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1、各物业类型市场研究 土地成交量跌 价涨，土地供 需郊区化趋势 持续增强， 2017年城阳区 （新）土地供 应量最高，胶 州市土地成交 量位居榜首 1/整体市场/土地/供应成交 2017年，青岛市供应土地1786万，成交土地1527万 ，供应量同比下降3.5%，成交量以上年持平。 2017年成交土地平均楼面地价2697元/，涨幅达59% 。 2017年土地活跃区域主要为即城阳区、胶州市、黄岛 区，其中软件科技城板块供销成为2017年最热板块。 数据来源：中指系统 市场容量较大，近两年年签约量均在20万套上下，受政策调控影响，17年全市整体市场成交两有所回调，为193653套，较16年减少 214
2、87套 1/整体市场/房地产供应成交走势 近年来，全市整体市场成交呈波动性上升态 势，2017年全市整体市场成交量有所下滑 ，全年共成交193653套，同比16年下降 10%； 成交均价方面，17年整体市场成交均价为 11450元/，同比上涨19%； 2017年政策调控，成交量有所下降； 15年整体市场成交总面积为2014万，同 比下降10%。 成交总金额为2306亿元，同比下降7%。 数据来源：中指系统 全市商品住宅依然是主流产 品，成交量占比高达82%， 其次为商铺，再次为酒店式 公寓，办公类产品成交量最 低 1/整体市场/全市分物业类型成交结构 2017年全市整体市场各物业类型，商品住宅
3、依然为主流产品 ，成交120658套，占全市成交82%； 商品住宅成交总面积1282.51万，占比高达83%，其次为 商业成交和保障房成交，占比均为6%； 成交总金额方面，商品住宅成交1082.43亿元，占整体市场 的80%，其次是商铺，占比9%。 数据来源：中指系统 成交量相比，胶南市2017年 共成交284.72万，成交占 全市18%，是青岛市成交量 最高的区域 2017年全市整体市场各区域成交中，八区成交明 显低于五市，五市中以胶南、即墨和胶州为主力 热点区域，八区中以城阳、黄岛和李沧为主力成 交区域； 成交均价以市南、崂山位列最前，从市区往郊区 依次递减。 1/整体市场/分区域成交结构
4、 数据来源：中指系统 由于主城区开发较早，目前 土地稀缺，存量主要集中在 五市，其中胶南市存量最高 ，占比高达22% 五市存量最高为胶南市40327套，395.04万，占比22%；其次为即墨市19328套，258.3万，占比10% 。 八区存量中城阳最高，19121套，233.5万，占比10%，其次为黄岛19317套，213.4万平，占比10%。 1/整体市场/存量结构 数据来源：中指系统 （万） 整体房地产市场：青岛地产发展相对健康，城阳区、胶州、黄岛为近两年开发的热点区域 p 供应成交：市场容量增大，近两年年签约量均在20万套上下； p 成交结构：商品住宅依然是主流产品，其次为办公，再次为
5、商铺 ，公寓产品成交量最低； p 热点区域：西海岸、城阳、胶州为市场热点区域。 房地产市场 p 成交量价：近两年年土地供需量呈稳步上升趋势，全市土地供需 郊区化显著，2017年城阳、胶州、黄岛土地供应成交量排名前 列。 土地市场 城阳、西海岸等 区域大放异彩， 即墨、胶州区域 热度迅速提升 西海岸市场从内生型步入多 元化发展的快车道，品牌开 发商纷纷进入、大规模项目 不断涌现，已成为青岛房地 产市场开发的热土 2/区域住宅市场/发展历程 发展阶段 阶段特性 2011-20132004-2010 2004年以前 内生型市场逐渐外延快速发展 分化明显 内生型市场，以本 地开发商的小规模 项目为主，
