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1、物权法案例汇总 202x年x月x日 篇一：物权法案例汇总 第一章 物权的设立、变更、转让和毁灭专题 案例1 张某对违章建筑主见全部权纠纷案 案情简介 陈某系张某丈夫，陈某从胡某处购买铜原县高家镇水园街11号一间半住房后，在该房前未经批准占用公用土地搭建面积为40.25平方米的木结构房屋一间，并于9年后改建为石棉瓦屋。再过9年，铜原县进行街道整治，经铜原县城市建设指挥部批复后再经铜原县人民政府批准，将该地段作为建设县城公园之用。随后，铜原县城市建设指挥部在拆迁该地段时，对陈某从胡某处所购一间半住房，按有关规定作了安置。对在房前违章搭建的石棉瓦平房，作出由陈某自行拆除的打算。后因铜原县外北街居委会
2、需要临时占用该石棉瓦平房办公，遂与陈某协商购买该违章建筑残值（拆除材料值），价值640元，由城建指挥部付款后陈某出具领条一张。在领取该款半年后，陈某和张某隐瞒真实状况，向铜原县规划委员会申请办理扩建房屋的产权证，同年铜原县规划委员会由于审查不严，予以批准。陈某夫妇为占有该违章搭建房，双方协议离婚，在财产分割协议中商定：“水园街11号未拆除的40.25平方米石棉瓦房屋属张某全部”，并经铜原县公证处公证。事后，张某强行搬进外北街居委会正在使用的石棉瓦房。同时张某持规划部门的批复和公证书向铜原县房地产管理局办理该石棉瓦房的产权证。因房地产管理局审查不严，向张某颁发了铜权字第2476号房屋所者权证。次
3、年，张某将领取的石棉瓦房残值款640元强行退给外北街居委会。铜原县规划委员会查明真相后，作出了撤销对违章建筑石棉瓦房产权申请批复的打算。随后铜原县公证处作出了撤销公证书的打算，铜原县房地产管理局也作出了关于缴销铜权字第2476号房屋全部权证的打算。对此，张某以“搭建4025平方米房屋时，没有健全的管理机构和审批制度，应视搭建房屋属合法建筑物”为由，主见撤销铜原县房地产管理局关于缴销铜权字第2476号房屋全部权证的打算并确认其对该房屋享有全部权。 法律问题 1张某办理的房屋产权证是否有效?她是否取得石棉瓦房的全部权? 2张某的主见是否合理? 法理分析 (一) 房地产权属登记 房地产属于典型的不动
4、产，其物权接受登记的方法进行公示。依据物权法的规定，除法律另有规定的外，不动产物权的设立、变更、转让和毁灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。 1不动产登记 我国物权法其次章第一节对不动产登记的有关事项作出了规定，其中第10条至第13条对不动产登记机构及其职责、登记所需材料等分别作出了规定。依据物权法第10条的规定，我国不动产实行统一登记制度，而此前我国不动产登记是实行分部门登记的方法。依据物权法第1l条的规定，申请登记的当事人，应当依据不同登记事项供应权属证明和不动产界址、面积等必要材料。依据物权法第12条的规定，不动产登记机构在登记 时不仅要“查验申请人供应的权属证明和其他必要材
5、料”，“就有关登记事项询问申请人”，而且“申请登记的不动产的有关状况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看”。这表明我国不动产登记的审查实行以形式审查为主，以实质审查为辅。依据物权法第13条的规定，登记时登记机构不得要求对不动产进行评估，也不得以年检等名义进行重复登记。 我国物权法还对不动产的预报登记和异议登记作出了规定。物权法 第19条规定，利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权
