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1、房地产税真的那么可怕吗？近日，财政部等多个部门召开会议，讨论房地产税改革试点工作。考虑到今年的政府工作报告中，并未提及房地产税改革的，因而房地产税改革的推进是相对稳妥的，短期全方位推行和实施的可能性较低。然而，“十四五”规划和2035年远景目标纲要已经明确将“推进房地产税立法”纳入工作重点，有关部委年内也多次提及房地产税立法和改革事宜，市场对此消息颇为敏感，有必要对房地产税改革进行认真研究。一、房地产税制度改革旨在完善长效调控机制现行房地产税制度的设计理念已落后于经济发展。自1998年土地和住房制度改革以来，房地产行业快速发展，2020年房地产业增加值占GDP的比重升至7.3%，房地产开发投资
2、占固定资产投资比重达到27.3%，成为支撑经济发展的重要组成部分。然而，房地产税制体系结构并不合理，“重流转、轻保有”的特征比较明显，自上世纪80年代末开征房产税和城镇土地使用税以来，在过去的三十多年时间内，这两大保有环节的税种并未作出重大调整，换言之房地产税制度落后的问题主要还是在保有税制固化所致。财政部数据显示，2020年保有环节开征的两项税种（房产税和城镇土地使用税），其税收收入合计为4900亿元，仅占当年税收总收入的3.2%，远低于流转环境征收的三项（耕地占用税、土地增值税、契税）税收收入14787亿元，后三项合计占税收总收入的9.6%。财政部官员近期也提出，在十四五时期，在保持现阶段
3、流转税、所得税双主体税制基本稳定基础上，逐步提高直接税比重，积极稳妥推进房地产税立法和改革。房产税的职能应倾向于发挥调节职能。针对现阶段我国国民经济运行的特征，税制改革目标应定位于中长期，选择阻力相对较小的路走。如果选择财政收入职能为主的道路，即尽可能扩大税基范围，将绝大部分普通住宅纳入房产税征收范围的话，不仅会增加大部分居民的税负压力，也与近年来中央提出的减税降费总体基调格格不入。针对部分地区高房价的问题，应当借鉴和延续上海重庆试点的经验，坚持对投机性和非基础性住房需求的部分加征房产税，体现财税调控职能，抑制非理性住房消费需求，逐步成为地方财政稳定的税源。房产税应更多体现地方类税种的特点。在
4、我国，现行税种中与房地产相关的税种主要有10个左右，其中地方税包含5个，分别是耕地占用税、土地增值税、契税、房产税和城镇土地使用税。但这5个税收项目对地方政府收入的贡献不高。2020年“五税”收入占地方税收收入的12.8%，相较于多数发达国家偏低。从国际经验来看，房产税在其税制中占有重要地位，是地方政府重要的税收收入来源，以美国为例，1990年-2018年期间，房产税直接占到州和地方政府财政税收收入的29%-35%，而房地产税占地方税收收入比重在70%左右。二、要理性和辩证看待房地产税制度改革，减少认识误区 房地产税征收的目标群体并非基础性需求。市场上充斥着各类针对房地产税改革后的不恰当言论，
5、尤其是将房地产税征收的主要目的搞错，认为一旦确定征收房地产税，会涉及所有商品住房，对地方经济产生巨大的冲击。十四五规划和2035年远景目标明确了房地产行业的定位是中国经济的“压舱石”，核心在于通过实施实施房地产市场平稳健康发展长效机制，促进房地产与实体经济均衡发展，坚持“房住不炒”的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。因此，房地产税制度改革的一个目标便是成为新的“稳定剂”，引导房地产投资向理性消费、满足基础需求靠拢，发挥必要的税收调节功能，而非成为“搅局者”。房地产税不是改变房价长期运行的关键因子。从国内外经验来看，房地产税仅作为调节因子，无
6、法成为影响房价的最重要因素，对房价起决定性因素的是供需结构。参照上海和重庆的试点经验来看，两地同期征收房地产税，房价则继续保持着中长期上行的趋势，是需求拉动所致；而不同的是，由于重庆在过去十年释放了更多土地供给，其房价涨幅要远低于上海，根据数理统计分析 参考重庆房产税试点的政策效应研究第十章第四节研究成果。，土地供给紧张程度及经济发展水平才是影响两地房价的重要因素，而房产税虽与房价成显著负相关性，但影响程度较弱。海外方面，德国、新加坡房价长期稳定是基于完善的住房保障制度，且都对首次置业的基础性需求予以保护，实现住房供需平衡。房地产税改革重在结构性调整，以求提高地方保障性住房供给能力。过往十年，
7、城市房价高企的主要推手便是地价水平的不断提高。征地所涉及的土地使用权出让、国有土地收益基金、农业土地开发资金和新增建设用地土地有偿使用费等征地补偿费用支出占全国政府性基金支出的比例在80%左右，全国土地价格均价增长了1.8倍，占房价的比例从2010年的40%左右升至2020年的60%左右。上海和重庆房地产税试点经验也得出了类似的结论。因此适当降低流转税、间接税比例，提升保有税、直接税比例有助于适当扩大税基，降低重复征税，特别是降低土地流转环节的征地成本，减少地方政府对土地财政的依赖，以房地产税作为稳定的地方财政收入来源，有助于实现可持续性的提供保障性住房的能力。综上所述，推进房地产税改革是大势
8、所趋。考虑到中国经济结构以及房地产在这当中所占据的比例较高，预计政策最终选择路径可能以阻力最小的方式进行。也许会进一步扩大试点范围，对新增非基础性和高档住宅需求加以征收税率，对空置土地和房产征收房产税，提高土地和住房利用率，或暂不对已经使用的存量住房加征税费，更不会对只拥有一套基础住房需求的民众加征房地产税。地方政府还可能出台鼓励租赁住房供给的政策，减少在租赁过程中重复征税的情况。有关部门还可能加快推进住房信息中心的建设，逐步建立和完善房地产登记和评估体系，将房产税纳入地方政府筹集财政收入的重要组成部分。因此，房地产税改革的推进很可能是渐进式的，远不至于到“伤筋动骨”的地步，不宜陷入“谈房产税就色变”的局面。可更多从积极的视角看待这个问题，如果政策实施妥当，是有机会通过房地产税的结构性改革，在降低地方政府对土地财政过度依赖的同时，缓解大城市住房问题，稳定地价和房价，实现多方共赢的局面。2021年6月3日6
