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1、目 录一、总论.1二、项目建设背景和意义.6三、项目业主概况.10四、项目建设社会环境分析.12五、项目规划及建设内容.20六、项目建设条件.28七、市场前景分析.29八、项目投资估算和资金筹措.34九、财务效益评价.41第一章 总论一、项目名称：青白江宏利莱生态科技园开发建设项目二、项目地点：青白江姚渡镇 三、业主简况：（一）单位名称：四川宏利莱资产管理有限公司（二）法定地址： 成都市青羊区望仙场街5号（三）法定代表人：杨希祥（四）注册资本金：500万元 （五）企业类型： 有限责任公司（六）经营范围：投资与资产管理、企业管理服务、融资租凭、融资担保。（以上经营范围不含法律、行政法规、国务院决
2、定禁止或限制的项目，涉及资质证的凭资质证经营）。 四、可行性研究报告编制依据1、2007年国家农业综合开发产业化经营项目可行性研究报告编写大纲和2007年农业综合开发产业化经营项目摘要。2、中国西部大开发-青白江区开发规划。3、青白江区农业发展规划。4、青白江区发展农区畜牧业优惠政策。五、可行性研究报告概要（一）项目建设背景和意义 1、建设背景2009年12月20日-21日中共成都市委工作会议召开会议提出将成都建设为：“世界现代田园城市”，并决定作为成都市历史定位和长远发展目标，这一定位和目标丰富和完善了我市推进城乡一体化的实践，与成都自然环境条件和历史文化传承高度契合。与成都统筹城乡发展，推
3、进城乡一体化的取向和路径完全一致。姚度镇是传统的农业大区，区内以平原和浅丘地貌为主，大片的绿色原野覆盖，一望无垠，风光美丽，经过改造可以显示出欧洲农村风光，在此打造一个超大规模的农业生态观光园最能体现“现代田园城市”战略部署。2、项目建设的指导思想和重要意义。项目建设的指导思想是打造中国老年人养老生活的乐园。建设的重要意义是：（1）适应城乡统筹发展要求，塑造田园城市典范。（2）是发展我国养老事业的需要。（3）是实现单纯种养植向复合农业模式转化的必然要求。（4）解决农村人口就业问题。（5）改变当地农民的生活方式。（二）投资估算及资金来源 1、建设目标和规划该项目是充分利用农村原有田园风光，自然美
4、景，在保持农业用地12000亩土地规模不变前提下，通过积极的自主投资和合作开发，最终目标是在3-5年建成国家重点农业生态科技园，形成中国西南的农业生态建设示范区、养老群居院落、水上游乐核心区、搬迁安置典范、成都的休闲度假游乐中心，打造一个集农业种养植基地、养老居住、休闲度假、旅游观光、会议接待为一体的生态农业园区。使其发挥多种功能，创造出比传统农业高得多的产值，更多的就业岗位。2、建设内容项目地形为南北分布，项目总占地面积约12000亩，规划分为四大部分：1、公司主题，占地约310亩，以独立式养老院落、五星级酒店、公司办公大楼、居民安置区为主；2、水上乐园，占地约1320亩，以人工湖水上乐园为
5、核心，湖面占1000亩，湖岛占320亩；3、种养植和旅游接待区，占地约6130亩，其中世界特色观光景点占1500亩，休闲接待娱乐服务中心占50亩，航天科技游乐园占100亩，中草药养生、御膳园占1000亩，果园占1060亩，野生动物养殖园占220亩，动植物培育中心占1000亩，花草苗木栽培供养中心占1000亩，水产养殖园占200亩。4、各类农产品种植基地，占地约4240亩。 3、项目总投资估算 经测算，项目总投资202967.40万元，其中：九通一平两智能建设费用16910万元、公司主体建设费用28520万元、水上乐园建设费用25150万元、种养植和旅游接待区建设费用122700万元、建设期财务
