《《新景祥2012年度沈阳沿海赛洛城项目营销推广方案》》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《新景祥2012年度沈阳沿海赛洛城项目营销推广方案》（85页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、诚信务实 伙伴分享 客户至上 追求卓越 沈阳沿海赛洛城项目2012年度营销推广方案 2011，我们风雨同舟，共创沈阳沿海赛洛城年度销售业绩之巅， 2012，我们携手前行，新景祥有信心和决心以全司之力，再创沈阳沿海赛洛城年度销售奇迹！ 诚信务实 伙伴分享 客户至上 追求卓越 市场定位：本案竞争市场环境如何，差异化竞争点在哪里？ 客群定位：新的市场环境下，客群有哪些变化，如何在区域竞争中争夺客户？ 核心价值：本案的价值点有哪些，尾盘如何去化？ 营销目标：本案2012年营销目标是什么，推广如何兼顾品牌提升与赢利双重目标？ 诚信务实 伙伴分享 客户至上 追求卓越 目 录 宏观市场分析与预判 区域市场分
2、析 2011年营销总结 2012年可售货量统计分析 2012年营销策略 诚信务实 伙伴分享 客户至上 追求卓越 宏观市场分 析与预判 宏观市场分析 宏观市场预判 诚信务实 伙伴分享 客户至上 追求卓越 小结：沈阳近5年的的GDP的增长速度远高于全国GDP的增长速度。 全国GDP2006-2010年（单位：亿元）沈阳GDP2006-2010年（亿元） 宏观市场分析 备注：数据来源于年鉴 诚信务实 伙伴分享 客户至上 追求卓越 三大需求对GDP增长的贡献率（%）人均地区生产总值（元） 小结： 三大需求在GDP的贡献率中，投资占的比例最高，且发展较为平稳；人均GDP每年呈 上升趋势，且上升的幅度较大
3、； 与全国其它城市相比，沈阳处于二线城市中游水平，未来发展前景较好； 宏观市场分析 备注：数据来源于年鉴 诚信务实 伙伴分享 客户至上 追求卓越 沈阳市2019年10月至2011年11月居住用地可建面积成交走势图 小结： 2011年度沈阳的土地市场上半年受政策影响，成交量相对较低，但在下半年土地市场比较 活跃，尤其是在11月份时出现了大幅的下滑，主要还是受部分一线城市降价的影响较大； 沈阳各开发商的土地储备量比较充足，对未来的市场还是充满信心的。 宏观市场分析沈阳 备注：数据来源于CRIC 诚信务实 伙伴分享 客户至上 追求卓越 2010年11月至2011年11月沈阳市商品房的 供求关系对比图
4、 宏观市场分析沈阳 小结： 从左图可见2011年度沈阳的商品房市场明显供过于求的； 从右图可见，商品房年度成交相对平稳，在2月份春节与限购令出台后的成交量有所下降，11月份受一线 城市降价的影响，成交量出现下滑的现象。 2010年11月至2011年11月沈阳市商品房 成交量走势图 备注：数据来源于CRIC 诚信务实 伙伴分享 客户至上 追求卓越 宏观市场分析沈阳 小结： 从左图可见，70-90平所占比例最高，其次是100-120平与50-70平，再次是90-100平，目前 市场仍然是以中小户型为主力需求面积段； 从右图可见，目前市场对均价接受度最高的是5000-6000元，其次是6000-70
5、00元之间； 2010年11月至2011年11月沈阳市住宅成交 面积段分布图 2010年11月至2011年11月沈阳市住宅成交 价格区间段分布图 备注：数据来源于CRIC 诚信务实 伙伴分享 客户至上 追求卓越 宏观市场分析沈阳 小结： 2009至2011年沈阳市商品住宅的均价稳步上升，每年以9%左右的速度增长； 备注：数据来源于CRIC 诚信务实 伙伴分享 客户至上 追求卓越 宏观市场分析 2011年房地产政策大事记 新国八 条、限购 令及年底 限购令的 延期 3次加 息，6次 上调与1 次下调存 款准备金 外地户 口客户贷 款政策从 严 沈阳二 环外不限 购、限购 令软着陆 沈阳今年 建5
