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1、 北京市第四季度地价动态监测成果分析报告 2016年四季度监测结果显示北京市监测地价持续上涨，中心城区住宅、商服、办公地价涨幅均比上季度增加；规划新城的住宅、办公地价上涨速度也在加快，商服地价涨幅则略有下降。中心城区中，住宅用地环比上涨532、商服用地环比上涨215、办公用地环比上涨187，涨幅分别比上季度增加053、015、042个百分点。规划新城中，住宅用地环比上涨682、办公用地环比上涨216，涨幅分别比上季度高059、031个百分点；商服用地环比上涨207，涨幅比上季度低014个百分点。工业用地环比上涨157，涨幅比上季度回落04个百分点。 一、2016年四季度地价动态监测结果 (一)
2、中心城区地价监测结果变化情况 2016年四季度，中心城区住宅、商服、办公用地价格环比涨幅均高于上季度，住宅涨幅高于商服、办公。 规划新城住宅、办公用地价格环比涨幅高于上季度，商服用地价格环比涨幅则低于上季度，住宅涨幅同样高于商服、办公。 工业用途地价环比上涨，但幅度下降。 二、土地市场状况分析 (一)土地招拍挂市场供应宗地数量增加，经营性用地平均楼面价上涨 四季度，北京土地招拍挂市场成交宗地17宗，总建设用地面积10064公顷，成交金额40741亿元。与上季度及去年同期比较可见，本季度土地供应宗地数量增加，因上季度主要交易量为一宗通州主题公园用地，价格不具有可比性，同比去年同期，价格上涨约35
3、。 扣除4宗工业用地，本季度成交经营性用地13宗，平均楼面价同比上涨45。 (二)住宅用地竞拍条件复杂多样，但依然竞争激烈 本季度共成交8宗以住宅用途为主的宗地，从竞价过程看，除朝阳东风乡1宗回迁安置房用地以起始价成交外，其余宗地的竞争激烈程度不减。 从交易结果可见，本季度成交宗地拟供应的住宅除回迁安置房、公租房、自住型商品房外，其余均为开发商自持，作为租赁用房供应，没有可进行市场销售的商品住宅。虽然竞拍条件复杂，但参与拿地的企业热情依然不减，竞争激烈。全部为自住型商品房的016号亦庄地块，竞得结果的楼面地价占拟售房价的比例达到了 905。4宗“控地价限房价”的地块均有多家房企报价达到地价上限
4、，竞报住宅比例也均达到100，其中参与企业数量最多的021号大兴黄村地块共18家，现场竞报轮次最多的018号海淀北部地块为68次，而溢价率最高的2宗地均达到48。 (三)本季度加大了住宅用地供应，但未有可售商品住宅规划 统计2016年以来成交宗地规划的住宅建筑规模和类型，可以看到规划可售纯商品住宅的规模在减少，本季度虽然加大了住宅用地供应，但全部商品住宅均为开发商自持并租赁，不能上市销售。 (四)商服用地价格保持上涨，且均对竞得企业自持规模有要求 本季度成交商服用地5宗，其中房山为商业金融用地，石景山为科研设计用地，大兴为其他类多功能用地。因上季度主要成交量为1宗通州主题公园用地，环比价格不具
5、有可比性，同比价格上涨13。 房山拱辰街道商业金融用地成交楼面价19761元平方米，需无偿还建2720平方米商业，并对地上建筑面积的50自持至少20年，该宗地以起始价成交。该区域9月份也成交了1宗商业金融用地，附加条件类似，成交楼面价19844元平方米，溢价率3。考虑无偿还建面积的不同，11月和9月成交的两宗地价格差异不大。房山长阳商业金融用地成交楼面价21103元平方米，竞得企业需对地上建筑面积的50自持至少20年，该宗地溢价率达到200，竞争激烈。 石景山交易完成2宗科研设计用地，使用年限为办公50年，均以起始价成交。其中1宗地需还建约388万平方米，楼面价12115元平方米，要求剩余地上
6、建筑面积的50自持至少20年。石景山另1宗科研设计用地无还建要求，成交楼面价14980元平方米，但要求整体自持至少20年。该区域2015年10月成交了1宗科研设计用地，同样要求整体自持至少20年，扣除还建面积后自持部分的楼面地价为12646元平方米。同样整体自持，本季度楼面价相比去年4季度上涨约18。 大兴交易完成1宗其他类多功能用地，溢价率为1，成交楼面价13619元平方米，要求竞得人对全部建筑规模自持经营至少20年。该区域在2016年5月成交了1宗商业金融服务业用地，溢价率达到118，楼面价24837元平方米，并要求无偿提供25万平方米商业房并自持经营25万平方米商业房至少20年。2宗地比
7、较可以看到，5月份成交宗地仍有845万平方米建筑规模可售，而本季度成交宗地全部自持。 (五)工业用地整体楼面价略有上涨，同一园区价格稳中有升 本季度成交4宗工业用地，1宗位于亦庄，1宗位于顺义，2宗位于房山，整体楼面价平稳小幅上涨。 2016年以来亦庄经济开发区共成交工业用地6宗，价格因容积率和产业方向不同而有所不同。 位于顺义金马工业区的1宗工业用地成交地面价1509元平方米，要求引进符合产业功能定位的LED应用产品研发及生产企业。顺义高丽营镇金马工业区近3年没有工业用地挂牌出让，但邻近的高丽营镇临空国际高新技术产业基地2015年成交了3宗工业用地，成交地面价12001260元平方米；201
