《营改增后租赁业务中的涉税风险及合同签订技巧（三）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《营改增后租赁业务中的涉税风险及合同签订技巧（三）（4页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、营改增后，租赁业务中的涉税风险及合同签订技巧（三）免收租金出租房屋的税收风险及控制（一）税收风险表现形式第一，免租期间，按照从租计征计算房产税，从而零申报房产税，没有按照房产原值申报缴纳房产税。出租人在出租房屋时，为了吸引客户，在发生租赁期间，往往会实行免收租金的招商政策。根据从租计征房产税的税收政策，出租人在免收租金期间不申报房产税，因为012%=0。但根据财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知（财税2021121号）第二条规定：“对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。”由此可见，免租期间，按照从
2、租计征计算房产税，从而零申报房产税，没有按照房产原值申报缴纳房产税，实际上是一种漏税行为，存在被税务稽查的风险。第二，免租期间，没有按照视同销售行为申报缴纳增值税，从而漏了房产税，如果被税务稽查将会面临被罚款、缴纳滞纳金的税收风险。根据财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税20_36号）附件1：营业税改征增值税试点实施办法第十四条的规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外；（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为
3、对象的除外；（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。因此，全面营改增后，包括免租期、装修期在内的“无偿”提供租赁服务行为，都面临按照增值税体系下被认定为“视同销售”的风险，可能参照“按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定”条款，按征收相应的增值税。（二）税收风险控制的合同签订技巧第一，如果出租人存在免费收取租金而出租房屋的情况，务必在免收租金期间按照房产原值缴纳房产税。第二，将租赁合同中的免租金条款修改为租金优惠或打折条款。房屋及其设备一起出租的涉税风险及控制（一）税收风险的表现形式在实践中，租赁合同价格涉及到的税收风险是：出租设备或动产的租赁价格和水电费没有与房屋
4、的租赁价格进行分离，即没有进行租金分解，从而使企业多缴纳了房产税。（二）税收风险控制的合同签订技巧在签订租赁合同时，务必做到以下税收风险控制策略：第一，在租赁厂房或房屋时，水电费必须与厂房或房屋的租赁价格进行分离。因为这样做，可使出租人在申报房产税时的计税依据更小，可实现少申报缴纳房产税的目的。否则，水电费要并入房产税的申报计税依据，使出租人多缴纳房产税。第二，厂房或房屋和厂房或房屋之内的设备或办公设施一起租赁时，必须签订两份合同，一份是厂房或房屋合同，一份是厂房或房屋之内的设备或办公设施租赁合同，这样可以使出租人少缴纳房产税。否则，厂房或房屋之内的设备或办公设施也要并入厂房或房屋租金价值作为
5、房产税的计税依据，使出租人多缴纳房产税。租赁期间装修费的税收风险及控制（一）税收风险在实践中，租赁期间装修费用的税收风险主要体现在：租赁期提前结束，尚未摊销的装修费是在租赁期结束时全部计入当期损益还是在今后继续进行摊销？如果在租赁期结束时， 尚未摊销的装修费全部计入当期损益，则会对当期的企业所得税产生重大影响。这是否能够得到当地税务局的认可呢？如果在今后继续进行摊销，由于租赁期已经结束后租赁的法律关系已经不存在了，这能否继续扣除呢？这些问题已经困扰不少企业的税务管理人员和税务机关的执法人员。（二）税收风险控制对以上的税务处理问题，现行税法并没有涉及，因此，实务中存在不少争论，主要存在以下两种观点：第一，租赁期提前结束时，对尚未摊销完毕的装修费用，一次性在当年度全部予以摊销。第二，租赁期提前结束时，尚未摊销的装修费，不属于企业自行计算扣除的资产损失，不宜在提前退租归还租赁固定资产后自行一次性在当年度全部予以摊销，最好向主管税务机关进行专项申报。针对以上两种观点，为了减少税收风险，笔者建议按照第二种观点执行。第 4 页 共 4 页