6、费用7000万元、预备费用2687.40万元。4、资金筹措项目总投资202967.40万元，其中项目业主自有资金投入152967.40万元，（资本金、部分引资、国际国内养老基金支持）占总投资金额的75.37。 项目申请贷款50000万元，占投资总额的24.63。5、还款计划本项目向金融机构申请贷款50000万元，贷款期为7年，项目建成后以未分配利润及折旧费偿还银行贷款，还款计划为贷款期第三年还本金10000万元、贷款期第四年还本金10000万元、贷款期第五年还本金10000万元、贷款期第六年还本金10000万元、贷款期第七年还本金10000万元。（三）项目效益状况项目计算期为12年，建设期为2
7、年，经营期年均可实现经营收入60000万元，年均利润总额29252万元，实现税后年均净利润为24732.95万元，年均未分配利润24732.95万元，年均投资利润率为14.41%，年均投资利税率16.04%，财务内部收益率7.65%，财务净现值5830.60万元（折现率7%），投资回收期静态7.84年（含建设期），投资回收期动态8.34年（含建设期），财务评价指标好，该项目具有良好的开发前景和投资回报。（四）结论从以上分析可以看出，本项目的建设符合国家产业政策和当前成都市政府提出建设“世界现代田园城市”的长远发展目标，对适应城乡统筹发展要求，塑造田园城市典范，延伸农业发展产业链的需要，实现单纯
8、种养植向复合农业模式转化，促进当地农村经济发展提高农业副加值都具有重大意义。该项目是充分利用农村原有田园风光，自然美景，在保持农业用地12000亩土地规模不变前提下，打造一个集农业种养植基地、养老居住、休闲度假、旅游观光、会议接待为一体的生态农业园区，使其发挥多种功能，创造出比传统农业高得多的产值和就业机会，具有良好的社会效益和经济效益，可获得相当好的投资利税率、投资利润率，在技术上和经济上都是可行的。综上所述，本项目发展空间较大，其人力、物力均有保障，且经济上可行，财务上有利，能取得较好的经济和社会效益。因此，本报告认为该项目切实可行。第二章 项目建设背景和意义一、 项目建设背景2009年1
9、2月20日-21日中共成都市委工作会议召开会议提出将成都建设为：“世界现代田园城市”，并决定作为成都市历史定位和长远发展目标，这一定位和目标丰富和完善了我市推进城乡一体化的实践，与成都自然环境条件和历史文化传承高度契合。与成都统筹城乡发展，推进城乡一体化的取向和路径完全一致。怎样将自然环境和人文成果结合，怎样将历史与现代融汇是建设“世界现代田园城市”亟需要解决的重大问题，经过长期不懈的调研，我们认为：将青白江姚度镇开发建设成“青白江宏利莱生态科技园”的项目，是符合建设“世界现代田园城市”大目标的要求。青白江区是成都市通往绵阳、南充的门户，是成（都）德（阳）绵（阳）经济产业带的重要环节，青白江区
10、的经济发展，不但对促进成绵产业带形成具有重要意义，而且可以辐射川中、川东，带动全川经济发展。成绵、成南两条高速公路分别与中原经济圈、长江三角洲经济圈构成快速通道。青白江区自1960年建区以来，一直是成都重要的工业卫星城，是四川省重要的化工、冶金基地。经过40余年的建设，青白江区的交通、能源、邮电、通讯、市政建设、公用事业等城市设施功能配套完善，并日臻发达。区内聚集了各类型工业企业2200余家青白江区域内历史悠久历史故地，工业新区。2005年区委区政府提出“生态立区，工业强区、物流兴区、商贸活区，建设成都北部新城、构建和谐青白江”的战略思路，形成10平方公里的工业集中发展区，引进了包括亚洲第一大
