《资产评估》完整课件（全套）

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1、1 * 资产评估 2 * 资产评估含义： 是指由专门机构和人员，依据国家法律和有关资料，遵循评估原 则，选择适当价值类型，依照法定程序，运用科学方法，对资产价 值进行评定和估算的过程。（重点掌握资产评估组成）（P1）， 1、评估主体即谁承担评估工作受托方（评估机构、评估 人员） 2、评估客体即对什么对象进项评估评估对象（机器设备 、房地产、无形资产、流动资产、长投、企业价值等）； 3、评估目的即委托方基于什么目的委托评估机构评估，如转 让房地产、收购企业等； 3 * 例题、资产评估主体是指（）（2011年4月） A、被评估资产占有人B、被评估资产 C、资产评估委托人D、从事资产评估的机构和人员

2、 4、评估价值类型：市场价值、在用价值（使用价值）、投资价值等（13 页）（后面讲） 5、评估程序、方法：依据评估规程，依据法定程序，选择评估方法 ：成本法、市场法、收益法等； 资产评估含义： 重点掌握资产评估组成（续） 4 * 资产评估的特点（重点）(P2) 1、现实性即评估价值对应于评估基准日，即评估价值是在基准日、 资产实际状况下的价值；形式：时点，年月日； 说明：（1）资产评估价值是针对具体时间而言！（2）评估基准日可以： 过去（如保险赔偿资产价值评估）、现在、未来（如股票价值评估）！ 2、市场性强调评估价值客观性、准确性，能以市场价值（价格）作 为目标和判断； 这里强调：评估价值能够

3、得到市场检验！ 3、预测性；这主要指未来价值类型的功能； 例题：资产评估强调确定评估基准日，其体现了资产评估的特点是（） A预测性B公正性C咨询性D现实性（2009.7真题） 例题：一般说来，资产评估是指对资产在某一（）价值的估算。 A、时期B、时点C、时段D、时间（2010.4） 5 * 资产评估的特点（重点）(P2) 4、公正性：评估应根据法律规定和估价规程，不同估价机构（人员）都 按上述规定进行评估； 即对同一资产同一类型价值，不同评估机构、评估人员评估结果相差不大 5、咨询性：即委托人委托评估机构评估资产价值，以帮助其决策； 即评估结论仅作委托人决策参考，评估机构并不对其决策结果负责，

4、只 对评估价值客观性、准确定负责！ 例题：资产评估的独立性原则保障了资产评估的()（2011.7） A.现实性特点B.咨询性特点C.预测性特点D.公正性特点 例题：评估者只对评估结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业 务定价决策负责，这表明评估结论具有（）（2009.7） A市场性B咨询性C公正性D现实性 6 * 资产评估对象（各种资产）的特点（重点） 1、资产是一种权利所有、占有、使用、收益、处分权利；各 种权利是有价值的，且各种权利的价值大小不同； 2、资产价值的体现：是一种获利能力；资产价值可以通过交换价 值体现； 3、资产必须为某一主体所拥有和支配即物权； 补充：物权包括所有权和用

5、益物权；前者为完全物权、绝对物权 ！后者为有限物权、部分物权（如土地使用权、房屋租赁权等） ！ 说明：资产评估中的资产与会计要素中资产并非完全一样，如资产 评估中：商誉属于无形资产；企业价值在会计中不属于资产，在评 估中则属于！ 7 * 资产评估对象（资产）的分类 1、分为有形资产（房屋等不动产、机器设备等动产）、无形资产（专利 权、商标权、土地使用权等）（注商誉也属此列）； 2、分为单项资产、整体资产（分类标准：获利能力）（重点） 单项资产：单台机器设备、一栋厂房等；（单独获利） 整体资产：如一个企业、一个车间等；（综合获利） 3、分为可确指资产、不可确指资产（分类标准：是否独立存在 ，即能

6、够进行分离）；（重点） 商誉为不可确指资产，其价值依附特定企业，不能独立企业存 在，不能转让！区别与转让商标权等无形资产！ 注意：按不同标准，同一资产归属不同类型资产；如商誉属于无 形资产、整体资产、不可确指资产； 8 * 资产评估对象（资产）的分类 例题：下列选项中，属于不可确指资产的是()（2011.7） A.商标B.商誉 C.专有技术D.计算机软件 9 * 资产评估价值类型（重点） 一、资产评估目的（了解） 1、资产转让；出售、转让等 2、企业兼并；兼并买价、卖价等 3、企业出售；卖价 4、企业联营；投资者出资验资（价值评估） 5、企业清算等；确定企业净资产价值等； 6、抵押；确定抵押价

