《资产评估》PPT课件（141P）

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1、资资 产产 评评 估估 补充（复习）：补充（复习）： 资产评估的计算基础：资产评估的计算基础： 资金（货币）的时间价值资金（货币）的时间价值 第一章第一章 总总 论论 第一节第一节 资产评估的含义资产评估的含义 l一、资产评估的概念 1. 定义： 一般的说，资产评估是指通过对资产某一 时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。 具体的说，资产评估是指由专门机构和人 员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的 ，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照 法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行 评定和估算的过程。(p3) 2. 组成 主要由六大要素组成： 主体（P5） 客体（P9） 特定目的

2、程序 价值类型（P11） 方法（第二章） 注册资产评估师考试科目注册资产评估师考试科目 考试设考试设5 5个科目，具体是：个科目，具体是： 资产评估资产评估、 经济法经济法、 财务会计财务会计、 机电设备评估基础机电设备评估基础、 建筑工程评估基础建筑工程评估基础。 资产评估的程序：资产评估的程序： 一、申报立项一、申报立项 申报申报 立项立项 二、资产清查二、资产清查 三、评定估算三、评定估算 四、验证确认四、验证确认 l二、资产评估的特点（P4） 1. 现实性（客观性） 2. 市场性 3. 预测性 4. 公正性 5. 咨询性 第二节第二节 资产评估对象资产评估对象 一、资产的含义 1.企业

3、会计准则中资产的含义涵盖 不了资产的内容。 2. 资产应理解为： （1）一种权利 （2）获利能力 （3）为某一主体所拥有和支配 二、资产的分类 1. 按资产存在的形态分： 有形资产和无形资产 2. 按资产是否具有综合获利能力分： 单项资产和整体资产 3. 按资产能否独立存在分： 可确指和不可确指资产-商誉 4. 5. 第三节第三节 资产评估的价值类型资产评估的价值类型 一、资产评估的特定目的 1. 特定目的含义:被估资产即将发生的经济行为。 2. 同样的资产在不同目的下其评估值是不同的。 原因为产权变动、资产流动时，资产价值需 重新估算， 对不同的市场需求，有不同的估价。 3. 我国现行制度规

4、定，对占有国有资产的单位发 生以下行为时必需要评估： 资产转让 , 企业兼并 , 企业出售 , 企业联营, 股份经营 , 中外合资、合作 , 企业清算 可自行决定是否评估的： 抵押 , 担保, 企业租赁 二、资产评估价值的含义 1. 资产评估价值的含义 2. 对资产评估价值的理解 （1)效用 （2)不同于资本论中的价值， （3）不同于会计记录中的价值， （4）资产评估价值具有以下特点： 时效性 ( 评估基准日) 目的性 意见性 (咨询) 估计性 ( 预测) 三、资产评估价值类型： 1. 资产评估价值类型与评估值的关系 因评估目的不同，评估值可以表现为 不同的价值类型 2. 资产评估价值类型的分

5、类： （1）公开市场价值：市场变现值 （2）投资价值： 预期获利能力 （3）重置价值： 功能重置成本 （4）清算价格： 非正常市场上限制拍卖 （ 受资产通用性、清算时间的限制） 第四节第四节 资产评估的假设资产评估的假设 假设就是依据有限事实而作出合理推断的状 态。适用资产评估的假设有以下几种: 一、继续使用假设： 1. 继续使用假设，不能按资产拆零出售所得收 入之和进行估价。 2. 如何确定“继续使用”？ 从五个方面考虑： （1）能提供经营上收益； （2）有显著剩余使用寿命； （3）所有权明确，并保存完好； （4）允许转让； （5）功能尚完好。 二、公开市场假设 1. 涵义： 指充分发达与完

6、善的市场条件 2. 目的： 资产最大最佳效用。 三、清算(清偿)假设 由上面三种假设得到三种价值： 继续使用价值 公开市场价值 清算价格 第五节第五节 资产评估的原则资产评估的原则 一、工作原则 1. 独立性原则：坚持独立的第三者立场。 2. 客观性原则：应以充分的事实为依据 。 3. 科学性原则：根据评估目的，选择价 值类型和方法，制定科学的方案。 4. 专业性原则：由多学科专家组成。 二、经济原则 1. 贡献原则：贡献或价值下降的影响程度 2. 替代原则：效能相同时价值最低的资产 需求最大 3. 预期原则：对未来收益的期望值 4. 5. 第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法

