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1、目 录第一章申报项目概况11.1项目申报单位概况11.2项目概况11.2.1项目基本情况11.2.2工程设计方案51.2.3配套工程方案131.2.4组织机构及物业管理211.2.5项目实施进度221.2.6投资规模和资金筹措22第二章发展规划、产业政策和行业准入分析272.1发展规划分析272.2产业政策分析282.3行业准入分析30第三章建设项目市场及SWOT分析323.1市场分析323.2项目SWOT分析3833目标客户群定位分析393.4项目营销策略42第四章节能方案分析444.1用能指标和节能规范444.2节能合理性分析474.3能耗总量分析55第五章建设用地及主要建设条件585.1
2、项目建设用地选址585.2自然条件585.3配套条件62第六章环境和生态影响分析646.1环境和生态现状646.2环境保护标准656.3生态环境影响分析及保护措施65第七章财务评价75第八章社会影响分析818.1社会影响效果分析818.2社会适应性分析81附件：一、企业法人营业执照 二、组织机构代码证三、税务登记证四、中华民共和国房地产开发企业资质及相关证书五、规划审批意见六、用地证明七、项目平面布置图：鸟瞰图 2 山东铭泽置业有限公司临沂文化旅游产业电商服务中心建设项目申请报告第一章申报项目概况 1.1项目申报单位概况山东铭泽置业有限公司是按照中华人民共和国公司法，于2004年5月登记注册成
3、立的公司，其性质为有限责任公司，注册资金5678万元。公司是自主经营、独立核算、自负盈亏具有独立法人资格的经济实体，主要从事房地产开发，并集房产营销，建筑工程，建筑装饰装修工程，建筑幕墙工程，物业管理，建材营销，农业科技发展，各种金属及塑钢门窗制作、安装工程为一体的综合性房地产开发企业。公司凭借优厚的实力，以诚信为本，奠定了在行业中的地位。公司总部座落于美丽的沂水商城，拥有一流的6000平方米的办公楼和4000多平方米的园林式广场。公司下设建筑工程、装饰装修、驾校、物业管理、商贸、农业科技发展等子公司，在册职工总数300人，有职称的专业人员160人，其中高级中级以上60人，是目前沂水地区较有发
4、展潜力的房地产开发企业之一。 1.2项目概况1.2.1项目基本情况一、项目建设背景及意义(一)项目建设的背景城市是现代经济发展的主要载体。城市化是社会经济发展的必然结果，城市化已经成为推动经济和社会发展的世界性潮流。加快城市建设，完善城市功能，有利于促进城市经济、社会、环境更好地发展。沂水县的经济发展令人瞩目，工业、基础设施建设和旅游产业的增长尤为迅速。沂水县境内公路交通四通八达，东红、沂博、兖石、泰薛、沂邳、韩莱六条省道贯穿全境；东临青岛港、日照港、岚山港三大口岸，北靠胶济铁路、济青高速公路，南依兖石铁路、日东高速公路，西连京沪高速公路，东接同三高速公路。沂水县坚持以旅游业为龙头，繁荣发展三
5、产服务业以争创国家级旅游强县为目标，全县已建成开放A级景区14处，其中4A级景区发展到6处3A级景区5处，2A级景区3处，旅游业成为沂水县经济的重要增长点。沂水县工业结构优势明显，已形成了食品、纺织服装、机械、矿产建材、轻工、电子、包装印刷七末业及烟草、化工、木材加工、工艺美术、制革、鞋业、农副产品深加工等行业为主的工业体系，为沂水县经济腾飞奠定了坚实而雄厚的基础。随着经济增长和社会发展，沂水县经济和社会事业发展迅速，居民收入逐年增加，对城市建设的要求越来越高；同时，县城城市化进程的加快和外地经商、工作人员不断增多，住房需求以及城镇居民住房升级的需要较快速度增长，这就需要开发建设大量的住宅和商
