《资产评估》PPT课件（195页）

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1、1 * 资产评估 2 * 资产评估含义： 是指由专门机构和人员，依据国家法律和有关资料，遵循评估原则， 选择适当价值类型，依照法定程序，运用科学方法，对资产价值进行评 定和估算的过程。， 资产评估含义的理解： 1、评估主体：即谁承担评估工作受托方（评估机构、评估人员） 2、评估客体：即对什么对象进项评估评估对象（企业、房地产、机 器设备等）； 3、评估目的：即委托方基于什么目的委托评估机构评估，如转让房地产 、收购企业等； 3、评估价值类型：市场价值、在用价值（使用价值）、投资价值等（13页） 4、评估程序：依据评估规程，依据法定程序； 3 * 资产评估的特点 1、现实性即评估价值对应于评估基

2、准日，即评估价值是在基准日 、资产实际状况下的价值；形式：时点，年月日； 2、市场性评估价值客观性、准确性，以市场价值（价格）作为目 标和判断； 3、预测性； 4、公正性评估应根据法律规定和估价规程，不同估价机构（人员 ）都按上述规定进行评估； 5、咨询性即委托人委托评估机构评估资产价值，以帮助其决策； 例题：一般地说，资产评估是指通过对资产某一_价值的估算，从而 确定其价值的经济活动。( )（2010.4真题） A时期 B时点 C时段 D时间 4 * 资产评估对象（资产）的特点 1、资产是一种权利占有、使用、收益、处分； 2、资产体现的是一种获利能力； 3、资产必须为某一主体所拥有和支配即物

3、权； 例题：资产评估强调确定评估基准日，其体现了资产评估的特点是（ ） A预测性B公正性C咨询性D现实性 （2009.7真题） 特点 分类 1、分为有形资产（房屋等不动产、机器设备等动产）、无形 资产（含商誉）； 熟悉三种分类标准及具体分类； 2、分为单项资产、整体资产； 3、分为可确指资产、不可确指资产； 如商誉属于无形资产、整体资产、不可确指资产； 5 * 资产评估价值类型 一、资产评估目的 1、资产转让； 2、企业兼并； 3、企业出售； 4、企业联营； 5、企业 清算等 二、资产评估的价值类型（重点3种） 1、市场价值是在公开和公平市场条件下，客观、公允价值； 2、在用价值指特定用途下、

4、对特定使用者而言的使用价值；即正在使用 情况下的价值；如正在使用中的厂房对企业来说，就属其在用价值； 3、投资价值是指对特定投资者、特定目的下的价值；如，投资者 购买上述厂房，属投资价值； 注意上述三种价值类型区别：“1”属客观、公允价值；“2”强调资产正在使用 的价值；“3”指强调某资产对不同投资者的价值； 6 * 资产评估价值类型（续） 三、评估资产价值类型决定因素（注意三种因素的关系） 1、评估目的（是评估的核心问题）； 例题：下列各项中，不符合公开和公平的市场条件的是( B ) （09.7真题） A交易双方都是经济人 B市场存在一定程度的垄断 C交易双方拥有较充裕的时间了解信息 D交易

5、双方地位平等 2、评估基准日市场条件（评估价值对应于评估时点及对应市场条件）； 3、评估资产功能及状态（包括功能充分、过剩、不足，新旧程度等）； 例题：决定和影响价值类型的因素主要有（） A市场条件B评估的特定目的C资产的功能D评估方法的选择 E资产的状态 （2009.4 真题） 7 * 资产评估的假设 一、继续使用假设即评估资产对委托人现在及以后，具有有用性， 有价值性；这样采用评估必要性； 二、公开市场假设评估时，市场完善，不存在影响评估资产价值公 允的干扰因素；如垄断，买方急于出售等； 三、清算（清偿）假设如企业涉及破产清算，假设以拍卖方式或在公开 市场出售其处置资产，其处置资产价值应是

