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1、玫 司门口假日乐园营销方案武汉小屏房地产开发有限公司2007.3.14Part 1:项目概况31、名称、位置32、项目公司简介:32.1、基本情况32.2组织架构3Part2：背景分析62.宏观经济分析62.1城市性质62.2项目区域背景7Part3：项目自身分析221.概况222.运营方式224.远景规划22Part4：竞争对手分析234.1.主要竞争商圈234.1.1中南商圈234.1.2 武广商圈234.1.3 江汉路商圈244.1.4 钟家村商圈254.1.5徐东商圈254.2 同商圈内主要竞争对手26Part5：项目SWOT分析275.1项目优势275.2项目劣势285.3项目机会2
2、85.3项目威胁28Part8：经济分析308.1.基础数据的选取308.2年净收益的估算与分析308.2.1年租金收入308.2.2 年维修费用308.2.3年保险费318.2.4年运营管理费318.2.5年房产税318.2.6 年纯收益318.3 财务盈利能力分析318.3.1 现金流量分析31Part 1:项目概况1、名称、位置项目名称：玫 司门口假日乐园项目位置：本项目位于武汉市武昌区解放路464号，由原江汉剧场重建而成，建筑占地面积3060.6平米，共四层，建筑面积约15406平方米，是武汉市江南地区集购物、休闲、娱乐为一体的首席体验式时尚主题MALL。2、项目公司简介:2.1、基本
3、情况玫 司门口假日乐园商业管理有限公司由武汉鹤翔集团出资组建，充分发挥集团在商贸业经营、房地产开发、制度创新、经营管理、企业品牌、资本营运方面的优势，以现代经营理念和企业机制营运操作，将位于武汉市武昌区解放路464号，原江汉剧场一至四楼，建成武汉市江南地区集购物、休闲、娱乐为一体的首席体验式时尚主题MALL司门口假日乐园（筹）。企业法定地址：武汉市武昌区解放路464号。企业法定代表人：王小屏。 公司注册资本、出资方式： 公司注册资本为人民币5000万元，以现金方式出资。经营期限：经营期限为从领取营业执照之日起至2044年10月22日。经营面积：司门口假日乐园（筹）建筑占地面积为3060.6平方
4、米，总建筑面积15406平方米，营业面积约为12000平方米。2.2组织架构公司按现代企业制度建立完善的公司法人治理结构，设立由董事会和经理层组成的企业组织管理机构，公司董事会面向社会招聘总经理及高管人员，负责公司经营、制定公司经营方针和经营管理。实行董事会领导下的总经理目标责任管理制。三、目前运营情况1、经营范围Part2：背景分析2.宏观经济分析2.1城市性质 武汉市面积8467平方公里，人口700多万，坐落于江汉平原。长江、汉水在此交汇，在地理上将武汉划分为长江以南的武昌及长江以北的汉口和汉阳。河流湖泊纵横交错，故武汉又称“江城”。武汉市是湖北省省会和湖北省政治、经济、文化中心，华中地区
5、最大城市和内外贸商埠，也是中国内陆最大的交通枢纽，工业、教育、科研的重要基地之一。先民楚人创造的灿烂的楚文化深深地影响着这个地方的人们，使武汉人的性格表现得热情而刚烈，浪漫而奔放。 武昌之名始于东汉末三国初，孙权为了与刘备夺荆州，于公元221年把都城从建业（今南京）迁至鄂县，并更名“武昌”，取“以武治国而昌”之意；汉阳一名的来历与汉水密切相关，古语“水北为阳，山南为阳”，古时汉阳在汉水之北，龟山之南，又因得日照多的地方也称阳，故名汉阳；汉口在三镇中历史最短，而发展最快，汉口原叫江夏，因发源于陕西的汉水是当时交通便利的水道，陕西商人乘船沿汉水而下至江夏做生意，开始把江夏改称汉口，即汉水的出口。武
