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1、我国商业银行个人住房信贷风险研究摘 要：随着社会主义经济市场的发展和住房制度改革的不断深入，近些年来，我国部分城市房价出现过快上涨势头，部分投机炒房者活跃于市场，商业银行纷纷投入到房贷市场中。商业银行在获得利润的同时，往往忽视了住房信贷的风险，房贷资产证券化再次成为新的热点，美国次贷危机的源头指向资产证券化，我国房贷资产证券化正处于起步阶段，当前的主流就是学习美国大力发展房贷，但是发展的同时也会产生风险。本文通过对风险的分析来论述我国当前大力发展个人住房贷款的同时应如何规避风险，如何在发展资产证券化的同时不重蹈美国覆辙。 摘要是概括你的文章主题是什么？怎么论证的？ 关键词：利率风险；还贷能力；
2、资产证券化Credit Risk of Individual Housing Commercial Banks in ChinaAbstract: With the deepening of housing reform and development of the socialist market economy system, in recent years, Chinas housing prices in some cities rose too fast momentum, some speculative real estate speculators active in the
3、market, commercial banks have invested in the mortgage market. Commercial banks while obtaining profits, often neglected housing credit risk, securitization of mortgage assets once again become the new hot spot, the source of the US subprime mortgage crisis is the securitization, asset securitizatio
4、n of mortgage is the initial stage, the current mainstream At the same time the United States is learning to develop the mortgage, but also the development of the risk. In this paper, by passing on the risk analysis be discussed at the same time vigorously develop Chinas current housing loans to ind
5、ividuals how to avoid risks and how not to repeat the mistakes of the United States in the development of asset securitization. Key Words: Interest Rate Risk；Repayment ability；Asset Securitization目 录一、引 言1二、商业银行个人住房信贷风险概述1（一）风险的定义1你不是在写书写教材！（二）个人住房信贷的主要风险2（三）个人住房信贷风险的诱发因素3这儿所谓诱发因素是什么意思？在全文中是何地位？后面为何
6、看不出与此的关系？三、我国商业银行个人住房信贷风险现状及成因4（一）我国个人住房信贷发展现状分析4不需要分析发展现状，完全可以一带而过，而且与二标题不符。（二）从借款人、开发商和银行角度对风险成因分析5四、资产证券化引发的次贷危机6我国没有大规模的资产证券化，更没有住房贷款证券化，以下的东西完全不符合我国实际！扯什么次贷危机？因此写的东西与全文主题就没有任何关系！非改不可，你搞清楚到底写的是什么主题？（一）比较我国与美国的次贷危机6（二）什么是住房贷款资产证券化7（三）比较我国与美国住房贷款资产证券化市场的发展7（四）我国发展住房贷款资产证券化的必要性8（五）住房贷款资产证券化风险分析8（六）
7、我国在发展住房贷款资产证券化的同时应如何规避风险9五、对个人住房信贷风险调控的启示10调控用词是政府、监管部门专用的，以下仅仅是政府监管部门要做的？（一）完善信贷风险预警机制，明确预警信号的时限10（二）从源头有效防范对房产开发商“假按揭”、“假首付”、“假房价”的风险10（三）推进差别化住房信贷政策10（四）推进个人住房贷款资产证券化的进程10既然有三，为何还会有（四）？六、结束语11参考文献12看了根据目录给你的改进要求，你应该认识到你这篇东西还很杂乱，把你的主题把握清楚了再去研读相关文献，再重新写。1、 引 言随着我国国民经济的飞速发展，居民的住房需求得到了快速增长，带动了商业银行个人住
8、房贷款业务的迅猛发展，但是由于我国对个人住房贷款的风险评估研究落后，征信系统不完善等原因，使个人住房贷款的风险日益显现。利率的波动和房价的大幅度波动，引起个人住房信贷市场的不稳定。当前市场的主流是学习美国大力发展房贷，我们在发展房贷的同时，避免不了会产生风险，借鉴美国的经验，发展住房贷款资产证券化的趋势不可避免，住房贷款资产证券化可以有效的化解银行房贷风险，但是其本质上只是银行为了自身利益将风险转嫁，其风险的源头并没有被消灭。发展个人住房贷款存在什么风险，发展资产证券化的本身是为了分散银行风险，但是资产证券化本身仍然存在风险，如何规避风险源头，让房贷资产证券化更好的为我国经济所服务，本文主要对