6、客观、公允的，而非贱卖； 8 * 资产评估评估的原则（重点经济原则） 一、贡献原则资产的各组成部分，对资产整体价值的贡献性；如，一 写字楼，其物业管理、装修、配套家电等对其价值都有不同的影响； 二、替代原则指不同资产在功效上可相互替代的特征；如，某企业 设厂，可以在基础设施条件、地理位置、自然资源等相近的各个地区选 择之一； 三、预期原则资产价值有否、价值大小，取决于该资产预期获利能 力及获利的有效期限； 9 * 资产评估评估程序（掌握重点内容）（P22-25） 一、明确资产评估业务的基本事项内容（前6个） 二、资产评估业务约定书（即合同）内容（见书） 1、委托方及相关当事人基本情况；2、评估

7、目的；3、估价对象基本情况； 4、评估价值类型及定义；5、评估基准日；6、评估资产限制条件和重要评 估假设； 例题：资产评估业务约定书包括的主要内容有( ACDE ) A.资产评估目的、资产评估对象 B.资产评估限制条件和重要假设 C.资产评估基准日 D.资产评估报告使用范围 E.双方的权利、义务及违约责任 （08年7月） 10 * 二章 资产评估的方法 一、市场法（或市场比较法） 二、成本法 三、收益法（或收益还原法） 11 * 一、含义 指通过比较被评估资产（称为估价对象）与最近时期（一般2年内）成交 类似资产（称为比较案例）异同，将比较案例的市场价值进行调整（称为 修正），以确定估价对象

8、价值的一种方法； 市场法 1、搜集比较案例，可以通过在市场上搜集与估价对象类似比较案例； 即要选择与估价对象可比性强的比较案例； 2、然后，将搜集的比较案例，根据估价对象的情况，将比较案例修正成 估价对象情况下的价值； 3、最后，将修正到估价对象情况下的比较案例价值，按照一定方法计 算得到估价对象评估价值。如算数平均、加权平均等； 市场法评估估价对象价值，其主要步骤： 可以看出，市场法评估估价对象价值，是根据替代原则，即利用已经成 交比较案例，将比较案例价值修正到估价对象情况的价值，再按算术平 均等方法，得出估价对象价值： 12 * 二、市场法应用的条件、方法及要求 （选择可比性强的案例） 1

9、、存在一个完善、充分的市场，可以搜集最近时期、与估价对象类似的 估价比较案例； 2、比较案例的选择，在交易时间上要接近估计基准日（时点），这样，才 更准确； 3、比较案例的选择，要尽量类似于估价对象，可比性强，这样，修正后结 果越接近估价对象价值； 例：要评估一商品房在2010年9月30日转让价值，在选择案例上，就要选 择与估价对象处在同一地段，用途相同，结构相同（似），面积相同（当 ），建成年份相同（近）等成交案例，然后再将选择比较案例，修正到估 价对象情况下，最终计算估价对象价值； 13 * 三、市场法比较案例修正因素的选择 1、时间因素 比较案例交易时间，应尽可能接近估价时点；以消除价格

10、波动影响； 2、区域因素 比较案例选择上，应尽可能选择与估价对象处于同一区域里，以提高其 可比性； 3、功能因素 比较案例的选择，在功能、用途等方面，应尽可能与估价对象相同，提 高可比性； 例题（10年7真题）：在采用市场法时，一方面是选择确定参照物，另一方 面则是分析确定参照物的差异调整因素。下列不包括在参照物调整主要因 素中的是（ ） A、时间因素 B、资产的型号、规格因素 C、地域因素 D、功能因素 14 * 一、成本法含义 在评估时，按被评估资产（评估对象）的现时重置成本，扣减其各项损 耗价值，其余额即为评估对象价值。 成本法 1、成本法评估价值，时点也是基准日； 2、成本法评估价值，

11、对应的也是估价时点、资产现状下的价值； 3、成本法评估价值，用估价时点的“重置成本”减去其已使用期限的损耗 （即类似于折旧，本书称“贬值”）；即“重置成本-贬值”； （1）重置成本是指在估价时点，重新购买（建造）全新资产所耗 费的价值；它是资产全新状态下的价值； （2）贬值实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值（对应：包括物 理折旧、功能折旧、经济折旧）（详细内容后讲） 15 * 二、成本法适用的条件 1、估价对象历史资料完善因需以此确定重置价值； 2、估价对象损耗可以确定即能确定折旧额； 16 * 三、成本法运用 方法有两种： 方法一：估价对象评估价价值=重置成本-贬值（折旧） =重置成本-实体