6、汉历史悠久，根据离城区5公里的黄陂滠口杨家湾发现的商代盘龙城遗址的考古结论，早在3500年前，此处已进入人类文明社会。武汉先秦时属楚国地，秦属南郡，汉属荆州江夏郡，三国时隔江分为江夏、汉阳两县。清光绪二十五年（1899年），设夏口厅。1926年汉口、武昌两县改市，1927年，国民政府由广州迁来后，三镇统建武汉市。古代，从武汉循长江水道行进，可西上巴蜀，东下吴越，向北溯汉水而至豫陕，经洞庭湖南达湘桂，故有“九省通衢”之称。东汉时期蔡邕便发现其“南援三州，北集京都，上控陇坂，下接江湖”的优越地理条件，认为是“导财运货，贸迁有无”的理想市场。至宋代，武昌已有“市邑雄富”的美誉，至明末清初，汉口就跻身
7、全国四大名镇之列。康熙年间，三镇已成为“楚中第一繁盛处”。历来，武汉是长江中游最大的物资集散地、商业贸易中心，加之得水独厚，得中独厚，土地肥沃，物产丰富，故为华中重镇。1860年代后，汉口开埠，江海直航；随后京汉、粤汉铁路的铺设，更使武汉四通八达。1949年以来，长江大桥和江汉一桥、二桥及汉水铁路桥的竣工，以及空中航线的开辟，武汉交通运输进入新的时代。1990年后，武汉港新客运站、新火车站的投入使用，天河国际机场、长江公路桥和江汉三桥的开通，武汉成为华中第一大交通港站。今天，武汉作为中部最大的水陆交通枢纽，长江水运联通东西，京广铁路纵穿南北，北至北京，南抵广州，西去重庆，东达上海。东西水运干线
8、和南北铁路干线使武汉的物资交流范围扩展到全国各地，成为新时代的华中重镇。2.2项目区域背景2.2.1武昌区概况武昌位于长江南岸，与汉口、汉阳隔江相望 。武昌是一座历史文化名城，始建于1800年前的战国时期，有丰厚的文化历史底蕴，现为湖北省委、省政府所在地，是全省的政治、文化、信息中心，200多家外地驻汉机构和众多金融机构、商贸企业、大公司总部汇集在此，形成武汉市的江南核心区；武昌是辛亥革命“首义”之地，因武昌首义一枪打响，成就了中国推翻帝制、建立亚洲第一个共和国的丰功伟绩；武昌滨江滨湖，是一个生态环境优良、适宜人居和旅游的美丽城区；武昌科教集聚，有着丰富的智力资源和高素质的人力资源；武昌是国家
9、传统制造业基地，具有发展现代制造业的天成基础。武昌的辖区总面积81.22平方公里，内含14个行政街道、194个社区居委会，户籍人口100.34万，2005年地区国民生产总值200亿元人民币，全社会固定资产投资85亿元，社会消费品零售总额177亿元，人均可支配收入10787元。武昌区先后荣获全国科技进步先进区、全国科普示范区、省级文明城区、市级经济强区等称号。进入新世纪，武昌用世界的眼光看发展，为自己描绘了一个美好的蓝图：把武昌建设成为经济发达、科教先进、文化繁荣、环境优美、文明富裕的现代化中心城区。地理交通武昌地处武汉市的南大门，具有湖北省地理要冲和华中交通枢纽的重要地位，京广铁路、107国道
10、、长江水道、京珠高速公路、沪蓉高速公路、宜黄高速公路等重要交通命脉在武昌成米字形交汇，旅客运输在1000公里范围内基本实现“夕发朝至”，公路长途运输履盖半径延伸至1500公里范围。武汉的长江一、二、三桥和规划中的两条过江隧道均座拥武昌，沿江分布有多个客货运码头，城区西侧有临江大道、和平大道、武青三干道等三条市区主干道，东侧有中北路、中南路、迎宾大道等干道，北边和南边分别有徐东路、武珞路与长江大桥和长江二桥相接，形成通畅的内环。近期，铁道部将投资8亿元人民币对武昌火车站进行改造，京广线将成为京广高速客运线。地铁四号线将与武昌火车站的改造同时动工。城市规划坚持规划先导、整合资源、拓展空间，努力构建