11、铁路物流集装箱中心站在内的国际国内知名企业96个。2008年全区实现地区生产总值增长18.7%，增幅列全市第一，财政收入首次突破20亿元。 “长风破浪会有时，直挂云帆济沧海”，工业集中发展区已被纳入省委省政府“1525”战略之列，青白江的发展又将迎来斩新的一页。青白江区境自然环境优美，地形多样，兼有平坝、丘陵、低山三种地形。西北部为平原，属都江堰自流灌溉区，海拔451480米；最低点城厢镇玉虹桥，海拔45l米。中部为丘陵，属东风渠灌溉，引蓄结合灌区，海拔480700米。东南部为龙泉山的低山区，海拔546915米，最高点人和乡高土地，海拔915米。全区总的地势，东南高，西北低；而平原区则北西高，
12、东南低。青白江区气候宜人，全区地处内陆亚热带湿润季风气候带，四季分明。年平均气温 14.9 16.7 ，全年无霜期 273 279 天，年平均降水量为 925.4 毫米，年平均日照 1239.1 小时。姚度镇是传统的农业大区，区内以平原和浅丘地貌为主，大片的绿色原野覆盖，一望无垠，风光美丽，经过改造可以显示出欧洲农村风光，在此打造一个超大规模的农业生态观光园最能体现“现代田园城市”战略部署。项目主题是充分利用农村原有田园风光，自然美景，在保持农业用地12000亩土地规模不变前提下，打造一个集农业种养植基地、养老居住、休闲度假、旅游观光、会议接待为一体的生态农业园区。使其发挥多种功能，创造出比传
13、统农业高得多的产值。二、项目的重要意义（1）适应城乡统筹发展要求，塑造田园城市典范。成都市被批准成为城乡统筹发展试点城市，市委、市政府又提出建设现代世界田园城市的目标，项目建设正是适应这一要求，探索在青白江姚渡镇建立集城市生活与农村田园风光、休闲度假与农业生产一体化示范片区，塑造建设田园城市的典范，即让当地农村居民集中居住，彻底改变生活方式，同时通过建设休闲度假园区，吸引城市居民到农村来长期居住，促进城乡融合，城乡交流，城乡共同发展。（2）是发展我国养老事业的需要。当前，困扰我国社会发展的一个大问题就是人口老龄化。据统计，我国进入老龄阶段的人数每年以15%速度增长，十年以后将达到人口的30%，
14、由于社会竞争的压力，许多年轻人无力或无时间来照顾家里的老年人，出现“空巢”现象，使老年人的养老、关爱、精神安慰成为重大社会问题，本项目将利用项目良好的农村风光和自然环境，建设几百个适合老年人居住的小院落，把城市里老年人集中安置居住，统一照顾管理，形成养老基地，并组织老年人健康护理、国内国外交换旅游。（3）是实现单纯种养植向复合农业模式转化的必然要求。传统农业就是种养业，产业单一，附加值低，抵抗风险能力低下，农民依靠种养业很难致富，把农业产业与城市休闲度假结合起来，可以延长产业链，一方面种植经济作物，提高产业的附加值，另一方面利用农村田园风光发展乡村旅游度假，使农民加快致富，改变农村产业结构，改
15、变农业生产方式。复合农业是现代农业发展的方向，要彻底改变我国农业生产方式，加快农民增收，加快农村现代化，就必须建立复合农业生产体系，本项目就是复合农业的示范，将对成都市农村经济发展起到带头作用。（4）解决农村人口就业问题。项目建成后可以创造1000多个工作岗位，解决当地农村1000人多人的就业问题，可以增加当地农村居民的收入，（5）改变当地农民的生活方式。建设安置房，使当地农村居民集中居住，可以统一搞好基础设施建设，实现九通一平，彻底改善农村居民的居住条件，让他们过上与城市居民一样的生活，改善卫生条件，从而改变生活方式。第三章 项目业主概况项目业主简介该项目业主是四川宏利莱资产管理有限公司，该公司是宏利财富集团为了建设该项目在成都设立的公司。宏利财富集团是全球重要的金融服务机构之一，