6、.3万套 保障房，明 年建3.7万 套，且计划 提高补助 政府重 申加大经 济保障房 的开发量 股票市 场动荡较 大，部分 投资被套 牢 诚信务实 伙伴分享 客户至上 追求卓越 2011年宏观政策简析 限购令将持续，政府对房地产将持续保持打压的态度，3月的与政府换届将是个风 向标，转支持的可能性较小； 目前的贷款利率已达历史最高点，客户的购房成本不断增加，且对外地人的贷款限制趋 于从严与从紧的态势，不利于外地人在城市内置业； 政府不断加大对经济保障房的投入与监管，在一定程度上影响了普通住宅的销售，对中 小户型的普通住宅有一定的不利影响； 股票市场的不稳定，套牢了部分热钱涌入房地产行业，对投资类
7、产品的销售有一定的不 利影响； 诚信务实 伙伴分享 客户至上 追求卓越 国家持续打压房价、沈阳政策软着陆、浑南新区在非限购区； 金融政策从紧，对外地人置业有一定的不利影响； 经济保障房政策的落实与补助的提高，对中低档楼盘有一定的不利影响！ 沈阳经济发展稳步上升，房地产受宏观政策影响相对较小，未来房价大幅波动的可能性较小！ 我们所处的宏观市场环境 宏观市场预判 诚信务实 伙伴分享 客户至上 追求卓越 区域 市场分析 2011年区域市场发展总结 2011年区域竞品销售情况 2012年区域竞品潜在供应量 诚信务实 伙伴分享 客户至上 追求卓越 2010年11月至2011年11月沈阳市浑南新区商品住宅
8、均价走势图 小结： 从上表可见，浑南片区住宅均价上半年波动较大，与上半年宏观政策的出台及新品推出的 时间有直接关系；下半年价格走势较为平稳，只有在9月份出现大幅上涨，与9月份的热销 有关； 2011年区域市场发展总结 诚信务实 伙伴分享 客户至上 追求卓越 2011年区域市场发展总结 利好 浑南不属于限购区 全运村建设中，配套不断完善； 地铁二号线开通 品牌开发商不断涌入，拉升区域热度 不利 浑南各项目推出货量较大，同质化竞争激烈； 政府规划南迁未落实； 生活基础配套无明显改进 诚信务实 伙伴分享 客户至上 追求卓越 项目名称 最早开盘 时间 目前销 售状态 2011年周边竞品销售情况统计 建
9、筑类 型 房型 面积段（ ） 产品分布 供应套 数（套 ） 消化套数 （套） 消化率 （%） 库存套 数（套 ） 首创国际 城 2008年9月 二期2栋 在售， 一期剩 余库存 在售 高层 四居 171/1861期1#663654.55%30 三居 1172期1#684464.71%24 三居 1152期3#683044.12%38 二居 992期1#684870.59%20 二居 972期3#1327355.30%59 合计40223157.46%171 亿丰时代 广场 2010年6月 全部在 售 高层 三居 103-111 2、5、7、 11 989394.90%5 117-128 7、8
10、、10、 11 868194.19%5 1399875259.77%35 二居 82-93 1、3、4、6 、7、9、11 46446399.78%1 合计73568993.74%46 名流印象 2009年10 月 一期剩 余库存 在售， 二期全 部在售 高层、 小高层 四居 144-194 1期 1#4#6#5# 26415.38%22 三居 125-143 1期 2#3#5#6# 12# 2129.52%19 二居 70-114 1期2#3#131292.31%1 二居 2期1#2#40632981.03%77 一居 51-532期1#2#21817379.36%45 合计68452076
11、.02%164 万科明天 广场 2011年11 月 一期在 售 高层、 小高层 三居 1381期564071.43%16 三居 1141期883135.23%57 二居 971期564783.93%9 二居 921期1062725.47%79 二居 851期1596540.88%94 二居 741期1594528.30%114 一居 561期54712.96%47 合计67826239%416 2011年区域竞品销售情况 小结： 区域内各竞品70-99平的两室去化率最高； 其次是103-138平的三室； 区域内一室产品总的去化量不高，说明区域内 一室产品的市场认可度较低； 备注：数据来源于新景
