地、税收等方面等制定了一些优惠 政策，但在具体的发展过程中，尤其是民办的老年公寓，他们由于缺乏 政府和社会各界的资助和扶持，往往会遇到更多的困难与问题，需要国 家制定具有针对性的扶持政策，例如医疗保障、贷款抵押、权益保障、 税收等方面更优惠和完善的政策。 中共湖北省委 湖北省人民政府关于进一步加强老龄工作的意见 鄂发201121 号，提出要加快基本养老服务机构建设。进一步加快城市 公办福利机构建
16、设，积 加快基本养老服务机构建设。 极推动全国示范 性养老基地建设，充分发挥其示范引导作用。有条件的市（州） 、 县 （市、区）要加快建设政府主办的集中供养“三无”老人、居家养老服务 信息平台、民办养老服务机构业务指导培训等多功能于一体的老年公寓 或福利中心。 襄阳市出台的关于进一步加强老龄工作的实施意见提出要加快 社会养老体系建设。从完善社会养老服务体系、加快基本养老服务机构 建设、大力发展居家养老服务、支持社会力量发展养老服务业、推进养 老服务规范化 5 个方面提出了具体要求。 该项目建设是加强 XXXXX 市社会养老服务体系建设，是应对人口 老龄化、保障和改善民生的必然要求，符合国家、省市政策和规划。 （二）符合（二）符合 XXXXXXXXXX 市城乡发展规划及环境功能规划市城乡发展规划及环境功能规划 “十二五”期间，XXXXX 市提出围绕建设“中等规模现代田园风光城 市”的发展定位，优化城乡布局、 提升服务功能、增强综合实力，加速 城乡融合，着力开发新城区，改造 老城区，建设小城镇，形成“一主 （中心城区） 、两翼（吴店、兴隆） 、 多极（建制镇、中心集镇） ”齐头并 进的发展
