《资产评估》全套课件（完整版PPT）

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1、1 * 资产评估 2 * 课程内容 v资产评估方法 v机器设备评估 v房地产评估建筑物及在建工程评估 土地使用权评估 v无形资产评估 v长期投资及其他资产评估 v流动资产评估 v企业价值评估 v资产评估报告 3 * 资产评估含义（重点） 是指由专门机构和人员，依据国家法律和有关资料，遵循评估 原则，选择适当价值类型，依照法定程序，运用科学方法，对资 产价值进行评定和估算的过程（资产价值鉴证行为）。（重点掌 握资产评估组成）（P1）， 1、评估主体即谁承担评估工作的主体受托方（评估机 构、评估人员） 2、评估客体即对什么对象进行评估评估对象（机器设备 、房地产、无形资产、流动资产、长投、企业价值

2、等）； 3、评估目的即委托方基于什么目的委托评估机构评估，如转 让房地产、收购企业等；（资产交易业务目的） 资产评估基本要素（即组成要素）（重点） 4 * 4、评估价值类型：市场价值、在用价值（使用价值）、投资价 值等（13页）（后面讲） 5、评估程序、方法：依据评估规程，依据法定程序，选择评 估方法：成本法、市场法、收益法等； 5 * 资产评估的基本要素（小结） v评估主体资产评估机构和相关人员 v评估客体被评估的资产 v评估依据对被估资产定价的依据 v评估原则内在行为规范 v评估目的资产交易业务本身 v经济行为的特征 v评估价值类型对资产价值的质的规定 v评估方法具体技术和手段 v评估程序

3、工作顺序 6 * 例题、资产评估主体是指（）（2011年4月） A、被评估资产占有人 B、被评估资产 C、资产评估委托人 D、从事资产评估的机构和人员 例题：资产评估的主体是指()（2012年4月） A.被评估资产 B.被评估资产占有人 C.从事资产评估的机构和人员 D.资产评估委托人 7 * 资产评估的特点（重点）(P2) 1、现实性即评估价值对应于评估基准日，即评估价值是在 基准日、资产实际状况下的价值；形式：时点，年月日； 说明：（1）资产评估是以资产现实状态为基础反映出来。 （2）资产评估价值是针对具体时间而言。 （3）评估基准日可以：过去（如保险赔偿资产价值评估）、现 在、未来（如股

4、票价值评估）。 2、市场性强调评估价值客观性、准确性，能以市场价值（ 价格）作为目标和判断； 这里强调：评估价值能够得到市场检验！ 3、预测性；是指资产现实价值（即评估价值）的确认依赖于对 资产未来继续利用价值的预测。 8 * 资产评估的特点（重点）(P2) 4、公正性：评估应根据统一的法律规定和估价规程，不同估价 机构（人员）均应按上述规定进行评估； 说明：（1）对同一资产同一类型价值，不同评估机构、评估人 员评估结果相差不大； （2）评估主体的身份是独立于产权交易双方之外的第三者； （3）评估结论对双方当事人来讲是公正的； 5、咨询性：即委托人委托评估机构评估资产价值，以帮助其决 策；（评

5、估结论是一种专业化的估价意见） 说明：评估结论仅作委托人决策参考，评估机构并不对其决策结 果负责，只对评估价值客观性、准确定负责！ 9 * 例题：资产评估的独立性原则保障了资产评估的()（2011.7） A.现实性特点B.咨询性特点 C.预测性特点D.公正性特点 例题：评估者只对评估结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业 务定价决策负责，这表明评估结论具有（）（2009.7） A市场性B咨询性 C公正性D现实性 例题：资产评估强调确定评估基准日，其体现了资产评估的特点是（ ） A预测性B公正性 C咨询性D现实性（2009.7真题） 例题：一般说来，资产评估是指对资产在某一（）价值的估算。

6、A、时期B、时点 C、时段D、时间（2010.4） 10 * 资产评估对象（各种资产）的特点（理解） 1、资产是一种权利所有、占有、使用、收益、处分权利；各 种权利是有价值的，且各种权利的价值大小不同； 2、资产价值的体现：是一种获利能力；资产价值可以通过交换价 值体现； 3、资产必须为某一主体所拥有和支配即物权； 补充：物权包括所有权和用益物权；前者为完全物权、绝对物权 ！后者为有限物权、部分物权（如土地使用权、房屋租赁权等） ！ 说明：资产评估中的资产与会计要素中资产并非完全一样，如资 产评估中：商誉属于无形资产；企业价值在会计中不属于资产， 在评估中则属于！ “会计学角度的资产”与“资产

