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1、天河天园翠华 天河天园翠华 我走出门去，看着那些茉莉里杂在一些蓊郁的植物里，一点点的白，像飘落的雪花。这时，有个小姑娘，有里拿着气球，蹦蹦跳跳地走来，仿佛是被这香气吸引过来的一样。 我走出门去，看着那些茉莉里杂在一些蓊郁的植物里，一点点的白，像飘落的雪花。这时，有个小姑娘，有里拿着气球，蹦蹦跳跳地走来，仿佛是被这香气吸引过来的一样。 汇报人：XXX部门：XXX 诚 信求 实敬 业感 恩 地块前期物业发展定位报告 商业计划书 / 创业融资 / 项目介绍 / 项目投资 / 商业路演 我走出门去，看着那些茉莉里杂在一些蓊郁的植物里，一点点的白，像飘落的雪花。这时，有个小姑娘，有里拿着气球，蹦蹦跳跳地
2、走来，仿佛是被这香气吸引过来的一样。 我走出门去，看着那些茉莉里杂在一些蓊郁的植物里，一点点的白，像飘落的雪花。这时，有个小姑娘，有里拿着气球，蹦蹦跳跳地走来，仿佛是被这香气吸引过来的一样。 0102 0403 CONTENTS 区域市场分析 项目本体分析物业发展建议 竞品项目分析 我走出门去，看着那些茉莉里杂在一些蓊郁的植物里，一点点的白，像飘落的雪花。这时，有个小姑娘，有里拿着气球，蹦蹦跳跳地走来，仿佛是被这香气吸引过来的一样。 我走出门去，看着那些茉莉里杂在一些蓊郁的植物里，一点点的白，像飘落的雪花。这时，有个小姑娘，有里拿着气球，蹦蹦跳跳地走来，仿佛是被这香气吸引过来的一样。 PART
3、1 区域市场分析 我走出门去，看着那些茉莉里杂在一些蓊郁的植物里，一点点的白，像飘落的雪花。这时，有个小姑娘，有里拿着气球，蹦蹦跳跳地走来，仿佛是被这香气吸引过来的一样。 我走出门去，看着那些茉莉里杂在一些蓊郁的植物里，一点点的白，像飘落的雪花。这时，有个小姑娘，有里拿着气球，蹦蹦跳跳地走来，仿佛是被这香气吸引过来的一样。 4 区域市场土地供应情况 核心区未来土地供应为943亩 ,总建面为137万,除沿江河有少量的低密度土地外,其它容积率都在 2.0以上。 我走出门去，看着那些茉莉里杂在一些蓊郁的植物里，一点点的白，像飘落的雪花。这时，有个小姑娘，有里拿着气球，蹦蹦跳跳地走来，仿佛是被这香气吸
4、引过来的一样。 我走出门去，看着那些茉莉里杂在一些蓊郁的植物里，一点点的白，像飘落的雪花。这时，有个小姑娘，有里拿着气球，蹦蹦跳跳地走来，仿佛是被这香气吸引过来的一样。 5 区域市场土地供应情况 近两年区域土地出让主要集中在核心核心区，以高容积率小规模商住用地为主，未来待建约73万 ，楼面价为2300-4200元/ 。 我走出门去，看着那些茉莉里杂在一些蓊郁的植物里，一点点的白，像飘落的雪花。这时，有个小姑娘，有里拿着气球，蹦蹦跳跳地走来，仿佛是被这香气吸引过来的一样。 我走出门去，看着那些茉莉里杂在一些蓊郁的植物里，一点点的白，像飘落的雪花。这时，有个小姑娘，有里拿着气球，蹦蹦跳跳地走来，仿
5、佛是被这香气吸引过来的一样。 6 区域土地成交 天心区和芙蓉区缺席土地出让大军，河西交易量独霸，占近七成。 n 2016年上半年土地成交分布四区：开福区0.5万方、雨花区28.8万方、岳麓区48.2万方、望城区18万方； n 岳麓、望城土地成面积占内六区的69%，雨花区占比30%，而天心区和芙蓉区均无土地成交。 我走出门去，看着那些茉莉里杂在一些蓊郁的植物里，一点点的白，像飘落的雪花。这时，有个小姑娘，有里拿着气球，蹦蹦跳跳地走来，仿佛是被这香气吸引过来的一样。 我走出门去，看着那些茉莉里杂在一些蓊郁的植物里，一点点的白，像飘落的雪花。这时，有个小姑娘，有里拿着气球，蹦蹦跳跳地走来，仿佛是被这