6、老黄 岛、开发区、胶南 等各片区相对封闭 ，客户半径小 以天泰阳光海岸等项目为 代表的品牌开发商的进入 ，带动了西海岸沿海一线 的房地产投资，出现了以 度假、投资为置业目的外 来置业需求，内生市场逐 渐外延 随着胶州湾隧道的通车 极大缩短了西海岸与主 城区的时间，西海岸东 部获得快速发展的机会 ，但胶南由于区位相对 偏远，房地产市场仍相 对独立 青西新区获批，胶南 撤市并区，以东方影 都为代表的大项目纷 纷落地，胶南东部灵 山卫、滨海片区成为 新一轮投资热土 2014-至今 代表项目万达东方影都海尔山海湾伟业花园天泰阳光海岸 近年国内商业市场发展呈现阶 段分化，2014 年前量价齐增、 失衡的
7、供求关系累积大量存量 ；2014 年后价格增长受挫， 2016-2017 年成交回暖明显， 市场 3/商业市场/整体环境 2011年以来，各级城市商业入驻住率均持续下滑；2014年开始，这种下 滑呈现明显城市分化，一线开始回升，二三线则持续下滑 p 进入2011年以来，一二三线城市购物中心的入驻率持续下滑。 p 但是进入到2014年，城市间出现了明显癿分化。一线城市由于有稳定癿需求支持以及供应下滑等因素，入驻率 持续走高；而二三线城市叐到巨量库存癿拖累，入驻率依然持续下滑。 3/商业市场/整体环境 2012年起人均可支配收入增 长的放缓已对零售业增长产 生直接负面影响，而网络商 业的兴起也对实
8、体商业产生 较大冲击 3/商业市场/整体发展趋势 p 零售业商品销售额增速高于人均可支配收入，但增速逐渐走弱。 p 观察中，2012年以前社会消费品零售总额同比增速的放缓与否和人均实际可支配收入同比增速的放缓与否几乎成反向指 标，说明消费品在基本已满足生活所需的前提下，增加的收入更多涌入其他领域。但进入2012年以后收入增速放缓已经 开始对零售业产生负面影响。这同样为商业地产的发展蒙上一层隐忧。 p 2017年以来网上商品零售占社会消费品零售总额比重高速增长，为商业地产带来巨大冲击。 3/商业市场/发展阶段 西海岸经济新区2017年人均GDP 达到了2.4万美元，城市化率75%， 表明西海岸经
9、济新区正处于综合商 业形态发展转型期，今后多为综合 性商业形式体验式购物需求和转型 个性消费场所为主。 欧美经济发展经验证明：人均 GDP:达到4000美金以上时，人们单 纯购物时间会明显缩短，此时融合 休闲、娱乐与购物的业态将迅速发 展。 根据人均GDP和城市化率对商业形态的反映，西海岸经济新区正处于综合商业形 态转型期，广义性商业升华转型为个性化体验式消费。 2017年胶南商业的去化量在 23940，区域均价在 16345元/ 3/商业市场/成交量价 （元/）（元/） 数据来源：中指系统 胶南地区存量67.5万平，5663套，去化周期接近3年。 3/商业市场/存量 2017年底青岛各区市商
10、业存量城阳区最高，面积108.92万；胶南地区总存量较高，面积67.52万，按照2017年 均去化11万平米计算，该区域商业出清周期约3年。 数据来源：中指数据库 东部新城商圈 老利群商圈 胶南商业板块基本形成三大商圈，商圈差异明显，现已营业中档项目为主 ，东部新城商圈和中央商务区板块拥有大型商业综合体等新兴力量。 3/商业市场/商圈分布 中央商务区板块 u基本形成三大商圈 围绕老利群形成老利群商圈，围绕青岛欢乐海湾和世贸云鼎形成东部新城 商圈；围绕万达东方影都形成中央商务板块。 u商圈差异明显 老利群商圈形成最早，商业集中，发展相对落后，经营状况良好；东部新 商圈档次较高，商业分布较分散，处
11、于发展初期，经营状况一般； u现以在营中档项目为主，潜在大型商业综合体新兴力量。 世茂云鼎 欢乐海湾 万达茂 利群超市 欢乐海湾 万达茂 世茂云鼎 胶南板块销售型商业以住宅底商为主，面积段150以下，价格在2-2.5万元/； 万达东方影都商业供销量价都居于首位，总体市场均价为2.85万元/。 项目名称 已入市商业 面积（万 ） 商业类型 产品类 型 面积段 () 层高 （米） 现成交 面积（） 存量面积 （） 均价 （元/） 租售模式 万达东方影都16.1公寓底商1-2层80-140 一层4.7 二层4.1 67566367827777销售 红星天铂1.7 住宅底商 , 临街商 铺 , 商业