8、4年成交了3宗地的地面价为1150元平方米。相比较，顺义区高丽营镇的工业用地价格也在缓步上涨。 房山区2016年共成交5宗工业用地，同一园区成交宗地地面价相比年初略涨。 (六)本季度推出3宗包含住宅用途的经营性用地尚未成交，均要求限房价，达到地价上限后，竞报自持商品住宅比例 本季度推出3宗经营性用地尚未成交，规划有住宅用途，竞价条件复杂。3宗地均对商品住宅的销售均价和最高价做了限制，并要求买房人5年内不得再出售；在竞价达到设定的地价上限后，转入竞报自持商品住宅比例程序，当竞报达到预设比例时，转入竞报商品住宅建设方案程序。 三、房地产市场状况分析 (一)住宅投资增速回升，新开工面积增加，开发企业
9、对住宅的投资力度加大；施工、竣工面积同比均下降，整体供应量减少；商品住宅批准上市面积和销售面积均大幅下滑，供不应求矛盾依然存在 111月，住宅投资增速回升，新开工面积同比也增长，显示了开发企业对住宅的投资力度加大。但同期住宅施工面积、竣工面积同比均下降，整体供应量有所减少。 根据中国指数研究院的统计，商品住宅(不含保障房)的销售面积和批准上市面积同比均大幅下滑，且销售面积远超批准上市面积，供不应求的矛盾依然存在。 (二)10、11月新建商品住宅市场销量环比大幅下降，价格涨幅缩窄 根据国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格统计数据，北京市2016年10月份新建商品住宅(不含保障性住房)价格指
10、数环比1017，同比1227；11月份新建商品住宅价格指数环比100，同比1289。 如果剥除自住型商品房的影响，根据中国指数研究院的数据，可以看到10月份纯商品住宅的价格环比涨幅为3，11月份价格环比10月份略降，比9月份上涨17；而比较季度均价，10、11月份均价相比3季度上涨87。 从销量比较可以看到，受“930新政”限购限贷升级政策的影响，10、11月新建商品住宅的销量大幅下降，10月环比9月下降47，11月环比略增，但仍比9月下滑41；比较月均销售量，10、11月比上季度减少39。 (三)新建写字楼市场销量回落，销售均价上涨；纯写字楼项目销量占比增加，商住项目销量减少 根据中国指数研
11、究院的统计数据，10、11月统计范围内新建写字楼销售均价为32043元平方米，环比上季度均价上涨约33。从销售面积比较，销量在9月份达到年内高点后，10、11月持续回落。 统计2016年10、11月份写字楼销售面积排名前个的楼盘，相比于上季度仅1个标准写字楼项目，本季度纯写字楼的销量大幅增加，有4个项目为标准写字楼项目，销售面积占36。 (四)新建商业房地产月均销量环比略增，销售均价上涨 根据中国指数研究院的统计数据，10、11月新建商业房地产销售均价为35903元平方米，相比上季度上涨6；月均销量124万平方米，相比上季度的月均销量117万平方米略增。 (五)二手住宅价格环比持续上涨，涨幅同
12、样缩窄；存量住宅签约套数下滑 根据国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格统计数据，10月份二手住宅价格指数环比1011，同比1404；11月份二手住宅价格指数环比1002，同比1387。 根据北京市住房和城乡建设委员会存量房签约月度数据，存量住宅签约套数10月份20948套，11月 19369套，受新政限购限贷的影响，存量住宅市场交易量大幅下滑。 (六)住房租金价格环比下降，租赁市场进入淡季 根据北京统计信息网的公开数据，居民消费价格指数中，住房租金价格10、11月份环比分别为999、 993，租金价格连续下降，同比去年4季度的租金价格指数可以看到，4季度租赁市场进入淡季。 四、总结 本季
13、度土地招拍挂市场加大了供应力度，共成交17宗地，其中包含住宅用途的宗地共8宗，宗地数量远超上季度。成交经营性用地价格保持上涨，其中多宗住宅用地采取了“控地价限房价”的出让方式，依然引起开发商的激烈竞抢，均以100自持商品住宅面积，建成后对外租赁的方式成交。本季度另推出3宗包含住宅用途的宗地尚未成交，均延续了“控地价限房价，竞报自持商品住宅比例”的出让方式，并要求购房后5年内不得出售，供地条件更加复杂。商服用地价格同样上涨，且均对竞得者的自持比例有要求。工业用地价格则相对平稳，整体楼面价略有上涨。 价格指数显示10、11月，新建商品住宅、二手住宅价格环比涨幅缩窄，新房11月价格与10月持平；存量房签约套数相比9月份大幅下滑；市场受限购限贷升级政策影响，销量大减，热度下降。新建商业、写字楼则保持价格稳定上涨。-全文完-