7、第一节第一节 市场法市场法 一、市场法的含义(P31) 把被估资产与最近市场售出的类似资产比较异 同，对类似资产的市场价格进行调整。 市场法是一种最简单、有效的方法。 二、市场法应用的前提条件 1. 需要有一个充分发育活跃的资产市场。 2. 参照物及有关资料可收集到。能否运用的关键 是有关调整指标、参数的获取。 三、评估方式 1. 市场上有完全相同的参照物 2. 若市场上无完全相同的参照物，必须 对参照物差异进行调整，调整因素主要 包括(P33)： （1）时间因素 （2）地域因素 （3）功能因素 四、评估程序(P32)及优缺点 1. 程序：明确评估对象 寻找并判断参照物 比较、调整差异 2.

8、优点：客观反映市场情况，结果易被 各方面接受 3. 缺点：资料难收集，不适用于专门机 器设备、大部分无形资产以及受地区、 环境等严格限制的一些资产的价值评估 。 五、市场法的具体评估方法（五、市场法的具体评估方法（P34P34 ） 第二节第二节 成本法成本法 一、成本法的含义（P21） 按被评估资产的现时重置成本扣除损 耗来确定被评估资产价值的方法。 采用成本法进行评估的理论依据是： 1. 资产价值取决于成本 2. 资产价值是个变量 二、应用的前提条件（P23） 1 . 被评估资产处于（或假定处于）继续使用状态 2. 具备可利用的历史资料。 3. 形成资产价值的耗费是必须的。 三、基本计算公式

9、： 1. 评估值=重置成本贬值（实体性、功能性、经 济性） 2. 评估值=重置成本成新率（综合考虑各种损耗 ） 四、重置成本及其估算 1. 概念和分类（P22） 复原重置成本 更新重置成本 两者的相同处与不同处； 注意点。 2. 估算方法之一： 重置核算法（P23） （1）概念 : 直接成本+间接成本 （2）间接成本计算的三种方法： A. 按人工成本比例法计算 B. 单位价格法 C. 直接成本百分率法 （3）购买型和自建型 例题1（见 P24） 3. 估算方法之二：物价指数法 （1）计算公式为： 重置成本=历史成本评估时物价指数/购 建时物价指数 或 =历史成本（1+物价变动指数） （2）说明

10、：历史成本要真实、准确、合理 （3）定基物价指数和环比物价指数。 （4）例题 2 （见P25） （4）两种方法的异同: （见P25） 4. 估算方法之三：功能价值法（生产能力比例法 ） A. 实质：生产能力与重置成本之间的正比例关系 。 （线性相关 ） B. 公式： 重置成本=（被估资产年产量/参照物年产量） 参照物重置成本 5. 估算方法之四：规模经济效益指数法 （非线性相关） 公式： 重置成本=参照物重置成本（被估资产产量/参 照物资产产量）x 6. 估算方法之五：统计分析法 A. 实质：用统计方法找到重置成本与账 面历史成本之间的调整系数K。 B. 公式： 重置成本=某类资产账面历史成本

11、K C. 例题4：（见P27） 五、实体性贬值及其估算 1. 实体性贬值的含义： 资产由于使用和自然力作用形成的贬值。 2. 估算方法之一：观察法 A. 公式： 实体性贬值=重置成本实体性贬值率 =重置成本（1成新率） B. 关键： 观察判定成新率 3. 估算方法之二：公式法（使用年限法、 年限法） 实体性贬值=（重置成本预计残值） 实际使用年限/总使用年限 式中： 总使用年限=实际使用年限+尚可使用年限 实际己使用年限=名义己使用年限资产利用率 资产利用率=累计实际利用时间/累计法定利用时间 例题 5 （见P28） 4. 估算方法之三：修复费用法 六、功能性贬值及估算 1. 含义： 由于技术