6、利人损害的，权利人可以向申请人恳求损害赔偿。物权法第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，依据商定可以向登记机构申请预报登记。预报登记后，未经预报登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预报登记后，债权毁灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预报登记失效。 2房地产权属登记 房地产权属登记是指法律规定的房地产管理机构，对房地产的权属状况进行持续登记。房地产权属是指房地产全部权、使用权及其他权利，如租赁权、地役权等。房地产的权属状况包括房地产权利人、房地产权利的来源和取得时间、房地产的坐落、面积、结构、用途等。房地产权属登记是国家确
7、认房地产产权归属的法定程序，经登记的房地产产权，受国家法律爱护，任何单位和个人不得侵害。 我国房地产登记具有以下特征：(1)房地产权属登记为房地产权利动态登记。即当事人对房地产权利的取得、变更、丢失均必需依法登记，房地产权属登记不仅登记权利的静止状况，而且也登记权利的动态过程，使第三人可以就登记的状况，推知该房地产的权利状态。(2)房地产权属登记实行强制登记制度，即房地产权利初始登记后，涉及权利变更、转移、毁灭等，权利人必需申请登记，若不进行登记，不产生不动产物权变更、转移或者毁灭的效 力。(3)颁发权利证书，即房地产权属登记机构对权利人申请登记的权利，按程序登记完毕后，颁发权利证书，权利证书
8、为权利人享有权利的凭证；不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿全都；记载不全都的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 我国房地产权属登记包括申请登记、勘验绘图、产权审查、绘制权证和收费发证五项程序。房屋权属登记要求产权来源清楚，证件齐全，手续完备，符合法律法规，没有权属纠纷；申请人要供应证明身份和产权来源的证件、证明材料并有相应的时间限制。 就本案而言，张某在形式上已经完成房地产权属登记，取得权利证书，但是并不能因此认为她已取得违章搭建的石棉瓦房的全部权。我国物权法第21条规定：“当事人供应虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当担当赔偿责任。”虽然物权法并未明确规
9、定，通过供应虚假材料取得非法建筑权属证书是无效行为，但是我国民法通则第58条第l款规定：“下列民事行为无效：? (五)违反法律或者社会公共利益的?(七)以合法形式掩盖非法目的的。”可见，张某通过隐瞒真实状况取得房屋权属证书的行为属于无效民事行为，她并不能由于取得权属证书而取得石棉瓦房的全部权。 (二)违章建筑 违章建筑是指未经办理合法手续，擅自建筑的建筑物、构筑物。我国居民修建住宅，应当由本人提出申请，经城镇规划管理部门许可，土地管理部门审核，报县级人民政府批准后，方可进行。 在本案中张某夫妇修建房屋事先未经申请，事后也未补办有关手续。后来将搭建的木房改建成石棉瓦平房时，没有申请扩建住宅，未能
10、取得该搭建平房的申请批准手续，修建行为应当认定为违章搭建。张某提出的“当年搭建房屋时，没有健全的管理机构和审批制度，应视搭建房屋属合法建筑物”理由不能够成立。张某夫妇搭建房屋时，有关机构的确尚未建立，但在这些机构建立后，张某夫妇从未补办建房手续。铜原县城市建设指挥部在拆迁安置时，仅对陈某所购胡某一间半住房作了安置，并未对违章建筑进行安置。同时张某夫妇也接受了铜原县城市建设指挥部按违章建筑物对其补偿残值640元的处理，可见，张某夫妇自己也知道石棉瓦平房属于违章建筑。 案例2王某诉李某房屋产权纠纷案 案情简介 王某自建起一栋二层楼房后，约好友李某一同去房管机构办理权属登记。由于房管机构的工作人员疏
11、忽，将全部权人错误登记为李某，王某一时大意并未察觉。随后王某因长期外出务工，遂将该房屋交由李某保管。后来，某日李某向赵某借款15万元，并以该楼房作为抵押，双方去房管机构办理了抵押登记。后因李某不能按时还款付息，便与赵某协商将该楼房拍卖偿还借款。王某得知此事后一方面要求房管机构撤销错误登记并确认其为全部权人，一方面坚决反对赵某拍卖楼房。因最终无法达成协议，王某遂将李某和赵某一同诉至法院，要求确认二者间的抵押合同无效。 法律问题 1李某和赵某的抵押合同是否有效? 2王某应如何爱护自己的权益? 法理分析 (一)争议焦点 一种意见认为：尽管本案争议的楼房产权登记为李某全部，但是该登记为错误登记，王某是