6、香气吸引过来的一样。 7 区域土地价格 内六区除岳麓区出现溢价成交外,其它区域均以底价成交; 开福区土地质素最好,楼面均价最高。 我走出门去，看着那些茉莉里杂在一些蓊郁的植物里，一点点的白，像飘落的雪花。这时，有个小姑娘，有里拿着气球，蹦蹦跳跳地走来，仿佛是被这香气吸引过来的一样。 我走出门去，看着那些茉莉里杂在一些蓊郁的植物里，一点点的白，像飘落的雪花。这时，有个小姑娘，有里拿着气球，蹦蹦跳跳地走来，仿佛是被这香气吸引过来的一样。 8 重点地块 n半年唯一一宗溢价土地,楼面地价最高,“双料地王”落子梅溪湖； n核心片区最值得期待的高单价纯商业地块。 挂牌编号 宗地位置 规 划 用 途 成交
7、时间 宗地 面积 (m) 建筑面 积 (m) 成交价 (万元) 楼面地价 (元/m) 溢 价 率 竞得人 【2016】长土 网013号 岳麓区梅溪湖梅浦联络线 以乐，秀峰路南延线以南 （梅溪湖J-44地块） 住宅 2016年4 月21日 108221270552112208414746% 江西省正荣房地产 开发有限公司 【2016】长土 网022号 岳麓区坪塘大道以东, 核 心大道以南 (核心 Y06-I02地块) 住宅 2016年6 月17日 1214123035298195327000%宜家购物中心 我走出门去，看着那些茉莉里杂在一些蓊郁的植物里，一点点的白，像飘落的雪花。这时，有个小姑娘
8、，有里拿着气球，蹦蹦跳跳地走来，仿佛是被这香气吸引过来的一样。 我走出门去，看着那些茉莉里杂在一些蓊郁的植物里，一点点的白，像飘落的雪花。这时，有个小姑娘，有里拿着气球，蹦蹦跳跳地走来，仿佛是被这香气吸引过来的一样。 9 重点地块：【2016】长土网013号 n 2016长土网013号地块:即梅溪湖J-44地块, 位于岳麓区梅溪湖 东片区,梅溪湖联络线以东、秀峰 路南延线以南,在售项目卓越 浅水湾以南;宗地面积 10.82万m(合162亩);为住宅用地,整体容 积率 2.5,规划最大建筑面积27.06万方;最终被江西省 正荣房 地产开发有限公司,经过一个多小时、46轮竞 价,以11.22亿元竞
9、 得,折合楼面地价4147元/平米, 溢价46%。 n 根据规划要求,若该地块与西侧J-16-1地块为同 一建设单位摘 牌,则容积率、建筑密度、绿地率、物 业管理、托幼、站厕等配 套设施选址可在两宗地块内 整体平衡和统筹布局等。 n 此宗地块为长沙内六区近8个月内首宗有溢价成 交地块,亦是正 荣集团在长沙的第二个项目用地。 挂牌编号 宗地位置 宗地 面积 (m) 容积率 用途年 限 成交价 (万元) 地价 （万元 /亩） 建筑面 积 (m) 楼面地价 (元/m) 溢 价 率 竞得人 【2016】长土 网013号 岳麓区梅溪湖梅浦联 络线以乐，秀峰路南 延线以南 （梅溪湖J-44地块） 1082
10、212.5 居住70年112208691.23270552414746% 江西省正荣房地 产开发有限公司 我走出门去，看着那些茉莉里杂在一些蓊郁的植物里，一点点的白，像飘落的雪花。这时，有个小姑娘，有里拿着气球，蹦蹦跳跳地走来，仿佛是被这香气吸引过来的一样。 我走出门去，看着那些茉莉里杂在一些蓊郁的植物里，一点点的白，像飘落的雪花。这时，有个小姑娘，有里拿着气球，蹦蹦跳跳地走来，仿佛是被这香气吸引过来的一样。 10 重点地块：【2016】长土网022号 n 2016长土网022号地块:位于岳麓区坪塘大道以东,核心 大道以南(即核心 Y06-I02地块),核心湿地公园南侧;宗地面 积12.14万
11、m(合182亩);为商住 用地,整体容积率2.5,规 划最大建筑面积30.35万方;最终被宜家中心投 资有限公司以底 价8.20亿元竞得,折合楼面地价2700元/平米。 n 竞买者宜家,早在2015年11月19日与湘江新区签约,将 国内第四家宜家购物 中心落户核心总部经济区,总建筑面积约 30万平方米,总投资近40亿元。宜 家家居商场预计2018年5月 开业,宜家购物中心预计2019年全面建成开业。 挂牌编号 宗地位置 宗地 面积 (m) 容积率 用途年 限 成交价 (万元) 地价 （万元 /亩） 建筑面 积 (m) 楼面地价 (元/m) 溢 价 率 竞得人 【2016】长土 网022号 岳麓
