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2、房地产投资与投资风险随着中国房地产市场的飞速发展，房地产服务业在市场中的地位和作用日益重要。为 房地产开发商、投资者等提供专业顾问服务，已经成为房地产估价师的重要工作内容。为 了培养房地产估价师提供专业顾问服务的能力，本书将系统绍房地产投资与房地产市场的 基本理论与基本概念，重点讲述房地产市场调查与市场分析、房地产投资项目经济评价与 可行性研究的技术和方法，概要介绍房地产开发程序、房地产金融和物业资产管理等内 容。1.1 投资与房地产投资在经济生活中，人们往往希望通过各种合法的手段，不断增加他们的财富或赚取利 润，以满足未来的消费。这样就会经常碰到或使用“投资”这一名词。1.1.1 投资1.1
3、.1.1 投资的概念在商品经济社会中，投资是普遍存在的经济现象，很多情况下，人们往往把能够带来 报酬的支出行为称为投资。这里的“支出”行为，实际上是牺牲了当前的一定消费，“报 酬”则是将来的消费增加。西方投资学家威廉。夏普在其所著投资学一书中将投资概 念表述为：投资就是为获得可能的不确定的未来收益而做出的决定。一般来说，投资(Investment)是指经济主体(国家、企业、个人)以获得未来货币增值 或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项事业的经济行为。简单地说，投 资就是指为了获得可能的不确定的未来值而做出的确定的现值的牺牲。在有关国际投资协定中，“投资”通常有三种定义，即以资产为
4、基础的投资定义、以 企业为基础的定义和以交易为基础的定义。(1)以资产为基础的投资定义是：缔约各方依照各自法律和法规所允许或接受的各种财 产，它不仅包括金融资产及经济概念上的“资本”，还包括具有创造生产能力的所有有形 和无形资产。主要包括：动产、不动产和其他财产权，如抵押权、留置权、质权、享用权 公司的股份、股票、债券、债权 ；各种具有经济价值的给付请求权；知识产权法律赋予或透过合同而具有的经营特权，包括自然资源的勘探、提炼或开发的特许权。(2)以企业为基础的投资定义是：一个国家的实体企业为了获得持续性收益，在另一个 国家内建立一个实体企业。前者的实体称为直接投资者，后者的实体称为直接投资企业
5、。 持续性收益是指投资者与所投资的企业之间存在一种长期关系，且投资者对所投资的企业 具有一定程度的影响力。直接投资不仅包括建立并形成投资者与所投资企业之间关系的最 初交易，也包括两者之间所有的后续交易以及投资实体内各分支机构之间的交易。(3)以交易为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨 国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。这种方式的投资定义最初使用 于双边和区域投资协定中，主要考虑涉及影响资本流动的东道国政策，而不是针对投资来 定义的。国际货币基金组织就是使用这种“投资”定义统计国际收支平衡。1.1.1.2 投资的分类从总体上来说，投资分为固定资产投
6、资、流动资产投资。固定资产投资指用于构建新 的固定资产(土地、房屋、机器设备、市政工程等)或更新改造原有固定资产的投资。流动资产投资是指企业用于购买、储存劳动对象以及在生产和流通过程中的在产品、产成品等 周转资金的投资。根据不同的目的和管理的需要，我国固定资产投资主要有以下几种分类方式：(1)我国固定资产投资的统计分类，包括基本建设投资，更新改造投资，房地产开发投 资，国有其他固定资产投资，城镇集体固定资产投资，农村集体固定资产投资，城镇和工 矿区私人建房投资，农村个人固定资产投资。(2)按投资主体的经济类型不同，投资可分为国有经济、集体经济、个体经济、联营经 济、股份制经济、外商投资经济、港
7、澳台投资经济等。(3)按资金来源的不同，投资可分为国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金 和其他投资等。(4)按固定资产投资的使用构成，投资可分为建筑安装工程、设备和工器具购置和其他 费用投资。1.1.1.3 投资的特性(1)投资是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动。从静态的角度来 说，投资是现在垫支一定量的资金；从动态的角度来说，投资则是为了获得未来的报酬而采取的经济行为。(2)投资具有时间性。即投入的价值或牺牲的消费是现在的，而获得的价值或消费是将 来的，也就是说，从现在支出到将来获得报酬，在时间上总要经过一定的间隔。这表明投 资是一个行为过程，这个过程越长，未来报酬
8、的获得越不稳定，风险就越大。(3)投资的目的在于得到报酬(即收益)。投资活动是以牺牲现在价值为手段，以赚取未 来价值为目标。未来价值超过现在价值，投资者方能得到正报酬。投资的报酬可以是各种 形式的收入，如利润、利息、股息，可以是价格变动的资本利得，也可以是本金的增值， 还可以是各种财富的保值或权利的获得。(4)投资具有风险性，即不稳定性。现在投入的价值是确定的，而未来可能获得的收益 是不确定的，这种收益的不确定性即为投资的风险。1.1.1.4 投资的作用(1)投资是一个国家经济增长的基本推动力。只有增加一定量的投资，才可为经济发展提供必要的要素和动力。同时由于投资的乘数效应，一定量的投资可以引
