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1、试述物业管理中的法律纠纷问题 作者： 日期：2 个人收集整理 勿做商业用途试述物业管理中的法律纠纷问题【内容摘要】随着我国房地产业的发展,物业管理引入我国，它在市场管理中的作用越来越大。特别是近几年来我国大力培育、发展房地产市场，物业管理作为一项新兴服务行业，是对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共服务和特约服务的新行业。随着物业管理业的出现，行政管理部门面临如何对物业管理业进行行业管理的新问题。本文就我国物业管理纠纷的法律问题及原因入手，提出几点对策。在文章中，首先陈述了物业管理的一些基本内容，其次对我国物业管理纠纷的法律问题进行了分析，最后对物业管理纠纷的解决问题提出了自己的看法，
2、希望通过自己的分析和写作能对我国的物业管理体系的完善提供微薄之力.【关键词】 物业 物业管理 效力 物业管理纠纷 途径随着城市建设和城市改造工作的开展，物业管理行业也逐渐兴起，物业管理发生的纠纷也随之出现,并有不断增长的趋势。但我国目前尚无法律、行政法规和部门规章对物业管理行业进行立法和规范，各地方法规对物业管理的规定都不一致，且内容简单不具体，使物业管理的内涵模糊、广泛,难以操作，实际中容易产生纠纷并不便处理，本文就物业管理的概念、性质，物业管理纠纷的特点，物业管理纠纷的处理问题略陈管见。一、物业管理概述（一）、物业管理的概念物业一词译自英语property或estate，原是香港房地产中贯
3、用的述语，特指与地产相联系的房产，主要是指一个住宅单位或楼宇、建筑物。我国物业是指已建成并投入使用的各类房屋，包括商业大厦、住宅楼宇、厂房仓库、旅游宾馆等。物业管理是指物业管理机构与物业所有人或依据合同、法律规定有权委托的非业主使用人的委托，根据合同或法律规定对物业进行养护、修缮并对相关环境和秩序进行维修和服务的活动. 1981年3月,我国第一家物业管理公司-深圳市物业管理公司经过注册，正式挂牌营业。自此，我国现代物业管理从无到有、从沿海到内地逐渐发展起来，因此只能算是处于幼稚期。目前,各地颁布执行的规范性文件中对“物业管理”的定义,大多从专业化物业管理公司接受物业业主及使用人委托从事物业管理
4、活动角度来给出定义的。(二）、物业管理的性质物业管理可以理解为是指委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物业管理是涉及众多法律关系和法律规范的行业，在物业的经营中，无论是房产的买卖租赁,还是继承、抵押等，都不是那种物质实体直接在当事人之间交接完成，而主要靠合同或契约来完成。此外，由于物业管理横跨物业的生产、流通及消费各领域，其中涉及的法律关系较为复杂。就物业管理行为产生的法律关系分析，既具有行政法律关系的特性，又具有民事法律关系的特性。但从其本质特性看,物业管理行为属于民事法律行为，因为：1）物业管理行为是一种服务活动.2）物业管理是由政府规定的
5、服务管理活动，不是行政机关对行政管理相对人实施行政管理。3）物业管理是国际通用的区分所有建筑物的管理服务活动。物业管理纠纷广义上是指在物业管理服务过程中，当事人之间因物业管理服务权益而产生的争议;包括行政纠纷、民事纠纷。狭义上仅指在物业管理服务过程中，物业管理服务合同当事人之间因物业管理服务权益而产生的争议。（三）、物业管理与一般服务合同的区别物业管理行为属于民事法律关系范畴是一种新型的民事法律关系，作为一种新的民事法律关系,物业管理合同与一般服务合同又有着明显的区别，具体如下: 1）合同对方的过渡性.物业管理企业在新建物业出售前的服务对象是建设单位，即物业管理合同的前期相对方是物业管理企业和
6、建设单位。物业交付使用后，物业管理企业的服务对象是业主或者业主委员会，即物业管理合同的相对方是物业管理企业和业主或者业主委员会。 2）管理服务的强制性。一般服务行为的产生是被服务对象选择的结果，即被服务对象选择是否接受某种服务，同时也可以选择由谁来提供服务。而物业管理服务中的被服务对象业主，虽然可以选择由谁来提供管理服务,但由于住宅小区应当实行物业管理是地方法规和部门规章的强制规定，故对是否需要实行物业管理却不能选择。 3）服务内容的广泛性.物业管理服务是一种人居服务,涉及到财产、环境、秩序、安全、文化等诸多方面，其服务内容的广泛是一般服务合同所不能及的。 4）服务对象的抽象性。物业管理服务的
7、对象不是单个具体的业主，而是服务区域内的所有业主。物业管理服务合同通常是由业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订，业主委员会执行业主大会的决定，业主大会的决定并不是所有业主的意志，只是过半数以上业主的意志，业主大会的决定，只要不与法律、法规、规范性文件相抵触，对物业管理区域内的全体业主都具有约束力。二、我国物业管理纠纷的特点由于物业管理属于新兴行业且发展速度比较快, 伴随而来的纠纷也越来越多。该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点.以下是我国物业管理纠纷的几个特点：（一）、物业管理纠纷案件不断上升，诉讼标的额也越来越大。房地产业的异军突起和超常规发展，形成了不同档次、不同类型的新建住
8、宅小区和商业大厦，各类住宅小区、商业大厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法不尽一致，业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范。虽然新的物业管理条例中有明确规定业主与物业管理者之间必须签定物业服务合同，但在实际操作中真正做到的少之又少特别是老旧的小区并没有按照有关规定去实行。使业主与物业管理者、行政主管部门之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉大量增加，在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后，当事人转而向法院起诉。近年来因物业管理而产生的各类纠纷增长迅猛，据不完全统 计2002年受案194件，2004年受案1898件，增长192，2005年受案264