12、该楼房的实际全部人。李某未经王某允许擅自将该房屋抵押给他人，属于无权处分，其抵押行为无效。因此应当支持王某的诉讼恳求。 另一种意见认为：尽管李某并非该楼房的实际全部权人，但产权证上登记的权利人是李某，且李某实际居住该房屋。赵某在不知情的状况下有理由信任该楼房归李某全部，应当爱护善意第三人的合法权益，因此不应支持王某的诉讼恳求。王某只可以通过对李某提起侵权之诉的方式要求李某赔偿损失。 (二)分析 本案体现了物权法的公信原则。所谓公信原则，是指物权变动的公示方式所表现的物权即使与真实的权利状态不全都，但对于信任此项公示方法所表示的物权而为物权交易的人，法律仍承认其具有与真实物权存在相同的法律效果而
13、加以爱护的原则。物权法的公信原则虽然在肯定程度上减弱了物权追及效力，但是有利于维护整体交易平安和秩序，因此成为近代各国物权法的基本原则之一，我国物权法的规定也体现了该原则。 公信原则要求，对于不动产物权的变动，以登记为其公示方法，对于动产物权的变动，以交付为其公示方法。1不动产物权公示：登记 首先，不动产物权以登记为其公示方法，因此彰显出物权登记的公信力，即物权登记机关在登记簿上所作的各种登记，具有使社会公众信任其正确的法的效力。具体表现在：第一，在法律上推定登记记载的权利人为真正的权利人；其次，凡是信任登记所记载的权利而与登记簿上记载的权利人进行交易的人，法律承认其行为具有与真实物权相同的法
14、律效果。即使是在登记权利人与真实权利人不全都的状况下，法律也推定登记记载的权利人为真正权利人，使交易中的善意第三人仍旧能确定地取得其名下登记的全部权。但是这样做将会使真正的权利人丢失全部权，因此公信原则并非对任何状况的第三人都供应庇护伞，而只是维护善意第三人的信任利益。 第三人受登记公信力爱护的条件为： (1)第三人须为善意。所谓善意，一是不知情，即相对人在从事交易时不知道或不应当知道交易的另一方当事人并非真正的权利人，二是第三人支付了适当的对价。假如第三人不是善意，将不受公信原则的爱护。(2)第三人取得权利须基于法律行为，不是基于法律行为或者法律行为在其他方面存在无效缘由的，均不受登记公信力
15、的爱护。(3)须登记错误不能从登记簿中发觉，且登记簿无异议登记，否则将会阻却公信力发生效力。 我国物权法第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和毁灭，经依法登记，发生效力；除法律另有规定的以外，未经登记，不发生效力。但属于国家全部的自然资源，全部权可以不登记。即该条原则上规定不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和毁灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和爱护的依据。本条规定了“未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。这里的“法律另有规定的除外”，主要包括三方面的内容：(1)依法属于国家全部的自然资源，全部权可以不登记。我国法律规定，矿藏、水流、海疆属于国家全部；城市的土地，属于国家全部；法律规定属于国家全部的农村和城市郊区的土地，属于国家全部；除法律规定属于集体全部的以外，森林、 山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家全部；法律规定属于国家全部的野生动植物资源，属于国家全部。这些国家全部的自然资源，全部权可以不登记。 (2)物权法其次章第三节规定的物权的没立、变更、转让和毁灭的一些特殊状况，即主要是非依法律行为而发生的物权变动的情形。(3)考虑到现行法律的规定以及我国的实际状况，尤其是农村的实际状况，物权法并没有一概规定全部的不动产物权必需经依法登记才发生效力。 2动产物权公示：交付