7、评估角度的资产” 11 * 资产评估对象（资产）的分类 1、分为有形资产（房屋等不动产、机器设备等动产）、无形资产 （专利权、商标权、土地使用权等）（注：商誉也属此列）； 2、分为单项资产、整体资产（分类标准：获利能力）（重点） 单项资产：单台机器设备、一栋厂房等；（单独获利） 整体资产：如一个企业、一个车间等；（综合获利） 3、分为可确指资产、不可确指资产（分类标准：是否独立存在 ，即能够进行分离）；（重点） 商誉为不可确指资产，其价值依附特定企业，不能独立企业存在 ，不能转让！区别与转让商标权等无形资产！ 注意：按不同标准，同一资产归属不同类型资产；如商誉属于无 形资产、整体资产、不可确指

8、资产； 12 * 例题：下列选项中，属于不可确指资产的是()（2011.7） A.商标B.商誉 C.专有技术D.计算机软件 例题：下列资产中，属于不可确指的资产是（2012.07） A商标B商誉 C专有技术D专利 13 * 资产评估价值类型（重点） 一、资产评估目的（了解） 1、资产转让：出售、转让等 2、企业兼并： 兼并买价、卖价等 3、企业出售：卖价 4、企业联营：投资者出资验资（价值评估） 5、企业清算等：确定企业净资产价值等； 6、抵押：确定抵押价值（如抵押贷款中）； 7、租赁：确定租赁价格（即租金）等等 一般目的：为资产交易当事人双方提供拟交易资产的公允价值； 特殊目的：满足不同的经

9、济业务的要求； 14 * 资产评估价值类型（重点）(P12-) 二、资产评估的价值类型 （一）市场价值是在公开和公平市场条件下，理性双方进行资产交易 的客观、公平、公允价值；（重点） 正确理解市场价值：（重点）（P12） （1）公开市场条件：即公开和公平市场条件（充分竞争市场，众多买 家（卖家）；（重点） （2）交易双方都是理性经济人； （3）市场价值是价值估计数额； （4）市场价值是最为理想价值类型（资产最大价值）； （二）市场价值以外的价值类型 后2类7类价值类型统称为“市场价值以外的价值类型”，属于特定条件 、或特定目的下的价值类型！ （即不能完全满足公开市场条件下价值类型） 15 *

10、资产评估价值类型（重点）(P12-) 二、资产评估的价值类型（重点3种） 1、在用价值指某资产在特定用途下、对特定使用者的价值， 其实就是该资产对该使用者的使用价值；（属个别价值） 2、投资价值是指某资产对特定投资者、在特定目的下的价值； （属个别价值） 例如，上例中某投资者欲购买上述厂房用于建设商场，获得商铺 出租（或出售）收入，该价值就属于该投资者投资价值； （二）市场价值以外的价值类型（重点1、2、4） 例如：在市区中某企业正在使用中的厂房，对该企业来说，该资 产在用价值就是生产产品；但其并不一定就是最佳用途、也并非 是最大价值（实际上其最佳用途、最大价值是商业用途） 16 * 资产评估

11、价值类型（重点）(P12-) 3、持续经营价值指企业持续经营条件下（不会出售转让企业） ，给企业带来的经济利益；比如现金流量、利润等； 4、清算价值是指企业在面临破产清算条件下，变现其资产的 价值； 由于清算条件下，往往采用拍卖等，拍卖底价较低、要求快速变 现，所以，清算价格往往低于市场价值！ （二）市场价值以外的价值类型（重点1、2、4）（续） 5、保险价值指企业为其某资产投保，保险公司对其价值作的 评估，以确定保险费、赔偿额等；一般由保险公司委托评估机构 来评定！ 6、课税价值指税务机关为确定计税基础而对资产所作的评估 ；一般由税务机关委托评估机构来评定！ 17 * 例题.价值类型主要有以