7、值（如抵押贷款中）； 7、租赁；确定租赁价格（即租金） 等等 10 * 资产评估价值类型（重点）(P12-) 二、资产评估的价值类型 （一）市场价值是在公开和公平市场条件下，理性双方进行资 产交易的客观、公平、公允价值；（重点） 正确理解市场价值：（重点）（P12） （1）公开市场条件：即公开和公平市场条件（充分竞争市场， 众多买家（卖家）；（2）交易双方都是理性经济人；（3）市 场价值是价值估计数额；（4）市场价值是最为理想价值类型（ 资产最大价值）； （二）市场价值以外的价值类型 后2类7类价值类型统称为“市场价值以外的价值”，属于特定 条件、或特定目的下的价值类型！（即不能完全满足公开市

8、场条 件下价值类型） 11 * 资产评估价值类型（重点）(P12-) 二、资产评估的价值类型（重点3种） 1、在用价值指某资产在特定用途下、对特定使用者的价值，其 实就是该资产对该使用者的使用价值；（个别价值） 2、投资价值是指某资产对特定投资者、在特定目的下的价值 ；（属个别价值） 例如，上例中某投资者欲购买上述厂房用于建设商场，获得商铺 出租（或出售）收入，该价值就属于该投资者投资价值； （二）市场价值以外的价值类型（重点1、2、4） 例如：在市区中某企业正在使用中的厂房，对该企业来说，该资 产在用价值就是生产产品；但其并不一定就是最佳用途、也并非 是最大价值（实际上其最佳用途、最大价值是

9、商业用途） 12 * 资产评估价值类型（重点）(P12-) 二、资产评估的价值类型（重点3种） 3、持续经营价值指企业持续经营条件下（不会出售转让企业） ，给企业带来的经济利益；比如现金流量、利润等； 4、清算价值是指企业在面临破产清算条件下，变现其资产的价值； 由于清算条件下，往往采用拍卖等，拍卖底价较低、要求快速变现，所 以，清算价格往往低于市场价值！ （二）市场价值以外的价值类型（重点1、2、4）（续） 5、保险价值指企业为其某资产投保，保险公司对其价值作的评估，以 确定保险费、赔偿额等；一般由保险公司委托评估机构来评定！ 6、课税价值指税务机关为确定计税基础而对资产所作的评估； 一般由

10、税务机关委托评估机构来评定！ 13 * 资产评估价值类型（重点）(P12-) 例题.价值类型主要有以下哪几种（） A.投资价值 B.最低成本价 C.市场价值 D.持续经营价值 E.清算价格（2011年10） 例题：下列各项中，不符合公开和公平的市场条件的是() （2009.7真题） A交易双方都是经济人 B市场存在一定程度的垄断 C交易双方拥有较充裕的时间了解信息 D交易双方地位平等 例题：评估资产的“在用价值”依据的是资产评估的()（2011.4） A、供求原则B、替代原则C、贡献原则D、最佳使用原则 14 * 资产评估价值类型（续） 三、评估资产价值类型决定因素（注意三种因素的关系）（重点

11、 ） 1、评估目的（是评估的核心问题）； 评估目的：资产转让、投资、清算等目的； 2、评估基准日市场条件； 评估价值对应于评估时点对应市场条件：公开市场、非公开市场 ；如转让不动产，其市场价格就与当地房地产市场成熟程度、国 家宏观调控政策等相关； 3、评估资产功能及状态； 包括资产功能充分、过剩、不足，新旧程度等； 例题：决定和影响价值类型的因素主要有（） A市场条件B评估的特定目的C资产的功能D评估方法的选择 E资产的状态（2009.4真题） 15 * 资产评估的假设（P15-）（重点） 一、继续使用假设 即评估资产对委托人现在及以后（剩余寿命期），具有有用性、 有价值性；这样，评估才有必要

