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1、物业管理项目承揽专业化、社会化的经营型的物业管理企业一般来说应通过市场竞争， 争取到物业管理订单，并通过良好的内部管理树立良好的企业形 象与声 誉，从而进一步扩大经营规模，扩大市场份额，取得更好的收 益。一、物业管理项目的市场分析与竞争出路(-)市场分析一般包括物业管理项目的市场供求分析，在建物业的分析。市场供求 分析应注意的是，除需要进行供求总量的分析外，还应对不同档次的物业 及能提供相应水平管理能力之间进行比较。尤其是委托人对物业管理机构 不满意的物业管理项目。这就要本企业的有关业务人员，作好相应的准备 工作，一旦物业委托人需要重新招标或中断现行的物业管理合同，便可以 及时投标或与委托人协
2、商承揽。在建物业的分析，是物业管理企业的主要 目标。山于物业的投资大，建设周期长等特点，投入市场的新建物业必定 是很有限的，这样必然造成在建物业竞争激烈的局面。对于物业管理企业 来说，应分析和掌握实际情况，应了解本地区所有在建物业的情况，按照 不同类别结合自身优势，选 择主攻目标利方向。(二)竞争策略物业管理项目的市场竞争是相当激烈的。经营者若想战胜竞争对手， 必须充分了解对手的长处和短处，自身的优势及劣势，只有充分做到“知 己知彼”，方能”百战不殆”。确定对手。在物业管理市场中，因主营业务不同，不是每个物 业管理机构或企业都是本企业的竞争对手。如有的物业管理企业经营高档写字楼的管理，有些侧重
3、于工业区的管理，有些则侧重于住宅物业的管 理。只有那些与自己的管理业务接近或相同的物业管理企业才是最直接的 竞争对手。因此，确定对手时，应对此分门别类，对直接、间接的竞争对 手详细的调查分析，分别比较，从而采取有效的竞争措施，力争战胜对手。分析对手。应从两方面着手。首先是对方的优势分析，主要应了 解其竞争成功的经验，管理效率良好的主要原因，努力学习其长处，争取 超过对手。其次是对手劣势的分析，应掌握对手的弱点，了解其失败的影 响因素或客户投诉的内容，力争避免犯有类似的错误。树立企业形象。企业形象的树立是增强企业竞争力的关键。首先 应练好内功，即提高企业的管理质量。具体包含：企业员工整体素质的提
4、 高，企业芥项管理制度的完善，以及企业管理服务质量的提高。其次，应 注意企业的外部形象。如企业办公环境良好，能得到委托人的信任；企业 员工仪表整洁，服装整齐，谈吐文雅大方，足以给委托人产生良好的印象， 从而进一步加强自身在竞争中的优势。自我宣传。加强企业的宣传和公关力度，让社会了解企业，可进 一步增加企业的竞争力。由于现代科学技术不断发展与经营手段的不断提 高，使得企业自我直传更为灵活。企业可以采取广告、会议、印刷品寄送、 招牌以及上门宣传等一系列促销手段推销自己，以便使更多的人或更多的 机构，了解自己的业绩、声誉，从而加强自己在市场竞争中获胜的可能性。二、物业管理项目的招标投编从我国目前的发
5、展来看，物业管理企业的选聘-般为议标方式，只在 极少数城市采用过公开招标(如深圳鹿单村住宅小区)。从长远发展来看， 公开招标具有很强的生命力，对于规范物业管理市场、公平竞争具有积极 的意义，因此它是物业管理项目的主要发展方向。公开招标一般是委托人 通过传播媒介发布招标广告，公布招标内容，物业管理企业按招标广告要 求制订标书投标，最后由招标单位在公开的场合指定的时间开标、评标并 决出最终的中标者。(-)物业管理项目的招标程序招标程序。物业管理项目招标的程序如下：编制招标文件，发出招标广告；对投标单位的资格审查；投标单位到物业管理项目现场调研；接受投标单位递送的标书；开标、评标、决标；签订合同。物
6、业管理机构的选定。可采取以下步骤选定：开标。招标广告中应公布开标的时间和地点。开 标 时应举行开标仪式，并请公证人员现场监督。所有 标函也应在开标时当众开封，山宣读人公布 每份标 函投标报价、管理方案及各项服务标准。评标。物业管理项目的评标可采取打分评标的方 法，把服务标准分为若干项，按其达到的程度逐项评分，再结合报价情况综合确定。对不符合招 标规 定的一些标函可以拒绝，视为废标。决标。决标可以在开标后随即评标、决标，也可 以在以后指定的时间决标。决标应按一定的原贝U, 首先应报价合理、不可过高也不可过低，并应尽量 接近委托人预估的标底价格。应注意的是，过低的 报价往往有可能实现不了，会使委托
7、 人遭受难以预料的损失。其次，对于投标单位的 管理方案、服务标准也应严格审查、了解其是否 能满足委托人的要求。(二)物业管理企业投标过程中应注意的主要问题1 .报送投标申请。投标申请是投标单位向招标单位表示投标意愿和介绍其管理服务能力的重要文件，物业管理企业在投标申请中，既要 反映其强劲的实力，又要避免有弄虚作假现象。一般来说，应该介绍本企 业的人力资源状况，拥有的先进设备情况，管理技术情况，以及已管理的 各类物业状况与获奖或荣誉称号等。接受招标单位的资格审查标单位对物业管理企业的资格审查主要是查企业的资质证明；如企业莒业执照、专业人员的配置、固定资产 情况、管理的制度体系等等。企业应按要求准
8、备上述各种资料。编制投标书。投标书是评标、决标的依据，是关系到物业管理企业能否得到项目的关羹，必须予以高度的重视。投标书中最为重要的内容 是投标项目的报价。报价往往根据市场因素而波动，物业管理企业需要分 析研究市场供求状况，有关的政策制度，以及其他企业报价的有关信息资 料。其最终目的，就是寻找报价的规律，使投标价格恰到好处。三、物业管理委托合同通过上述物业管理项目招标投标过程，最终决出承揽项目的物业管理 企业后，接着委托人与中标企业就应签订物业管理委托合同。根据国家的 有关政策及规定，以及-些城市的做法，物业管理委托合同大致包含以下 几方面的内容。委托管理范围及内容；委托管理的形式（如管理目标、经济指标、实行风险抵押经济承 包责任制）；委托管理期限；双方的责任、权利、义务；管理费用；风险抵押；奖惩措施；合同更改、补充与终止；9.其他。
