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1、 2012年我国房地产市场运行状况分析与2013年形势展望 一 2012年房地产市场运行状况（一）宏观调控将稳增长放在更加重要的位置，房地产市场运行景气触底回升2010年以来，我国房地产市场调控始终以“增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设”为基本思路，2012年以来，中央在多次会议中明确表态，要继续坚持房地产市场调控政策不动摇（见附表1）。从宏观经济环境来看，2012年宏观调控将稳增长放在更加重要的位置上，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，根据形势变化适时适度预调微调。央行分别于2012年2月24日、5月18日两次下调存款准备金率，分别于6月8日、7月6日两次降息。在上述政策环境
2、下，2012年房地产市场由上半年的回落逐步发展为第3季度的触底企稳和年末的小幅回升；国房景气指数在9月份降到最低值94.39后，10月份和11月份有所提高（见图1）。图1 2012年房地产市场景气触底回升分季度看：2012年1季度，房屋成交量同比减少，居住用地价格和住房价格全面下降，房地产开发投资增速较快回落，购置土地面积和房屋新开工面积负增长；2季度，商品房销售面积降幅收窄，新建住房价格持续下降，二手住房价格止跌企稳，房价下降城市数量减少，房地产开发投资意愿总体不高；3季度，商品房销售面积同比变化由负转正，重点城市房屋交易量明显高于去年同期，房价企稳，9月份房价下降城市增多，房地产开发投资增
3、速保持低位，住宅新开工面积减幅扩大，土地购置活动景气回升；4季度，房屋交易面积增幅增加，房地产开发投资增速增加，土地购置面积和房屋新开工面积减幅收窄，住房价格上涨，国房景气指数回升。（二）房地产开发企业购置土地面积负增长，地价小幅上涨在2010年房地产开发企业购置土地面积大幅增加之后，2011年企业购置土地面积增幅有较大幅度下降，全年增长2.6%，增幅减小约26个百分点。2012年房地产开发企业购置土地面积为负增长，全年企业购置土地面积35667万平方米，同比减少19.5%，增幅减小22个百分点。1季度后各月份购置土地面积持续负增长（见图2）。图2 2012年房地产企业购置土地面积变化分地区1
4、看，东中西地区房地产开发企业购置土地面积均为负增长。2012年，东部地区购置土地面积15868.71万平方米，同比减少24.8%；中部地区购置土地面积10691.35万平方米，同比减少17%；西部地区购置土地面积9106.74万平方米，同比减少12%。东部地区企业购置土地面积减幅最大。2012年，三大重点区域2房地产开发企业购置土地面积均为负增长，长三角、珠三角和环渤海地区购置土地面积分别比上年减少6.7%、21.1%和24%。环渤海地区土地购置面积减幅最大。2012年地价保持小幅上涨，下半年涨幅略增（见图3）。14各季度全国主要监测城市综合地价环比涨幅分别为0.26%、0.39%、0.78%
5、和1.12%，环比累计上涨2.57%。从不同用地类型来看，商业旅游娱乐用地价格涨幅最高，居住用地价格涨幅最低。2012年14季度商业、居住、工业土地价格分别累计环比上涨3.32%、2.10%、2.63%。分季度来看，居住用地、工业用地价格第3季度涨幅增加，商业用地价格第4季度涨幅略有回落。图3 2012年土地交易价格环比变化（三）房地产开发投资增速较快回落2012年房地产开发投资增速较快回落（见图4）。全国房地产开发完成投资71804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比2011年回落11.9个百分点，比同期固定资产投资增速低4个百分点。从月度数据看，前10个