6、业配套以满足居民需求。2014年沂水县政府工作报告中指出：加快城乡一体化进程。围绕“九五体系、山区水城”发展定位和“城市北上、工业南下、跨河发展、两翼生态”总体布局，着力建设高端品质城市，打造独具魅力的“山水城市、森林城市、智慧城市、低碳城市”。加快推进道路、绿化、片区改造、公用设施建设等5大类90项城建重点工程。科学编制龙湾新区控制性详细规划，推动城市建设由“东皋时代”迈向“龙湾时代”。将月澜湾新区作为城市功能北部优化的重要节点和向西辐射的带动区域，加快内河水系、高端商务、精品住宅、特色景观建设，着力打造大型城市综合体建设引领区、全域旅游带动区、慢城休闲体验区、高端商务聚集区和绿色生态示范区
7、。以“人的城镇化”为核心，大力实施小城镇建设“十个一”工程，打造一批“规划科学、布局合理、功能齐全、设施完善、环境优美、特色鲜明”的魅力小城镇。科学推进新型农村社区建设，力争年内启动、完善5个以上“两区同建”社区；完成农村危房改造3232户；乡镇驻地社区年内全部完成“五项工程”。进一步健全“六个一”城市管理体系，完善城镇网格化管理机制。全面推行“户集、村收、镇运、县处理”城乡环卫管理模式，加快推进城乡环卫一体化管理全覆盖。沂水县城市总体规划（20052020年)将沂水县定位于“沂蒙山区北部的中心城市，以农副产品加工等轻工业为主导产业的现代化山水生态型城市”。规划期末到2020年，城市人口45万
8、人，建设用地规模为50.12平方公里。沂水未来10年的城市发展规划，为房地产开发和运营提供了新的发展机遇和广阔的发展空间。根据沂水县总体规划，项目所在区域是沂水县发展的重点地区之一。本项目的建设一方面可作为沂水县发展的配套设施，满足周边的购物需求，另一方面可提高沂水县的城市化水平，促进城市建设和城市发展。（二）项目建设的意义本项目属于房地产项目，房地产业横跨投资、生产、消费三大领域，一方面激活最终消费，带动中间需求面能够改善民生，能够拉动经济增长。1、本项目的建设，可加快临沂市沂水县城市化进程，完善城市功能。提高城市化水平是我国近几年提出构筑市场经济的重中之重。作为支柱产业，房地产建设在城市化
9、发展过程中有着举足轻重的作用，是推动城市发展的巨大动力，在城市的发展中具有重要地位。本项目的建设，可加快临沂市沂水县城市化发展，提升该区域的城市形象，促进该区域经济的发展。2、本项目的建设，可带动相关产业和地方经济共同发展。房地产在国民经济中具有基础性、资源性、先导性产业的地位，地域性很强。除带动建筑、建材、机械加工、装饰、家具、家电等直接相关的产业外，还将极大地促进市政基础设施的完善，推动商业、金融、医疗、教育、公交运输、邮政电信等公共服务行业的发展，在解决就业、繁荣地方经济、刺激消费、增加财税收入等方面也发挥着重要作用。3、本项目的建设，满足居民及游客购物、服务、娱乐等综合性需求的功能。随
10、着社会的进步、经济的发展和居民生活水平的提高，人们的生活观念也发生了很大变化，开始向往环境良好、智能化管理、服务完善的高品位购物空间。本项目的地理位置优越，项目的建设充分体现以人为本的设计、施工、管理原则,体现了人文与自然的和谐统一，是理想的购物、服务、娱乐场所。二、项目建设地点本项目建设地点位于院东头驻地，姚院路以北。三、建设内容及规模本项目用地面积8096平方米，总建筑面积9909.65平方米。容积率1.224，建筑密度41.66%,绿地率25%。本项目建设内容主要有5栋2-3F商用楼。表1-1主要建设指标一览表序号名称单位数量备注1规划用地面积平方米8096 2建筑面积平方米9909.6