12、区梅溪湖梅浦联 络线以乐，秀峰路南 延线以南 （梅溪湖J-44地块） 1214122.5 商业40年8195345030352927000%宜家购物中心 我走出门去，看着那些茉莉里杂在一些蓊郁的植物里，一点点的白，像飘落的雪花。这时，有个小姑娘，有里拿着气球，蹦蹦跳跳地走来，仿佛是被这香气吸引过来的一样。 我走出门去，看着那些茉莉里杂在一些蓊郁的植物里，一点点的白，像飘落的雪花。这时，有个小姑娘，有里拿着气球，蹦蹦跳跳地走来，仿佛是被这香气吸引过来的一样。 11 区域住宅供销 n 受房地产市场整体影响，岳麓区去年5月份至今年4月，除了在7月份、10月份因新开盘集中出现供应量猛增外，商品房住宅
13、市场基本上处于供不应求状态。 我走出门去，看着那些茉莉里杂在一些蓊郁的植物里，一点点的白，像飘落的雪花。这时，有个小姑娘，有里拿着气球，蹦蹦跳跳地走来，仿佛是被这香气吸引过来的一样。 我走出门去，看着那些茉莉里杂在一些蓊郁的植物里，一点点的白，像飘落的雪花。这时，有个小姑娘，有里拿着气球，蹦蹦跳跳地走来，仿佛是被这香气吸引过来的一样。 12 区域住宅价格 n 岳麓区历史销售均价走势稳定，基本在5580-6300元/间徘徊；进入2016年3月份后，价格上扬明显。 我走出门去，看着那些茉莉里杂在一些蓊郁的植物里，一点点的白，像飘落的雪花。这时，有个小姑娘，有里拿着气球，蹦蹦跳跳地走来，仿佛是被这香
14、气吸引过来的一样。 我走出门去，看着那些茉莉里杂在一些蓊郁的植物里，一点点的白，像飘落的雪花。这时，有个小姑娘，有里拿着气球，蹦蹦跳跳地走来，仿佛是被这香气吸引过来的一样。 13 小结 n一级土地市场动作不多，新拿地热点板块在梅溪湖片区、核心片区； n房地产住宅市场竞争激烈，开发体量较大，因此一度出现供求比大于1的局面； n热点板块的房价水平趋高，且在进入今年4月份后，6689元/均价水平直逼主城区均价水 平。 岳麓区房地产市场特征 我走出门去，看着那些茉莉里杂在一些蓊郁的植物里，一点点的白，像飘落的雪花。这时，有个小姑娘，有里拿着气球，蹦蹦跳跳地走来，仿佛是被这香气吸引过来的一样。 我走出门
15、去，看着那些茉莉里杂在一些蓊郁的植物里，一点点的白，像飘落的雪花。这时，有个小姑娘，有里拿着气球，蹦蹦跳跳地走来，仿佛是被这香气吸引过来的一样。 PART2 竞品项目分析 我走出门去，看着那些茉莉里杂在一些蓊郁的植物里，一点点的白，像飘落的雪花。这时，有个小姑娘，有里拿着气球，蹦蹦跳跳地走来，仿佛是被这香气吸引过来的一样。 我走出门去，看着那些茉莉里杂在一些蓊郁的植物里，一点点的白，像飘落的雪花。这时，有个小姑娘，有里拿着气球，蹦蹦跳跳地走来，仿佛是被这香气吸引过来的一样。 15 核心板块重点在售项目分布 序 号 项目名称在售主力户型销售均价 1湘熙水郡91-165m27000元/m2 2核心
16、18克拉 112-130m2景观平层大宅 120m2云复式 139-156m2花园叠墅 6800元/m2 8200元/m2 170万（总价） 3北大资源理想家园88-117m2三房、四房7200元/m2 4北大资源时光191/219m2三联排别墅17000元/m2 中天栖溪里172m2大平层8700元/m2 5蓝光COCO蜜城42-45m2LOFT公寓7300元/m2 6核心壹号94-170m2三房、四房6000元/m2 7核心公馆30-60m2一房、两房4988元/m2起 8恒伟西雅韵140-210m2科技精装房12000元/m2 9兰亭湾畔95-127m2三房、四房6900元/m2 10湘港40-128m2公寓及住宅4900元/m2 湘熙水郡 核心18克拉 北大资源理想家园 北大资源时光 蓝光COCO蜜城 核心公馆 恒伟西雅韵 兰亭湾畔 湘港 本案 核心壹号 中天栖溪里 我走出门去，看着那些茉莉里杂在一些蓊郁的植物里，一点点的白，像飘落的雪花。这时，有个小姑娘，有里拿着气球，蹦蹦跳跳地走来，仿佛是被这香气吸引过来的一样。 我走出门去，看着那些茉莉里杂在一些蓊郁的植物里，一点点的白，