6、月房地产开发投资增速逐月回落，11月增速略有回升。图4 2012年房地产开发投资变化从不同物业类型来看，商品住宅开发投资增速较快回落，办公楼、商业用房开发投资增速仍保持较高水平。2012年，商品住宅完成投资49374亿元，同比增长11.4%，增速减小18.8个百分点；办公楼开发投资3367亿元，同比增长31.6%，增速减小9个百分点；商业营业用房开发投资9312亿元，同比增长25.4%，增速减小5个百分点；其他物业开发投资9751亿元，同比增长30%，增速增加20个百分点。其中，商品住宅完成投资增速低于2009年，创2000年以来的新低。分地区看，东中西各地区房地产开发投资增速继续回落，201
7、2年，东部、中部和西部各地区房地产开发投资额分别为40541.4亿元、15762.8亿元和15499.6亿元，分别比上年增长13.9%、19.4%和19.8%，增幅分别减小13个、6个和13个百分点。2012年，东部地区房地产开发投资比重持续下降，西部地区房地产开发投资比重缓慢增加，中部地区房地产开发投资占比略高于上年。东部地区房地产投资比重由2005年的66.18%下降为2012年的56.5%；中部地区房地产投资比重由2005年的17.02%上升为2009年的21.9%，2010年和2011年持续下降为21.4%，2012年中部地区房地产开发投资比重为21.95%，略高于2011年比重；西部
8、地区房地产开发投资比重由2005年的16.80%持续上升为2012年的21.59%。2012年，三个重点区域房地产开发投资增速均有所回落。其中，珠三角地区房地产投资比上年增长9.3%，增速减小25个百分点；长三角地区房地产投资增速为16.5%，增速减小11个百分点；环渤海地区房地产投资增速为11.9%，增速减小12个百分点。珠三角地区房地产开发投资增速回落幅度最大。（四）商品房各项供给指标增幅回落，新开工面积负增长2012年，商品房施工面积57.3亿平方米，比上年增加13.2%，增幅减小12个百分点；新开工面积17.7亿平方米，比上年减少7.3%，增幅减小23.5个百分点；竣工面积9.9亿平方
9、米，比上年增加7.3%，增幅减小6个百分点。从逐月数据看，4月份以后商品房新开工面积持续为负增长（见图5）。各类型物业新开工面积增幅均减小，其中商品住宅新开工面积负增长。2012年，商品住宅新开工面积13亿平方米，比上年减少11%，增幅减小24个百分点；办公楼新开工面积0.6亿平方米，比上年增加11%，增幅减小35个百分点；商业用房新开工面积2.2亿平方米，比上年增加6.2%，增幅减小12个百分点。2012年前10个月，保障性住房新开工722万套，竣工505万套，完成投资1.08万亿元。从2012年商品住宅各项建设指标的月度变化来看，住宅施工面积同比增幅由12月份的32.8%逐月回落至112月
10、份的10.6%，住宅新开工面积前7个月负增长幅度逐步扩大，从单月变化来看，除8月份和11月份，其余各月份商品住宅新开工面积均表现为同比负增长，住宅竣工面积同比增幅也表现出明显的回落态势，由12月份的47.9%减小至112月份的6.4%。分地区看，东中西各地区商品房新开工面积均为负增长，2012年，东部、中部和西部地区商品房新开工面积分别比上年减少12%、3.4%和1.7%。东部地区房屋新开工面积减幅最大。2012年，东中西地区商品房竣工面积增幅减小，东部、中部和西部地区商品房竣工面积分别比上年增加5.7%、2.2%和17.7%，增幅分别减小6个、11个和0.2个百分点。2012年，长三角、珠三
11、角和环渤海三个重点地区商品房新开工面积均为负增长，分别比上年减少14.5%、11.3%和9.5%。长三角地区商品房新开工面积减幅最大。（五）商品房需求触底企稳，多数城市下半年以来二手房成交量回升态势明显2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增加1.8%，增幅减小3个百分点。其中，现房销售面积为26763.36万平方米，比上年增加0.1%，增幅减小0.4个百分点；期房销售面积为84540.29万平方米，比上年增加2.4%，增幅减小4个百分点。逐月数据看，2012年前10个月商品房销售面积同比均为负增长，11月小幅增加（见图6）。图5 2012年房地产开发企业房屋建设指标变化图6