11、符合武昌实际的产业和功能布局，使城市规划与产业规划相衔接。在城市布局框架上，着力建设“四大板块”：公司总部区板块。在水果湖、中南区域发展“总部经济”、“楼宇经济”，形成资本密集、人才密集、知识密集的现代化综合型金融商贸区；都市工业板块。将白沙洲都市工业园区、杨园工业园逐步建成规划布局合理、产业特色鲜明、规模效益较好的都市工业园区；文化旅游板块。依托省会城区、人文景观和自然生态优势，建设好首义文化区，搞好昙华林历史街区、农讲所片区的保护开发，整治解放路百年长街，推进临江景观带建设；城市重点建设板块。重点推进积玉桥、新河、徐家棚和武泰闸地区的开发建设，改变老城区和南大门的城市面貌。科教实力武昌是全
12、国闻名的智力密集区，其密集程度仅次于北京的海淀区。辖区内有著名的武汉大学等13所大专院校和以中科院武汉分院为代表的48所国家、省、市级科研机构，拥有10多万高级专业技术人才，在校大学生12万人，每年产出800余项科研成果。占地120亩的武昌宝安科技创新园入孵企业已达58家，建设中的国家信息安全成果产业化（中部）基地和1.5平方公里的武昌科技工业园将成为发展高新技术产业的重要载体。武昌是全省的教育大区，有中小学131所，在校学生12万人，拥有多所省市级重点名牌学校，为社会培养了大量可塑人才。旅游资源武昌依山傍水，文化历史厚重，集中了全市70%的风景名胜和革命胜迹，武汉被国家授予的6个4A级景区有
13、5个在武昌。盛享“天下江山第一楼”美誉的黄鹤楼，距今已有1700余年历史；佛教胜地宝通禅寺始建于南朝，历经了2000余年的沧桑；有2500年历史的道教著名十方丛林之一的长春观，每逢庆典之日，祈禳活动甚为壮观；国家级重点风景名胜区东湖的水面面积32.8平方公里，是全国最大的城中湖；湖北省博物馆展出的战国出土文物古编钟，更饱蘸了浓郁的楚文化风韵，成为湖北省对外文化交流的重要标志；在大革命时期由国共两党合作创办、由毛泽东同志实际主持工作的中央农民运动讲习所旧址，现被列为湖北省文物保护单位。发生在1911年震惊中外的辛亥革命，推翻了两千多年的封建帝制，揭开了中国革命历史的新篇章，给武昌留下了辛亥起义鄂
14、军总督府、起义门、工程营、楚望台军械库、黄兴拜将台等一大批首义遗址和胜迹，一代名舰“中山舰”将永久停泊在武昌的长江边，辛亥革命博物馆也在规划建设中。武昌正着力建设“首义文化区”，赋予“首义”更新的社会、经济、文化内涵和活力。武昌还汇集了洪山体育馆、洪山广场、湖北大剧院等大型文化体育设施及一批高档酒店，构成旅游的配套功能。对外开放积极、合理、有效地利用外资、引进内资，是武昌对外开放工作的重要组成部分。三资企业成为地区出口创汇的主力军，美国、日本、韩国、香港等地及境内的一批上市企业也来武昌发展通讯、软件、环保等高科技产业，英国百安居、法国家乐福、德国麦德龙、法国阿尔斯通、香港华润集团等世界大型商业
15、、制造业、房地产开发企业纷纷进驻武昌，武昌正逐渐成为外商投资兴业的热土。内外资的进入，带来了崭新的商业业态，推动了地区产业结构的调整，提高了城市的外向度，成为地区经济发展的重要力量。新世纪，武昌着眼发展，放眼全球，规划建设中的武昌公司总部区已被具规模，核心区以洪山广场为中心，以中南路、中北路为纵轴，以武珞路、八一路、新民主路和中山北路为横轴，面积约5平方公里。重点发展金融服务、信息中介、文化传媒、高新科技、商贸娱乐等五大产业。20042005年，全区新批直接利用外资项目22个（其中1000万美元以上项目4个，500万美元以上项目3个），合同金额11573万美元；实际利用外资5744万美元。引进内资内联项目254个，合同（协议）总额286.3亿元人民币，实际到位资金68.5亿元人民币（引进外来投资规模资金500万元以上项目82个，5000万元以上项目30个）。城市建设武昌的城市建设发展潜力巨大，90年代以来，政府加大投入，在武昌新建、扩建了多条重要交通干道，形成与三镇快速连接的“五纵六横”交通网络格局；洪山广场、红楼广场、黄鹤楼景区、东湖环湖景
