《我国住房金融市场指数及房地产金融市场分析与预测》由会员分享，可在线阅读，更多相关《我国住房金融市场指数及房地产金融市场分析与预测（31页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 我国住房金融市场指数及房地产金融市场分析与预测 一 现状分析与预测2010年19月份，中国房地产金融市场依然延续着信贷主导的格局，商业性信贷和政策性信贷占比超过90%。商业性信贷又在信贷结构中占据绝对优势，在房地产信贷融资结构中的占比高达80%以上。在商业性信贷中，银行金融机构贷款保持着95%以上的占比水平。自2009年12月始，伴随着中国政府一轮紧似一轮的结构性调整房地产市场的政策出台，中国房地产金融政策也进入持续紧缩阶段。从在房地产企业融资结构中占据绝对优势的房地产商业性信贷走势看，2009年以来的高速增长势头趋于减缓，信贷政策效果开始显现，但9月份的数据显示房贷增速走低的减缓趋势并不稳
2、定，因此成为“二次调控”的一个重要动因。2010年以来，房地产企业资本市场融资停滞，房地产企业在上市、扩容、发行企业债券等方面几乎没有新进展。房地产信托融资屡吃红牌，基金、保险等刚刚试探性进入房地产市场。房地产金融市场上最值得观察和分析的还是商业性信贷市场，因而成为本期报告的聚焦点。（一）房地产信贷市场近期走势分析成熟市场经济国家，特别是美国，由于存在发达的住房抵押贷款证券化市场，房贷市场已经形成一级信贷市场和二级信贷市场有机组合的结构。对中国的房地产市场而言，尽管自2005年始，中国银监会与中国人民银行等十大部委机构共同决定启动资产证券化试点并决定由中国建设银行首先试水住房贷款证券化，但到目
3、前为止这一工作进展缓慢，进入证券化市场的住房贷款少得可怜。商业性信贷依然高度集中于一级信贷市场。本报告对房地产信贷市场的分析集中于这一市场，主要从两个角度“数量”和“价格”，即规模和利率观察和分析2010年以来的房地产信贷走势。1.房地产信贷“数量”分析：增速放缓，趋势待稳2010年19月的数据显示，房地产企业资金来源中的房贷增速减缓，“高烧”的房市也相应地显示出热度趋降的信号，但趋势不稳，成为“二次调控”的重要动因。可以从同比增长、环比增长、房贷在房地产企业资金来源中的规模占比等视角，观察研判2010年以来的房地产信贷在“数量”方面的变化情况。进入2010年以来，房地产企业资金来源中国内贷款
4、的同比增长势头趋于减弱，但9月份有抬头迹象（见表10-1）。12月、13月、14月、15月、16月、17月、18月国内贷款余额的同比增长率分别是48.64%、44.32%、39.87%、40.07%、22.14%、15.56%、14.57%，显示出增速一路趋缓的走势，特别是58月份，走缓趋势明显，但9月份的数据是14.75%，表现出重新走高的迹象。调整房贷1在9月份抬头的迹象更为明显，9月份的同比增长率比8月份高近15个百分点，而此前的58月份的走势表现出跟国内贷款非常相似。衡量房贷规模的两个指标国内贷款和调整房贷在2010年58月份经历了连续3个月的下滑后，9月份表现出止跌反弹迹象，此种走势
5、或许可以解释，为什么中央政府在9月底推出所谓的针对房地产市场的“二次调控”政策。从环比增长率的视角看，2010年以来房贷呈现较同比增长明显的下降趋势（见表10-2）。国内贷款从13月份的47.62%下降到14月份的23.92%，再降到15月份的21.92%，69月份的这一数字分别是18.43%、14.70%、12.22%和11.09。调整房贷在58月份也走出了与国内贷款大致的环比走势，但9月份的这个数字是29.23%，比8月份升高了近16个百分点，表现出较为明显的回升态势。房贷环比的走势也表明，自2009年底以来的房贷新政需要“二次调控”进行加固。表10-1 房贷余额同比增长率表10-2 房地
6、产企业资金来源中国内贷款余额环比增长率从房地产资金来源中国内贷款的占比角度看，走低趋势不是太明显。图10-1表明，2010年以来，房地产企业资金来源中国内贷款占比呈现逐步下降的趋势，从6月份开始连续3个月处于20%以下的水平，调整房贷占比的走势与之类似，连续3个月徘徊于44%45%之间。但无论是国内贷款还是调整房贷，逐月下降幅度不足0.5个百分点，而且从9月份的数据看，虽然国内贷款占比继续走低，但调整房贷占比却上升了约6个百分点。如此的态势反映房贷占比随着房贷增速趋缓虽也表现出了一定的下降趋势，但趋势不明显。而且，9月份的调整房贷占比有走高迹象。由此，这一指标为解释“二次调控”的动因增加了新的
7、因素。图10-1 房地产企业资金来源中国内贷款余额占比综上，中央政府2009年底始的房贷新政，经过近半年的时滞后开始显现其预期的政策效果，但房贷增速走低的趋势不稳固，引发中央政府在9月底推出“二次调控”政策以进一步加强对“高烧”难退的房地产市场的调控。2.房地产信贷市场价格分析：“差别化”利率持续趋紧，总水平调控开始跟进2010年房地产信贷市场利率最明显的特点是，为落实国务院信贷新政的政策要求，银监会力推差别化信贷利率的严格执行。另一个特点则是央行三年以来首次加息，房地产贷款的利息成本相应加大。两大特点反映出，自2009年底以来的结构化房贷政策，正在趋于从“总量”和“结构”两个层面同时为房地产
8、市场这头持续亢奋的“野驴”加大勒紧缰绳的力道。2010年以来，标志性的结构房贷新政事件有二：其一是4月中旬推出动态化、差别化房贷政策，主要内容包括对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的家庭，大幅度提高首付款比例和利率水平。其二是9月底推出旨在完善4月新政的房贷政策，被称为“二次调控”。主要内容包括各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷
9、款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。回顾中国政府的房贷政策路径可以看出，“差别化”是应对房地产市场亢奋的金融手段之一。中国政府差别化房贷政策的使用起自2003年，该年6月，中国人民银行发布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，规定购买第一套自住住房的，首付比例最低是2成，利率下调10%；
10、而对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，商业银行的对策是，适当提高个人住房贷款首付款比例，并按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行优惠住房利率规定。4年后即2007年9月，央行和银监会共同发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知，规定对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。但2008年底，出
11、于应对全球性金融和经济危机的需要，差别化的房贷政策事实上形同虚设。在实际操作中，各商业银行将一套房、二套房、多套房的贷款大都模糊化为首套房贷款，并按照优惠利率（同档次一般商业贷款的70%）计息。2010年，中国政府又重新擎起差别化房贷的大旗，目标在于通过调整购房者购房价格，促进形成合理的住房需求，即支持首套房消费需求，抑制投资、投机性需求，甚至是改善性需求。图10-2表明，个人按揭贷款余额呈现逐渐下滑趋势，但对于个人按揭贷款之结构性走势，即首套房贷、二套房贷和多套房贷的变化情况，由于统计和监管机构尚未有相关指标数据，本期报告无从对该走势进行观察和判断。从余额走势看，个人按揭贷款下滑的趋势应该可
12、以反映出投资和投机性购房需求贷款在下降，但无法判断首套房购房需求是否出现了上升。由此，尽管2010年中国房地产政策的核心是“结构性”、“差别化”的，但是从公开披露的数据，本期报告只能观察到总量性的结果，看不出“结构性”、“差别化”的结果。图10-2 个人按揭贷款走势虽然个人按揭贷款余额增速趋缓，但月度数据环比走势却在近两个月出现升势。表10-3和图10-3表明，同2009年相比，个人按揭贷款月度同比增长率出现了大幅下降，主要原因应该是2009年的增长率太高，而不是2010年的增长速度下降得太快。事实上，从环比增长率看，6月和7月份出现一定程度的下降后，8月和9月出现了较大幅度的回调。由此可以判
13、断，2009年个人按揭贷款的过快涨势并没有得到有效的遏制。房贷的回调走势与通胀持续走高和汇率升值压力促使央行于10月19日将尘封三年的利率工具祭出。加息成为继二次调控后又一把应对房地产泡沫的利剑。显然，总体加息在抑制投资投机的同时，无疑会加重低收入者的债务负担，恶化低收入者的信用条件，对保障房建设和消费的有效推进也会构成不利影响。表10-3 个人按揭贷款月度增长率图10-3 个人按揭贷款月度增长率（二）房地产信贷市场未来走向预测1.预测思路和方法在中国经济依然遵循政府主导模式的背景下，判断中国房贷未来走向的第一坐标当然是中国政府的宏观调控政策。在房地产领域，尽管住房政策调控的权威性和公信力随着
14、近几年杂耍般的表演有所下降，但只要稍谙中国国情的人士都明白，能够驾驭中国房地产这头“野驴”的依然是政府。事实上，2009年底，中国政府终于对狂放不羁的房地产市场失去了耐心，冰冻不足一年的宽松调控政策，在维稳的大方向下，选择了一条新的路径即结构化调控的路径，这一路径的政策目标是一方面抑制房地产投机，另一方面鼓励房地产消费，调控策略则是亦步亦趋，视形势决定踩“油门”的力度。房贷“螺丝”自2009年底所走过的轨迹也是大抵如此。“国庆”节前的所谓“二次调控”新政则表明，差别化的调控政策增加了全面收紧成分，主要证据则是首套房贷首付率在“国庆”节前提高到了30%，利率也基本放弃了70%的优惠。10月19日
15、的突然加息剑指的重要靶子之一也是房地产，10月20日地产股的应声全面下挫和其他类型股票的大面积上扬反映房地产业在步步紧逼的政策调控下不断降温的趋势进一步加强。值得关注的是，此次加息可能只是新一轮加息周期的开始，未来央行依据经济走势和房地产走势，再次或多次加息将不可避免地成为一种常态行为。在上述背景下，中国的房贷更有可能沿着一条较为审慎的路径演进，已经形成的房贷规模走低的趋势恐怕要延续，在利率总水平趋高的同时，首套房贷的利率倾向于向一般商业贷款利率位置收敛，而二套房贷和多套房贷利率则倾向于从一般商业贷款利率位置离散。由此可以从以下步骤和角度预测房贷规模在2010年的水平及其季度分布：第一步是预测
16、2011年的房贷规模。可以依据近年来房贷增长率均值水平判断房贷在2011年的规模，假定近6年的房贷增长率简单均值为稳定增长水平，那么2011年的房贷规模增长率将低于这个水平。第二步是预测房贷在2011年的季度分布。一是依据房贷在近年来季度分布的经验值，测算季度分布的平均值。二是以该平均值为稳定水平，根据2011年的房贷走向对季度分布均值进行一定调整，从而估测在2011年的季度分布结构。2.预测过程和结果：增速趋降，总量微升（1）2011年房贷规模预测。主要从统计贷款和调整房贷两个角度进行预测。首先，从统计贷款2的角度预测。依据中国统计局网站信息，前三季度的统计贷款是15789亿元，平均每个季度约5000亿元。考虑国家房贷政策趋紧的现
