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1、长沙房地产市场分析报告2008年3月份房地产市场分析报告2008年3月 目录/CONTENTS 一、3月全国时事动态 (3)二、长沙土地市场分析 (6)三、长沙时事动态追踪 (11)四、项目关注楼盘追踪 (16)五、总结 (20)附件 (21) 一、3月全国时事动态 （一）、建设部新批商品房建设面积70%须90平方米以下建设部2.28日发布关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见明确各地新建住房结构比例。观点：制定住房建设规划与住房建设年度计划，新审批和新开工的商品住房建筑面积受到限制，90平米以下的商品房比重加大，小户型将增多，使商品房供应套型更趋于合理化，此次建设部重申90
2、/70政策，是继国六条政策颁布后的又一次下文，同时也反应出今后两年产品供应将以中小户型为主。（二）、房贷首付比例不会降低银监会主席刘明康明确表示，银监会不会要求商业银行降低对房地产业首付款比例。观点：房贷首付比例不会降低，消费市场门槛不会降低，可以预见到以后房地产市场开发商为了取得良好的销售业绩，将会在付款方式上采用更为灵活的方式。（三）、建设部首次明确“两限房”将纳入住房保障体系建设部新闻发言人根据新的规定，低收入家庭住房保障工作将明确纳入地方政府职能范畴。观点：该规定进一步扩大了住房保障范围，不满足条件的住房困难群体在未来可以通过“两限房”形式解决住房问题，同时低收入家庭租赁或购买住房的需
3、求也可以得到基本解决，相应的普通商品住房土地供应的数量将增加，特别是中低价位、中小套型普通商品住房得到有效供应。但具体分配制度至今迟迟不见颁布， 随着两限房土地供应增大，在宏观调控越来越紧缩的局面下，经验成熟的开发商将瞄准限价房这块蛋糕，因为其具有低风险、收益稳定的特点。 （四）、住房政策路线图清晰廉租房保障金首次写入报告温家宝总理在2008年政府工作报告中提出，廉租住房保障资金首次写入政府工作报告。观点：伴随着房地产市场的蓬勃发展，再加上社会正处于转型期，问题也接踵而至，尤其是近年来飞涨的房价，百姓承受重击。廉租房保障金写入报告，将推动廉租房、经济适用房的开发建设，进而分流住房需求，平衡房价
4、。保障金制度的落实，是与民生息息相关的大事，这也表明政府部门对中低收入群体的住房问题重视程度。（五）、建筑节能条例即将出台建设部科技司司长赖明日晚在接受记者集体采访时透露，建筑节能条例马上就要出台。观点：目前我国建筑能耗迅速上升，建筑节能条例的出台，可以有效的防止资源浪费，对实现节能减排目标有重要的推动作用，同时也可有效的利用可再生能源，对其进行循环使用，推进可再生能源在建筑中的应用，这样建筑的成本将提升，使用的成本将会降低。（六）、拆迁条例修改，开发商不再主导拆迁，将由政府主导3月8日，城市拆迁条例 (草稿)已经拟定，开发商主导拆迁过程的旧模式将变更为政府主导模式。观点：以往拆迁是由开发商主
5、导，部分开发商为了追求经济利益，往往会做出一些不恰当的行为，甚至是野蛮拆迁，严重损害了老百姓的利益。现由政府主导，不仅能保障百姓的正当权利，而且可以对不符合公共利益的拆迁行为加以规范，房屋的拆迁过程和对百姓的补偿方面更透明化，钉子户行为也许将减少，因为拆迁变成了政府行为，而非商业行为。 （七）、据称建设部拟出台限价房新规 建设部专家告诉本报，随着建设部机构改革完成，针对限价房的具体政策将会出台。观点：“限价房”指的是限房价、限地价的“双限”商品房。价格比当时当地市场价低一些，房型比普通商品房标准小一些。它主要是针对中等收入人群住房困难而实施，它的实施，不仅不需要政府额外财政支出，还可以有一定收
6、益。管理办法出新规，将有利于推进政府住宅保障建设，更多的中等收入家庭从中受益，投机取巧的行为得到管制，对市场起到一定的监管作用。（八）、我国个人出租住房所得税3月起下调关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知对廉租房、经济适用房和住房租赁提出了税收优惠政策。观点：个人出租住宅税率下调对租赁市场来说是一个利好消息，业主可以减少交纳税收，但对于承租人来说不一定是好消息，因为业主减税不等同于租价会因此下调，从而将导致居民选择购买二手房的机会越来越多，因为二手房的价格相对较低，与其租房不如买房，整个二手房市场交易将掀起热潮。（九）、住房和城乡建设部：住房保障条例将面世17日上午住房和城乡
7、建设部有关负责人透露住房保障条例将面世。观点：这几年房价持续上涨，使广大居民在住房的消费能力和承受能力上受到了一定的影响。住房保障条例将面世，可以分流市场需求，从一定程度上缓解商品房的供应情况，同时也可以保障居民在住房方面的权益，特别是对中等收入家庭及困难群众的住房保障。（十）、建设部：住房公积金目前不考虑进股市18日，住房和城乡建设部对2000亿元住房公积金沉淀引发了是否可将其投向证券市场的讨论，对此目前还没有让住房公积金进入证券市场的考虑。 观点：住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长
8、期住房储金。公积金沉淀问题，实际上是因为现在在公积金的使用，地区之间存在很大差异，一些房地产市场不是特别活跃的地区，公积金的沉淀量相对大一些，这就导致部分资金没有贷出去。所以目前公积金的适用原则是要取之于房、用之于房，还不是时候考虑进股市。 （十一）、个人购买经适房契税减半2008年8月1日起执行据了解，与廉租住房、经济适用住房相关的新的优惠政策自2008年8月1日起执行。对个人出租住房取得的个人所得税减征10等。观点：个人购买经适房契税减半，该优惠政策的执行，首先是中等收入的家庭的住房问题可以得到有效的解决，同时也可相应的减少购买者的负担。但是这将促使以后审批购房人资格的手续和指标会更加严格
9、。（十二）、建设部出台房屋登记办法建设部19日发布了房屋登记办法，将于今年7月1日起实施。办法明确了登记簿的内容，注重可操作性。观点：房屋登记办法的发布，更进一步完善和细化了登记簿制度，不仅让老百姓在进行房屋登记时，更加方便和科学，而且合理的分配了各登记机关的工作范畴，减短了人民群众办理房屋登记的时间，房屋登记的工作效率得到提高，使其更具有可操作性。二、长沙土地市场分析 小结：本月继续出让土地共18宗，其中望挂土地就有17宗，而长沙市的仅为1宗，说明房地产市场在市区土地缺乏的状况下将向周边县市延伸。长沙呈现“中心土地缺乏,外围土地大”的现状，居住郊区化是长沙发展趋势。 小结：1、宗地分析本月成交土地5宗,相对2月份而言,减少12宗,成交面积192590.3平米,折合288.89亩,相比2月份,减少493160.06平米。导致成交量低的主要原因：一是政策出台，融资难，开发商无力；二是市场扑蒴迷离，开发商处于观望状态。 长沙市3月土地成交宗数 雨花区开福区天心区岳麓区芙蓉区全市长沙市3月份土地成交面积（平方米）雨花区开福区天心区岳麓区芙蓉区全市2、价格分析本月成交额32799万元，相比2月份,减少78043万元,均价相对2月份有所回落,为113.54万元/亩.主要本月成交土地宗数比较少,造成价格过低.长沙3月份土地成交额（万元）雨花区开福区天心区岳麓区芙蓉区全市 -全文完-14