9、9件，增长40，而这两年来因物业管理而产生的各类纠纷更是有增无减。诉讼标的额少则上万元，多则几十万元甚至上百上千万.(二）、物业管理纠纷诉讼主体、法律关系复杂化，对于审理有一定的难度。 物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系都有复杂化的趋势.随着国内的发展有越来越多的外国公民选择到中国投资、定居。这使得该类案件的主体范围不断增大（有外国公民、外国企业、港澳台同胞、我国公民、法人和其他组织等）参与诉讼的既有业主、使用人或小区管委会,也有物业管理公司、房地产开发商或行政管理部门。既可能涉及业主与使用人的关系 、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系,又可能涉及到房地产 开发商与物业
10、管理公司的关系、管委会与物业管理公司的关系，业主、管委会或物业管理公司与房产管理部门的关系。由于物业管理纠纷案属新类型的案件，在审判实践中又无现成的依据，中华人民共和国民法通则等法律中无专门调整物业管理的规定，只能依据民法通则、行政诉讼法的基本原则，依据有关部门和地方性规章进行处理,而有关规章的规定又不详尽或明确,给正确处理该类纠纷带来一定的难度.（三）、物业管理纠纷类型较多，而且多是新类型的案件，无例可依。 物业管理纠纷是物业公司在管理过程中与物业所有人所发生的纠纷。由于物业管理纠纷的诉讼主体及法律关系非常复杂。据统计,目前所受理的物业管理纠纷，已从刚开始受理时物业管理公司追索物业管理费的纠
11、纷,发展到涉及民事诉讼、行政诉讼的各类型纠纷。其中主要有:（1）物业管理者向业主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷，这类纠纷数量较多；（2）业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财务损失的纠纷；（3)业主或使用人要求物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷；（4）业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷；(5）房地产开发商与物业管理公司的物业管理承包合同纠纷；（6）房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管理纠纷;（7）业主投诉房产管理部门行政侵权纠纷.这些类型的纠纷,既有涉及民事、经济、刑事法律关系的纠纷，又有涉及业主团体经济事务和社会事务民主自
12、治法律关系的纠纷。涉及到民法关系中合同之债(包括服务管理关系 、代理关系、承包关系)、侵权行为所生之债，以及行政诉讼中房产管理部门的行政行为是否合法。如海口市顺发新村小区的部分业主因认为在没有召开业主大会、业主选票未过半数的情况下，海口市房产管理局批复同意成立管委会属违法行政,侵犯了原告作为业主的利益 ，而提起行政侵权诉讼。这是该市所受理的第一宗因物业管理引起的行政诉讼案。文档为个人收集整理，来源于网络文档为个人收集整理,来源于网络三、我国物业管理法律纠纷中应注意的一些问题尽管近年来国家加快了物业管理的立法步伐,制定和出台了许多地方性物业管理法规和规章，取得了一定的立法成就.但专门的立法除了国
13、务院物业管理条例以外,多为建设部及相关部委的规章和规范性法律文件。物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的,该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点.由于物业管理纠纷案属新类型的案件，在审判实践中又无现成的依据,而有关规章的规定又不详尽或明确，给正确处理该类纠纷带来一定的难度。下面就例举其中两个方面的问题.（一)、物业管理纠纷的管辖问题物业管理的管辖权不单是指地域和级别管辖,还包括自治权与司法权、司法权与行政权以及民事审判权和行政审判权的划分。而确定物业管理纠纷案件的管辖问题，是正确审理此类案件的前提。物业管理引起的行政诉讼案件，应依行政诉讼法的有关规定确定
14、有管辖权的法院。物业管理的地域管辖不能简单地认为物业所在地就是被告住所地;对物业管理的民事诉讼案件,目前当事人一般都在物业所在地的法院起诉,并把物业所在地作为业主或使用人的住所地。但是，关于这类纠纷的管辖权的确立，除了遵守我国民事诉讼法一般地域管辖原则即原告就被告原则外，还应该分析其不同类型的纠纷的特点来确定管辖。物业管理公司的住所地是指其主要营业地或主要办事机构所在地，而并非是实施物业管理的所在地，但由于物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同，均是在物业所在地实施物业管理 ,因此，物业所在地应认为是合同履行地.物业管理纠纷虽是因不动产的管理引起的纠纷， 但其不属于不动产纠纷，不
15、适用专属管辖的规定。物业管理引起的民事诉讼案件,目前当事人一般 都在物业所在地的法院起诉，并把物业所在地作为业主或使用人的住所地，而有些受诉法院也未分清物业管理纠纷的不同类型而予以受理。个人收集整理，勿做商业用途本文为互联网收集，请勿用作商业用途（二）物业管理的合同的法律效力问题 物业管理合同是一种民事法律行为，所以根据民法通则规定应具备下列生效要件:行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实;不违反法律或者社会公共利益。在物业管理纠纷中，主要涉及三类合同，一为物业管理服务合同,即业主或管委会与物业管理公司或开发商签订的由房地产开发商或物业管理公司对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协议：通常所说的物业管理合同主要是指物业管理服务合同;物业管理服务合同（或称聘用管理合同），主要从当事人是否具备民事主体资格和相应的民事权利能力、民事行为能力,合同的内容是否合法来判断其效力。二为物业管理承包合同，即房地产开发商或物业管理公司与另一物业管理公司签订的将物业管理权发包给