12、祥市场部 诚信务实 伙伴分享 客户至上 追求卓越 项目名称 2012年竞品项目新推产品预测 建筑类 型 房型 面积段（ ） 产品分布 预计推出时 间 预计供应套 数（套） 预计推售价 格（元/ ） 首创国际 城 高层 两室、三 室 3期5万 8栋34层1 梯2户/2梯 3户 2012年6月14007000 亿丰时代 广场 无新增 名流印象 高层 3期 22栋; 一组 团12栋32 层 2012年7月1900 清河湾 多层 三房 130-150 21-26#2012年4月 200 8500 四房 170-19030 小高层 二房 80-110 6、7、8 、9、10# 2012年4月 1500
13、6800 高层二房 56-782012年4月6500 华发新城高层 一房/两 房 70-80 18栋31- 33层2梯 2/3/4户 2012年4月2600 四房 300-400 红星 MOMA 高层 两房 80 2栋6-30 层3梯20 户,含1500 元精装 2012年3月 96 均价72009025 一房50-60365 万科明天 广场 高层 、 小高层 三房138 7-10#2012年8月560 均价9500 三房114 二房 97 二房 92 二房 85 二房 74 合计8676 2012年区域各竞品项目潜在供应量 小结： 区域内2012年各竞品的供应量较大，预期 8600多套，体量
14、最大的是华发新城，目前具 体的产品线及价格未对外公布，预期在4月份 推出； 其次是名流印象、清河湾及首创国际城，首 创依然是两室与三室的板楼，名流与清河湾 以中小户型为主； 红星预期在3月份推出，一室与两室产品； 万科明天广场项目在2011年销售业绩一般， 预期在2012年推出4栋楼，依然是两室与三 室的产品，精装，均价9500左右，价格较高 ； 万达广场目前无法得到具体规划的消息； 备注：数据来源于新景祥市场部 诚信务实 伙伴分享 客户至上 追求卓越 1月 2月3月4月5月6月7月8月9月 10月11月12月 清河湾 一室、两室 华发新城 两房与四房 2012年区域各竞品项目预期推出的时间表
15、 首创国际城 两室与三室 名流印象， 两室与小三室 万科明天广场 两室与三室、 精装 红星MOMA 一室与两室 精装 小结：2012年奥体版块竞争白热化，华发新城与万科明天广场将成为区域内价格的领头羊； 各项目不但产品同质化，且推盘时间较为集中，将会上演争夺客户的激烈场面； 诚信务实 伙伴分享 客户至上 追求卓越 经新景祥市场部统计，浑南新城区域共成交土地48宗（建筑面积可达约1887万，占地面积约625万，平均容积率达3.01），其中纯 居住类土地成交8宗（建筑面积可达约141万，占地面积约52万，平均容积率达2.71），居住商业类土地成交27宗（建筑面积可达约 1472万，占地面积约479
16、万，平均容积率达3.1），纯商业类土地成交13宗（建筑面积可达约274万，占地面积约97万，平均容 积率达2.9）。 成交土地中商业属性土地建筑面积可达约540万，其中纯商业土地建筑面积约274万，居住商业土地中商业属性建筑面积约266万 。 浑南新城区域共成交土地建筑面积可达约1887万，其中商业属性土地建筑面积达约540万。经预估，2012 年将有建筑面积近400万土地被开发，其中商业属性土地建筑面积约为120万，约占整体开发的30%。 备注：数据来源于新景祥市场部 2012年区域竞品潜在供应量 诚信务实 伙伴分享 客户至上 追求卓越 高力 同方 月星 金道 彭欣 富邦 良运 福佳 军翔名仕 万达 注：以上数据为新景祥市场部通过内部关系等特殊殊途径获取，仅供参考。 除高力、奥特莱斯、辽宁军翔等项目商业比例为实际数据外，其他均为估算。 备注：数据来源于新景祥市场部 诚信务实 伙伴分享 客户至上 追求卓越 我们所处版块的市场环境 各品牌开发商开发的中、高端项目参与区域竞争； 产品同质化、推出时间较为集中； 各项目的价格将有一定幅度的差距、将吸引不同层次的客户关注本区域； 地铁的开通