12、2012年商品房销售面积变化2012年，商品住宅、商业用房销售面积增幅低于上年，办公楼销售面积增幅高于上年。其中，商品住宅销售面积为9.8亿平方米，同比增加2%，低于上年2个百分点；办公楼销售面积为0.23亿平方米，同比增加12.4%，高于上年6.2个百分点；商业用房销售面积为0.8亿平方米，同比增加1.4%，低于上年14个百分点。商品住宅销售面积自年初以来月度累计变化持续表现为负增长，前11个月，商品住宅销售面积同比变化由负转正；10月份和11月份，商品住宅单月销售面积同比明显增加，分别比上年同期增加25.0%和30.6%。分地区看，东部和中部地区商品房销售面积增加，西部地区商品房销售面积负
13、增长。2012年，东部、中部和西部地区商品房销售面积分别比上年增加5.7%、2%、-5.3%，增幅分别增加5.6个、减少9.3个和减少13.3个百分点。2012年，长三角地区商品房销售面积增幅增加，珠三角和环渤海地区商品房销售面积增加但增幅下降。其中，长三角地区商品房销售面积同比增加9.9%，增幅增加约26个百分点；珠三角地区商品房销售面积增加1.8%，增幅减小4个百分点，环渤海地区商品房销售面积同比增加0.3%，增幅减小9个百分点。2012年下半年以来，多数城市二手房成交量回升态势明显。2012年，北京、天津、宁波、郑州等城市二手房成交量分别比上年增加16.1%、21.3%、62.5%、24
14、.2%；上海、深圳、广州、南宁等城市二手房交易量分别比上年减少2.3%、10.1%、20.4%、8.1%，但减幅明显收窄。从交易量的月度变化来看，北京、广州、深圳等一线城市以及天津、宁波、郑州等二线城市下半年以来各月份二手房交易量均表现为同比增加。2012年的二手房市场表现出以下特征：北京、广州、深圳等一线城市二手房市场份额继续上年的下降态势，除深圳外，其余城市二手房交易量均小于新建商品房；二手房的区位优势日益得到购房者的关注，城区二手房交易量所占比重继续上升；小户型住房仍然是二手房交易的主体，在二手房交易量中所占比重继续上升。根据国家统计局全国第六次人口普查资料，2010年，我国城镇家庭中，
15、有21.7%的家庭购买商品房，有4.6%的家庭购买二手房，购买二手房的家庭与购买商品房的家庭之比为0.21：1。各地区（除西藏）城镇家庭中，购买二手房比例最高的五个地区分别是黑龙江（14.4%）、吉林（11.1%）、内蒙古（9.7%）、辽宁（8.8%）、上海（6.8%），购买二手房比例最低的五个地区分别是广西（1.9%）、陕西（2.1%）、海南（2.1%）、山西（2.6%）、河南（2.6%）。（六）房价由降转升，价格环比下降城市数量减少以2010年为基期，2012年12月，70大中城市新建住宅价格平均上涨34.45%，其中，新建商品住宅价格平均上涨4.7%；二手住宅价格平均上涨1.65%。从结
16、构上看，2012年12月，90平方米及以下、90144平方米、144平方米以上新建商品住宅价格分别上涨5.5%、4.75%、3.45%，90平方米及以下、90144平方米、144平方米以上二手住宅价格分别上涨2.3%、1.45%、0.15%。90 平方米及以下住房价格涨幅最高。从价格的月度环比变化来看（见图7），2012年，70大中城市二手住宅与新建住宅价格分别于4月份和6月份企稳；11月份和12月份，新建住宅价格上涨幅度较大。新建住宅价格环比平均涨幅6月份以来企稳回升，11月份和12月份价格环比涨幅均为0.3%；二手住宅价格环比平均涨幅4月份以来止跌，之后各月价格保持稳中有升，但涨幅均不超过0.1%。图7 70大中城市新建住宅与二手住宅价格环比变化