9、起数倍于它的收入和总值的增长。其次，投资是国民经济持续快速健康发展的关键因素。主要表现在：合理引导投资流向可以优化资金投向，改善经济结构；通过投资政策的调整以及增大投资比重可以确保关键产业和重点项目的投资。为了应对亚洲金融危机对我国经济的影响，1998年中国政府采取了积极的财政、货币政策，加大了城镇住房制度改革力度，提出将住宅建设发展成为促进国民经济增长的新的经济增长点。中国人民银行货币政策分析小组研究报告指出“ 2001年房地产开发投资对中国GDP增长的直接贡献率为1.3个百分点，间接贡献率为0.6至M.2个百分点，两者相加共计1.9到2.5个百分点。”(2)投资与企业发展密切相关。企业是国
10、民经济的细胞，而投资是社会和经济生活的血液，二者的关系极为密切，从生产力角度来考察，投资是企业发展的第一原动力。因为不论是企业的建立和企业的发展都离不开投资，而且企业的发展和运行也离不开投资活动。(3)投资可以促进人民生活水平的提高。一方面投资为改善人民物质文化生活水平创造了物质条件。生产性投资可以扩大生产能力，促进生产发展，直接为改善人民生活水平提供物质条件；非生产性投资则可以促进社会福利和服务设施的建设，从文化、教育、卫生、娱乐等方面提高人民生活水平。另一方面，由于投资具有促进企业发展和经济增长的作用，因此投资可以创造更多的就业机会，增加劳动者收入。从而使人民生活水平得到改善和提高。仅供学
11、习与交流，如有侵权请联系网站删除 谢谢5精品资料(4)投资有利于一国的国内稳定和国际交往。首先，如前所述，投资可以促进经济增长、企业发展和人民生活水平的提高，而这一切必将创造一个良好的经济形势，由于经济 是政治的基础。因此经济良性发展必然有利于国家政治局面的稳定发展，最终使社会呈现 出安定团结的景象。此外，随着世界经济一体化以及科学技术、机器设备和通讯手段的迅 速发展，投资已不再是一个狭小的国内概念，而是逐渐趋于国际性，国际投资成为现代国 际交往的主要形式。通过直接或间接的国际投资，各国可以共同利用国际市场，利用国际 经济资源，还可以学习国际上的先进技术，并将本国经济推向世界经济体系，从而大大
12、加 快本国经济发展进程，在国际交往和竞争中树立本国形象。2014年房地产估价师经营与管理高分突破21.3 房地产投资的形式与利弊1.3.1 房地产投资的形式房地产投资分为直接投资和间接投资两类。直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。开发投资的投资者主要是赚取开发利润，风险较大但回报亦丰厚；置业投资的投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利 益。间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需直接 参与房地产经营管理工作。间接房地产投资的具体投资形式
13、包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托公司(REITs)的股份或房地产抵押支持证券 (MBS)等。1.3.2 房地产直接投资1.3.2.1 房地产开发投资所谓房地产开发投资，是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润的过程。房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、货仓等）或经营（如商场、酒店等）时，
14、短期开发投资就转变成了长期置业投资。1.3.2.2 房地产置业投资房地产置业投资，是指面向现有运行中的房地产资产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是开发商新竣工的商品房（市场上的增量房地产），也可以是旧有物业（市场上的存量房地产）。房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要即自用；二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投资的 另外一个特点是在投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售给另外的置业投 资者，并获取转售收益。1.3.3 房地产间接投资1.3.3.1 房地产企业债券和股票投资为了降低融资成本，越来越多的
15、大型房地产投资企业希望通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划。例如，北京首都创业集团1999年5月28日成功发行了 5亿元期限为3年、年利率为5.4%的企业债券，用于阳春光华、盛世家园等6个优质普通住宅项目的开发，不仅解决了开发项目资金短缺的问题，也为投资者提供了一个很好的间接投资房地产 的机会；北京天鸿宝业、深圳金地、华润北京置地等则通过公司上市，解决了房地产开发所 需的资本金投人问题。债券或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为房 地产间接投资者。1.3.3.2 投资于房地产投资信托公司房地产投资信托公司（REITs）,是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。REITs的出现，使得投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经理管理的房地产投资组 合中，REITs将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投 资代理的作用。投资者将资金投入 REITs有很多优越性：第一，收益相对稳定，因为 REITs的投资收 益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入；第二，REITs投资的流动性很好，投资者很容易将才I有的REITs股份转换为现金，因为 REITs股份可在主要的 证券交易所交易，这就 使得买