12、下哪几种（） A.投资价值B.最低成本价 C.市场价值D.持续经营价值E.清算价格（2011年10） 例题：下列各项中，不符合公开和公平的市场条件的是() （2009.7真题） A交易双方都是经济人B市场存在一定程度的垄断 C交易双方拥有较充裕的时间了解信息 D交易双方地位平等 例题：评估资产的“在用价值”依据的是资产评估的()（2011.4） A、供求原则B、替代原则 C、贡献原则D、最佳使用原则 例题：下列选项中，不符合公开市场内涵的是(2012.04) A.交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度的追求经济利益 B.交易各方掌握必要的市场信息 C.交易各方具备较为充裕的时间 D.交易条件公

13、开且具有排他性 18 * 资产评估价值类型（续） 三、评估资产价值类型决定因素（注意三种因素的关系）（重点 ） 1、评估目的（是评估的核心问题）； 评估目的：资产转让、投资、清算等目的； 2、评估基准日市场条件； 评估价值对应于评估时点对应市场条件：公开市场、非公开市场 ；如转让不动产，其市场价格就与当地房地产市场成熟程度、国 家宏观调控政策等相关； 3、评估资产功能及状态； 包括资产功能充分、过剩、不足，新旧程度等； 19 * 例题：决定和影响价值类型的因素主要有（）（2009.4真题） A市场条件B评估的特定目的 C资产的功能D评估方法的选择E资产的状态 例题：下列因素中，决定和影响价值类

14、型的有（2012.07） A评估的特定目的B评估的方法 C市场条件D评估主体 E资产功能及其状态 20 * 资产评估的假设（P15-）（重点） 一、继续使用假设 即评估资产对委托人现在及以后（剩余寿命期），具有有用性、 有价值性；这样，评估才有必要性；如几近报废的资产就不符合 本假设！ 二、公开市场假设 是指在评估时，资产市场完善，不存在影响评估资产价值公允 的干扰因素；如垄断，买方急于出售等； 三、清算（清偿）假设针对清算价值 指企业在破产清算时特定条件下，假设（法院主持）以拍卖方 式在公开市场出售其资产而评定的价值（清算价值）； 但这种情况下，由于属于清算处置资产、快速变现等原因等， 往往

15、使清算价值要低于公开市场下评估价值！ 21 * 资产评估评估的原则（重点经济原则P19） 一、贡献原则：资产的各组成部分，对资产整体价值的贡献性； 例如，一写字楼，其物业管理、装修、配套家电等对其价值都有 不同的影响，共同决定写字楼价值； 二、替代原则：不同资产在功效上可相互替代的特征； 例如，生产产品，既可以使用甲设备，也可以使用乙设备，甲乙 设备可以相互替代； 三、预期（收益）原则：即资产价值有否、价值大小，取决于该 资产预期未来获利能力及获利的有效期限；如投资商铺就是基于 未来收租等收入预期等； 22 * 例题：下列不属于资产评估假设的是（）（2011.10） A.继续使用假设B.清算假

16、设C.公开市场假设D.企业主体假设 例题：下列各项中，属于资产评估经济原则的有（）（2009.7） A贡献原则B替代原则C客观性原则D预期原则 E科学性原则 例题：下列各项中，符合资产评估科学性原则的有(2012.4) A.价值类型必须与评估目的相匹配 B.评估方法对价值类型具有约束性 C.价值类型对评估方法具有约束性 D.评估方法具有多样性和可替代性 E.价值类型确定后评估方法具有唯一性 例题：下列原则中，不属于资产评估工作原则的是(2011.7) A、独立性原则B、客观性原则 C、预期性原则D、科学性原则 23 * 资产评估评估程序（掌握重点内容）（P22-25） 一、明确资产评估程序（了解） 1、明确资产评估业务基本事项（重点）（见后详细）； 2、签订资产评估业务约定书； 3、编制资产评估计划； 4、资产勘查与现场调查； 5、收集资产评估资料； 6、评定估算（即进行评估，确定评估价值）； 7、编制和提交资产评估报告书； 8、资产评估工作档案归档； 24 * 资产评估评估程序（掌握重点内容）（P22-25） 三、资产评估业务约定书（即合同）内容（见书）（重点） 二、明确资产评估业务