12、性；如几近报废的资产就不符合 本假设！ 二、公开市场假设 是指在评估时，资产市场完善，不存在影响评估资产价值公允的 干扰因素；如垄断，买方急于出售等； 三、清算（清偿）假设针对清算价值 指企业在破产清算时特定条件下，假设（法院主持）以拍卖方式 在公开市场出售其资产而评定的价值（清算价值）； 但这种情况下，由于属于清算处置资产、快速变现等原因等，往 往使清算价值要低于公开市场下评估价值！ 16 * 资产评估评估的原则（重点经济原则P19） 一、贡献原则：资产的各组成部分，对资产整体价值的贡献性；例如， 一写字楼，其物业管理、装修、配套家电等对其价值都有不同的影响， 共同决定写字楼价值； 二、替代

13、原则：不同资产在功效上可相互替代的特征；例如，生产产品 ，既可以使用甲设备，也可以使用乙设备，甲乙设备可以相互替代； 三、预期（收益）原则：即资产价值有否、价值大小，取决于该资产预 期未来获利能力及获利的有效期限；如投资商铺就是基于未来收租等收 入预期等； 例题：下列不属于资产评估假设的是（）（2011.10） A.继续使用假设B.清算假设C.公开市场假设D.企业主体假设 例题：下列各项中，属于资产评估经济原则的有（）（2009.7） A贡献原则B替代原则C客观性原则D预期原则 E科学性原则 17 * 资产评估评估程序（掌握重点内容）（P22-25） 一、明确资产评估程序（了解） 1、明确资产

14、评估业务基本事项（重点）（见后详细）； 2、签订资产评估业务约定书； 3、编制资产评估计划； 4、资产勘查与现场调查； 5、收集资产评估资料； 6、评定估算（即进行评估，确定评估价值）； 7、编制和提交资产评估报告书； 8、资产评估工作档案归档； 18 * 资产评估评估程序（掌握重点内容）（P22-25） 三、资产评估业务约定书（即合同）内容（见书）（了解） 例题：资产评估业务约定书包括的主要内容有( )（2008年7月） A.资产评估目的、资产评估对象 B.资产评估限制条件和重要假设 C.资产评估基准日 D.资产评估报告使用范围 E.双方的权利、义务及违约责任 二、明确资产评估业务的基本事项

15、内容（重点前6个） 1、委托方及相关当事人基本情况； 2、评估目的； 3、估价对象基本情况； 4、评估价值类型及定义； 5、评估基准日； 6、评估资产限制条件和重要评估假设； 19 * 二章 资产评估的方法 一、市场法（或市场比较法）（或市场替代法） 二、成本法（或重置成本法） 三、收益法（或收益还原法） 20 * 一、含义 指通过比较被评估资产（称为估价对象）与最近时期（一般2年内 ）成交类似资产（称为比较案例）异同，将比较案例的市场价值 进行调整（称为修正），以确定估价对象价值的一种方法； 市场法（重点） 1、搜集比较案例，通过在市场上搜集与估价对象类似的比较案例 ；即选择与估价对象可比性

16、强的比较案例； 2、然后，将搜集的比较案例，根据估价对象的情况，将比较案例 修正成估价对象情况下的价值； 3、最后，将修正到估价对象情况下的比较案例价值，按照一定方 法计算得到估价对象评估价值。如算数平均、加权平均等； 市场法评估估价对象价值，其主要步骤： 21 * 市场法 可见，市场法评估估价对象价值，是根据替代原则，即利用已经 成交比较案例，将比较案例价值修正到估价对象情况的价值，再 按算术平均等方法，得出估价对象价值： 例题：资产评估和市场的关系是（）（2011.7） A.以市场为基础但高于市场 B.模拟市场条件有时接受市场检验 C.模拟市场条件但又必须接受市场检验 D.和市场无关 例题：最大最佳效用是基于资产评估的()（2010.4） A继续使用假设B持续经营假设 C公开市场假设D清算(清偿)假设 22 * 例：要评估一商品房在2010年9月30日转让价值，在选择案例上， 就要选择与估价对象处在同一地段，用途相同，结构相同（似）， 面积相同（当），建成年份相同（近）等成交案例，然后再将选择 比较案例，修正到估价对象情况下，最终计算估价对象价值； 二、市场法应用的条件、方法及要求