12、街商铺 , 购物中 心商铺 世茂云鼎1.5商业街2层100-2003.8390011100 一楼： 17500 二楼 27500 销售为 主 新城国际0.85 裙楼商业 主楼商业 2层50-1003.82344359010000销售 锦江丽都0.7 纯商业网 点 2-5层35-200 1层4.8 2-5层3.6 4200280019000销售 富都国际广场0住宅底商销售 3/商业市场/销售型商业/产品及价格 商圈业态类型主要道路代表项目经营状态店铺面积租金水平经营现状 老利群商 圈 集中商业 以琅琊台路为 轴线为中心 胶南第一百 货、利群等 版块内最早 的商圈 30-503.3-6元/天 商业
13、集中，经营状 况良好，档次较低 东部新城 商圈 专业市场主要沿北京 路、珠海路分 布 红星美凯龙 等 正在运营 30-50 2 -2.5元/ 天经营状况一般 60-100 2 -2.5元/ 天 商业街滨海大道 青岛欢乐海 湾 尚未成熟200-20002-2.5元/天 开发商自持，未来 依托城市阳台带动 商业 商业街滨海大道世茂云鼎尚未成熟100-200 一楼：2.7-2.8 元/天 二楼：1.7-1.8 元/天 由于发展业态单一 ，区域商业气氛维 持气候，人气不足 中央商务 板块 社区底商滨海大道 万达东方影 都 商业氛围逐 渐形成 86-1405 -11元/天人气逐渐成熟 3/商业市场/在租
14、商业/产品及租金 目前商业均在200平米以下为主，老城区较为成熟，租金3.3-4.6元/天 ；新 城商圈商业发展初期，尚未实现规模效应，租金在2元/天-2.2元/天。 店铺类型 租金 （元/平.天） 面积 （平米） 建筑形式层高（米） 开间大小 （米） 进深 （米） 海南路1.1-1.380-100双层4.24.29 双珠路1.3-1.530-40单层4.24.09 月亮湾路1.1-1.240-50单层4.25.09 双珠路为主路，业态丰富，面积较小为30-40，租金较高1.2-1.3元/平米*天； 海南路以餐饮业务繁盛，面积约为80-100，租金在1-1.2元/平米*天； 月亮湾路，现商业氛
15、围欠佳且欧美世纪花园底商还未完全交付，现租金较低为 1.0-1.1元/平米*天 3/商业市场/在租商业/产品及租金 3/商业市场/项目周边商业街 项目周边四条街道，海南路商业运营最好，单店年收入可达60余万元，被 誉为海鲜美食一条街，租金水平在1-1.2元/平米*天，属于地块待拆范围 月亮湾路 七墩山路 海南路 双珠路 海鲜美食一 条街 金融广场 华艺灯饰广场 美味家养身火锅 海瀛生态农家宴 永益大药 房 滨海渔村 福海渔人 海味馆 丽江超市 居住及办公的配套型集中商 业稀缺 3/区域商业市场/访谈 访谈对象：项目总监 李总 访谈语录： 底商多，集中商业少，本地有个利群还可以，其他都还需要时间
16、，地铁能带动一些。 访谈对象：策划经理 访谈语录： 欢乐海湾是一个将入市的商业项目，近期一直在准备招商比较有影响力的实体店进驻。 。 定位，距离项目最近，目前 的销售及招商情况 3/商业典型案例/欢乐海湾 区域商业市场：目前区域存量高企，但项目周边配套型商业缺乏，存在机会点 p 主力去化面积：项目周边商业街主力面积：100以 下；销售和租赁型典型商业：主力面积：200以下 p 建筑形态：以销售型配套商业为主 产品特点 p 主力价格：销售型商业以住宅底商为主，面积段分布 较大，均价差异大，总体市场均价为2.85万元/。 p 租金情况：周边商业街租金范围为1.0-1.3/天；典 型出租型项目现总体租金大约在2元/天-2.2元/天 。 租售特点 p 成交量价：2017年胶南商业的去化量在23940 ， 区域均价在16345元/ ， p 存量及去存周期：67.52万平米，去化周期约3年，但 热点区域商业去化较好。 供需特点市场大环境下，全 国商业均在收缩， 从区域层面看，商 业市场容量有限， 存量高企，需控制 体量，打造配套型 商业。 区域写字楼发展处于从起步 期向发展期过渡的阶段，西 海岸新