12、相对落后造成的贬值。 2. 估算方法之一：超额运营成本折现法 公式： 功能性贬值额=(年净超额运营成本折 现系数) 例题 6（见P29） 3. 估算方法之二：超额投资成本法 公式： 功能性贬值=复原重置成本更新重置成本 七、成新率及其估算 1. 成新率含义： 评估对象的现行价值与其全新状态重置价 值之比。是综合考虑了各种损耗后确定的 。 2. 估算方法之一：观察法 由专业人员综合考虑而确定的。 3. 估算方法之二：使用年限法 公式： 成新率=尚可使用年限/（实际己使用 年限+尚可使用年限）100% 4. 估算方法之三：修复费用法 5. 需注意： 不能直接按照会计学中折旧年限（代 替使用年限）来

13、估算成新率。 八、运用成本法估算资产的优缺点 1. 优点： （1）比较充分地考虑了资产的损耗，评估结 果更趋于公平合理； （2）有利于单项资产和特定用途资产的评估 ； （3）在不易计算资产未来收益或难以取得市 场参照物的条件下可广泛地应用； （4）有利于企业资产保值。 2. 缺点: 工作量大； 经济性贬值不易全面准确计算。 第三节第三节 收益法（现值法）收益法（现值法） 一、收益法的含义： 1. 定义： 通过把被估资产未来预期收益折算成 现值，来确定被估资产价值的一种方法 。 2. 前提条件(P39，三点) 必须能用货币衡量未来期望收益和承 担的风险。 注意：运用收益法是以连续获利为基 础，否

14、则不能用。 二、补充：资金时间价值 1. 涵义、实质： 2. 名称、符号： 3. 系数：以 6% 、n=3为例: 复利终值系数= 复利现值系数= 年金现值系数= 投资回收系数= 三、应用之一：资产未来收益期有限时 （ P41） 1. 思路： 把各种未来预期收益额适当折现，再汇 总相加。 2. 公式： 评估值=未来各期收益的复利现值之和 （1）每期收益不变的情况（年金） （2）前段变化，后段不变 评估值=前段评估值+后段评估值。 四、应用之二:未来收益无限期时（永续期） ，分两种情况。 1、未来收益年金化时采用本金化法(P41) 评估值=A / 本金化率r （永续年金现值） 在年经营稳定状况下

15、A=折现值P（前五年总现值） 年金现值系数 =折现值P投资回收系数 2、未来收益不等额时采用分段法 评估值=前段评估值+后段评估值。 关键：A的确定 （1）后段每期收益相等（P41） （2）用前段最后一年的收益 （3）用后段第一年的收益 （4）用前期（前5年）平均收益 例11（P41） 3、未来收益以一固定增长率g增长 作业：写上班级、学号、姓名作业：写上班级、学号、姓名 预计某企业未来预计某企业未来5 5年的税后净现金流量分年的税后净现金流量分 别是别是150150万元、万元、130130万元、万元、120120万元、万元、140140万万 元和元和150150万元，假定该企业可以永续经营下

16、万元，假定该企业可以永续经营下 去，折现率为去，折现率为10%10%，本金化率为，本金化率为12%12%，试确，试确 定该企业的价值。（例定该企业的价值。（例1111的变化）的变化） 参考系数：参考系数：r=10%r=10% 期期 数数 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 复利现值系数复利现值系数 0.9091 0.8264 0.7513 0.6830 0.62090.9091 0.8264 0.7513 0.6830 0.6209 年金现值系数年金现值系数 0.9091 1.7355 2.4869 3.1699 3.79080.9091 1.7355 2.4869 3.1699 3.7908 投资回收系数投资回收系数 1.1000 0.5762 0.4021 0.3155 0.26381.1000 0.5762 0.4021 0.3155 0.2638 五、收益法各项指标的确定 1. 收益额 （1）确定收益额时应明确： 通过预测来分析获得 是资产的客观收益 是被估资产直接形成的 （2）收益额的构成（以企业为单位）有几 种观点： 净利润或利润或现金流量 2. 折现率或本金化率r （