12、性贬值-功能性贬值-经济性贬值 方法二：估价对象评估价价值=重置成本成新率 可见，成本法评估价值，关键是要确定：重置成本、折旧和成新率！ （一）重置成本（含义、分类） 1、含义： 在现行市场条件下，重新购建全新资产，所耗费的全部成本； 2、重置成本分类：复原重置成本、更新重置成本； （1）复原重置成本：指在现行市场条件下，采用原来相同的材料、建筑、 制造标准、设计方案、技术等，复原购建全新资产，所发生的全部耗费成 本；即完全复制全新评估资产；（材料同、资产同、功能同地复制） 17 * 2、重置成本分类：复原重置成本、更新重置成本（续）； （2）更新重置成本：在现有技术条件下，重新购建与估价对象

13、相同功能的 全新资产，所耗费的全部成本；（材料不同、资产不同、功能同地重置） 3、复原重置成本、更新重置成本区别； （1）两种方法确定的重置成本，都是全新状态下资产价值； （2）复原：强调用“复制”（包括材料、设计等完全相同）；更新：强调功 能相同下，现行技术条件下，购建资产的成本； （3）一般来说，复原重置成本要大于更新重置成本。因为，前者没有考虑 市场变化、技术进步等对成本降低的影响； 例题：复原重置成本与更新重置成本在金额大小上的关系为(09年7月 ) A前者大于后者 B前者小于后者 C前者等于后者 D前者与后者在金额大小上关系不确定 （4）一般优先选择更新重置成本；体现技术进步等，节约

14、成本； 18 * 1、重置核算法 指以现行市场价格计算购建全新评估资产的全部支出。这里的全部支出 包括：直接成本和间接成本； （一）重置成本的计算 （1）直接成本一般包括资产的购建实体的各种支出； （2）间接成本主要指与购建资产相关的管理费、设计费等； 间接成本的计算（4种方法） A、人工成本比例法 说明：人工成本一般指工资；，成本分配率为比率； 重置成本=直接成本+间接成本； 19 * 间接成本的计算（4种方法）（续） B、单位价格法 说明：工作量与单位价格，单位应统一；（例题见书36页） C、直接成本百分比法即用“间接成本占直接成本百分比率” 说明：上述“间接成本直接成本”称为“间接成本占

15、直接成本百分比”； 20 * 含义：该法是在评估资产历史成本基础上，考虑价格指数变化因素，将 历史成本调整为估价基准日成本的重置成本计算方法； 2、物价指数法（即价格指数法） 注意上述两种方法区别； “物价指数”（1）定基物价指数，（2）环比物 价指数；（3）物价变动指数； （一）重置成本的计算（续） t1表示估价对象购置年份， t1+1表示购置的下一年；t2表示评估年份； 21 * 定基物价指数：指以固定时期为基期的指数，通常用百分数表示； 基期物价指数设为100%，目标期相对于基期的物价指数，即为目标期定基 物价指数；（例见77页表3-1） 环比物价指数：是以上一期为基期的指数；即每期物价

16、指数都是相对与其 上一期而言的物价指数；（例见书78页表3-2） 例题：某资产购置于2005年底，历史成本为100万元。2007年底进行评 估，该类资产在2005、2007年底定基指数110、171.6%，则评估时该 资产的重置成本为( ) A118.2万元 B132.0万元 C156.0万元 D171.6万元 （根据09.4 真题改编） 重置成本=100*（171.6%/110%）=156万； 22 * 例题：某资产购置于2005年底，历史成本为100万元。2007年底进行评估 ，该类资产在2005年、2006年、2007年的环比物价指数分别为10、20 、30，则评估时该资产的重置成本为( 09.4真题 ) A118.2万元 B132.0万元 C156.0万元 D171.6万元 这里评估对象购置时间2005年，t+1年为2006年，环比物价指数120%， 即（1+20%），评估基准日2007年，环比物价指数130%； 重置成本=100*120%*130%=156万元； 23 * 3、功能价值法 含义：根据资产生产能力，以一个与估价资产相同或相似生产能力的资产 为参照物，以参照物的单