11、5 其中营业用房平方米9909.65 3建筑密度%41.66 4容积率1.224 5绿地率%251.2.2工程设计方案一、规划设计城市居住区规划设计规范（GB50180-2002);建筑结构可靠度设计统标准（GB50068-2008);民用建筑设计规范（GB50352-2005);建筑设计防火规范（GB500162010);建筑抗震设计规范（GB50011-2010);住宅建筑规范（GB50368-2005);屋面工程技术规范（GB50345-2012);砌体结构设计规范（GB50003-2011);建筑地基处理技术规范（GBJGJ79-2012);建筑地基基础设计规范（GB50007-201
12、1);建筑结构荷载规范（GB50009-2011);混凝土结构设计规范（GB50010-2010);岩土工程勘察规范（GB50021-2001)(2009年版);临沂市沂水县规划管理部门有关批文。2、规划设计原则(1)可持续的发展原则：一般服务中心都有严格的设计布局，其目的是使服务中心的任何一部分都能吸引大批的购物者。服务中心重视对商户的科学组合与安置，核心商户对引导人流起关键作用，占总购物中心面积的约40，其位置最先确定。对普通商户的位置安排，充分考虑他们之间亲和力的不同，一些经营项目需组成群体以增强吸引力，而另一些经营项目必须相互避开。(2)以人为本的原则：综合考虑自然条件、人文条件、居民
13、的生活环境，为居民提供方便、舒适、安闲、环境优美的“可购、可观、可游”的服务中心。(3)多元化的原则：以人为本，满足不同年龄使用者的通行、休憩、游戏、交流、健身、静思等活动的物质功能需求，在有限的空间内合理利用场地并兼顾使用的多功能性。二、规划设计分析1、建筑竖向设计要求：合理利用地形地貌，减少土方工程量；满足各种管线的埋设要求有利于建筑布置与空间环境的设计；对外联系道路的高程与城市道路标高相衔接。当自然地形坡度大于8%地面相连接形式宜选用台地式，台地之间因用挡土墙或护坡连接。地面水排水应采用暗沟（管）排除地面水。2、交通组织方式要求根据地形、用地规模和用地四周的环境条件、城市交通系统以及居民
14、的出行方式，应选择经济、便捷的道路系统和道路断面方式。服务中心内道路与机动车道相连之间隔有绿地，不仅减小噪音干扰，而且方便出行。交通系统应适于消防车、救护车和垃圾车等的通行，有利于各类用地的划分和有机联系，以及建筑物布置的多样性。并满足居民区的日照通风和地下工程管线的埋设要求。3、消防设计本项目建筑的消防道路坡度小于8%,登高面处道路坡度小于3%，消防登高面长度满足要求。4、绿化景观设计项目以步行道路为主轴进行景观设计，沿街设有花木草坪等设施，在保证了服务区便捷的同时也能满足其开放性的要求。5、日照、通风与使用健康日照经计算，均满足规范要求。同时在规划布局等阶段，均注意研究其通风、视觉卫生等各
15、方面的问题，最大限度实现使用健康。6、造型设计建筑造型设计贯彻“纯粹、工整”的设计理念，立面设计主要以色彩组合的方式分割建筑体量来表现现代、简约、整洁的形体、同时注重材料表现和比例关系，强调纯粹的都市精神，形成独具一格的品质。7、户型设计商业户型设计贯彻“以商为本”的原则，结合使用功能以及商户的使用习惯，兼顾舒适性、经济性、安全性、私密性和整体性等几个方面的商业使用要求。三、建筑工程设计建筑分类和耐火等级：建筑类别为三类，耐火等级设计为二级。建筑设计使用寿命为50年。建筑抗震设防烈度为8度。屋面防水等级为II级。防水层耐用年限为15年。1、墙体非承重墙体以及围墙禁止使用粘土砖0.00线以上的承重墙体，禁止使用实心粘土砖。本工程墙填充部分采页岩烧结多孔砖（非承重），10