9、这些问题进行研究。文章首先概述了个人住房信贷风险的相关理论，主要包括理性违约风险理论、被迫违约风险理论，恶意违约风险理论以及造成个人住房贷款风险的主要险种包括信用风险、市场风险、利率风险，为下文研究我国个人住房信贷风险做好了理论准备。紧接着通过对央行历年的房贷数据和当前房贷新政策分析了当前现状。然后介绍了我国房贷风险产生的原因，从借款人、房产开发商和银行三个角度展开。其次，通过对我国与美国次贷危机的对比，通过对资产证券化的机理分析，来指出我国现阶段在发展房贷资产证券化的同时如何规避风险，避免重蹈美国次贷危机的覆辙。最后，理论结合我国国情，提出了我国应对个人住房信贷风险的建议和对策。 二、商业银
10、行个人住房信贷风险的概述 （一）个人住房信贷的风险定义风险，即是生产目的与劳动绩效之间的不确定性，大致可分为两种含义：一种从广义上来说强调了风险收益或代价的不确定性，产生的结果可能带来损失、获利或是无损失也无获利，金融风险属于此类。另一种从狭义上来说风险只能表现出损失而没有从风险中获利的可能。个人住房信贷，即个人住房按揭贷款。因为目前社会房价过高，使得大部分购房者无法一次性付清房价，购房者通过支付首付款并将房屋的产权抵押给银行，然后由银行将剩余房款支付给开发商，最后购房者在一定时期内向银行还本付息来赎回之前抵押的房屋产权。银行在贷款过程中如果无法按时收回住房抵押贷款的本息，就会形成不良资产，产
11、生风险损失。 （二）个人住房信贷的主要风险 新巴塞尔资本协议将信用风险、市场风险、其他风险（包括利率风险、操作风险、法律和声誉风险）纳入到商业银行风险管理框架中。我认为目前商业银行面临的主要是信用风险、市场风险、利率风险和法律风险，下文主要讲述前三点风险。信用风险又称为违约风险，主要指房贷借款人因为某些因素自身无力履行或者不愿履行合同条件而构成违约，从而使银行遭受损失的可能性。一种是房贷借款人因为某些客观因素导致自身发生意外从而丧失还款能力或者因为市场因素等不可抗拒的原因导致失业或者自身收入水平降低，无力履行合同条件从而违约，这种违约风险称之为被迫违约风险。一种是当房产市场价值降低或者因为利率
12、变动导致个人住房贷款的市场价值提高，从而该抵押房产的市场价值远低于个人住房贷款的市场价值，使房贷借款人的净资产为负，房贷借款人基于理性角度考虑，会选择主动违约，这种违约风险称之为理性违约风险。还有一种是房贷借款人自身具备还款能力，但是主观意愿上通过故意违约或者以个人住房贷款的名义来骗取银行贷款资金来谋取利益从而给银行带来的风险。这种违约风险称之为恶意违约风险，主要表现为“假按揭”。投机者通过按揭获取大量银行贷款资金，在房产市场购入多套房产，当市场利率上调或者房价下跌时会影响其还款能力。因为个人住房贷款的准入要求较低，利息支付少，而商业银行发放的房产开发贷款准入要求高，利息支付高。因此一些开发商
13、为了获取房产开发资金，通过让公司员工等一些关系人，通过“假按揭”获取银行贷款。但是当市场利率上调或者房产市场房价下跌时，开发商自身流动资金无法正常运转，就会丧失还贷能力，从而形成银行不良资产，造成损失。市场风险指的是房产市场因房产价格、利率、供求关系等因素变动以及借款人还贷能力恶化而形成的交易市值负面变化的风险。目前我国商业银行面临的市场风险主要为利率风险、抵押房产的价值风险和借款人还贷能力变化而引起的风险。对于商业银行个人信贷客户而言，利率风险是由于贷款利率的变动导致贷款的还贷金额变动，从而影响借款人还贷能力的风险。目前，我国大部分个人住房贷款均为浮动利率贷款，当贷款利率上升时，借款人的还贷
14、本息将会增加，还贷压力增加引发市场风险。即使是可以回避利率上升风险的固定利率贷款业务，在利率走稳或者下调时，贷款人也要支付比市场利率更高的贷款利率，这将会额外多付出还贷金额。住房抵押贷款是通过抵押房产来获取银行贷款，当借款人拒绝偿还贷款本息时，银行将通过拍卖抵押房产来弥补损失。但是房产市场存在经济周期变化，当房价下跌，银行拍卖抵押房产价值远低于贷款本息的价值，银行将遭受损失。而且当房价下跌时，借款人为谋取更大的利益，将会主动将抵押房产转让给银行而拒绝还贷，从而获得更大的收益，即上文讲到的理性违约风险，这会增加银行不良资产，造成银行重大损失。（三）个人住房信贷风险的诱发因素个人住房信贷风险的传诱
15、发因素有很多，我认为房贷风险的诱发因素往往可以归结为利率波动、房价变化和借款人自身还贷能力恶化。由于个人住房抵押贷款的期限较长，新房的贷款期限最长不超过30年，二手房不超过20年，而且贷款额度一般较高，因此当市场利率出现波动时，该贷款的也会出现相应波动。贷款利率上升相应的借款人借款成本上升，对借款人的还贷能力产生影响，可能会引发个人住房信贷的信用风险。但是对于房地产市场来说，借款成本的上升会使购房者购房意愿下降从而对住房信贷需求降低，导致银行的信贷风险下降。房价的变动主要会引起借款人的信用风险和市场风险，当房价的下跌，借款人在偿还剩余房贷的总价值大于其购买房屋的总价值时，借款人因无力承受每月的
16、月供而违约从而引发信用风险。2008年深圳房价持续下跌，大部分购房者发现他们所购买的房产价值因为房价下跌而不断缩水，但是他们所应偿还的银行贷款的价值却超过了所抵押房产当前的市场价值。因此一些借款人选择把房产丢给银行而拒绝偿还银行的贷款。上文所说，房价的变动也会引发市场风险，即之前说到的理性违约风险。借款人还贷能力主要是看借款人当前的状况和未来的收支状况，既要看其短期的偿债能力也要看其长期的偿债能力。由于某些客观因素导致自身丧失还贷能力或者因为失业、破产或者收入降低等不可抗拒的因素而无法偿还债务，还贷能力恶化，从而引发风险。这就是上文说到的被迫违约风险，借款人的还贷能力恶化，诱发房贷风险，会增加银行不良资产，
