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1、 小产权房何去何从 党的十八届三中全会通过的中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定明确提出：“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”三中全会召开之前，国务院发展研究中心公布的“383”改革方案也提出：在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的小产权房，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。一时间，被压制了20余年之久的小产权房，终于看到了“希望”，多地小产权房市场骤然升温，房价上扬。然而，国土部和住建部于2013年11月22日发布紧急通知，表示要坚决遏制在建在售小
2、产权房行为，并随后在全国各地对小产权房展开了摸底和清理行动。骤然间，小产权房的前途又变得渺茫起来。那么，小产权房到底该何去何从？一 小产权房的核心问题是农民和农村集体的经济利益小产权房的成因很复杂，可以说是多种因素综合作用的产物（黄顺江、海倩倩，2011）。其中，最根本的因素有两个：一是土地制度，二是行政管理体制。我国是社会主义国家，以公有制为基础。土地是最基本的生产资料，也是公有制的基础。国家所拥有的土地由政府管理。政府管理土地有两种方式：一是由政府直接管理，主要是城市土地，也包括荒山、荒地、森林、草原、河流、湖泊、海洋等；二是由农村集体管理，主要是农村土地。虽然我国宪法第十条明文规定：“农
3、村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。”但是，这一所有权并不完整。宪法第十条同时还规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”这就是说，农村集体对于其所拥有的土地没有处置权，不得进行买卖和转让。同时，为了保护耕地，我国对土地用途实行严格管制，严格限制将农用地转为建设用地。另外，在管理体制上，农村集体是一个自治组织。政府对于农村事务只进行指导（政策性的），而不直接管理。政府管理的主要是城市，其土地和住房部门也主要管理城市土地与房屋。对于农村土地与住房，主要由村集体自行管理
4、。市场经济活动的核心是利益。农村集体，同时还是一个经济组织。作为经济组织，自然要追求自身利益的最大化。由于农业生产活动的经济效益通常低于工商业活动，为了获得更大利益，农民和村集体总是试图改变土地用途，将农用地转变为建设用地（因为只有建设用地才能够开展工商业活动）。小产权房的出现，正是基于这样的目的。然而，这就与我国的土地用途管制制度发生了矛盾。要想解决这一矛盾，一方面需要国家不断加大对农业的支持和优惠力度，使农民从事农业生产活动也能够获得较高的经济收益；另一方面还要加强管理，通过行政手段来约束部分农民及村集体的自私自利行为。然而，受国家财力的限制，前一手段的力度往往较弱。这时，就需要强化行政手
5、段。但由于不直接管理农村，政府对村集体的土地开发和建设行为就很难监管到位。长期以来，小产权房之所以难以根除，主要是由于城乡管理体制上的二元结构为其提供了生存空间（程浩，2009）。事实上，我国工业化和城镇化快速推进，为城市郊区、工矿区周边及交通要道沿线地带进行包括小产权房在内的土地开发带来了机会。可以说，这些地带的农村，仅靠土地开发甚至坐等土地升值就可以富裕起来。不管谁想开发这些土地，都绕不开拥有这些土地的村集体。而且，由于土地开发需要巨额资金，农民和村集体通常没有力量开发这些土地，所以也乐于接受社会力量参与其开发活动，开发成功之后利益双方或多方分成。这就是小产权房不合法但难以根除的主要原因，
6、其核心是农民及村集体想获得更高的土地收益（王双正，2012）。二 用发展的眼光来认识小产权房对于小产权房如何处理，经过长期的讨论和争论，社会各界基本上达成了共识。这一共识，大体上有三个基本点：一是多数人都承认小产权房不合法，但又基本认可其有助于改善城市住房的社会价值；二是多数人认为严格保护耕地的基本国策不能松动，但农村集体对于集体土地的所有权也应得到尊重，农民的利益应得到保障；三是多数人主张将小产权房纳入经济适用房或保障房体系。根据社会各界的意见，以及当前我国城市发展和房地产市场的新形势，应客观、公正、全面地认识小产权房，既不能一口否定，也不宜全盘接受。应当否定的，是其违法违规的一面，尤其是与
7、严格保护耕地的基本国策相冲突的行为；应该肯定的，是其填补城市住房供应缺口和促进农民增收的一面。总体上，应承认小产权房的作用和价值。从当前我国城镇化快速推进的现实着眼，要想妥善解决小产权房难题，就必须跳出小产权房，用发展的眼光来看问题。进入21世纪以来，我国城市发展步入大都市时代，发展模式发生了根本性变化，开始由聚集向扩散转变，并由此推动着郊区化进程不断加快。当前，各大城市中心地带高企的房价、快速上升的生活成本以及拥挤的环境，正是推动居住功能向外扩散的强大动力。小产权房的持续扩张，事实上还有郊区化的因素在起着助推作用。同时，还需要一种自下而上的思维方式，从农村集体经济发展的合理诉求中求解小产权房
8、。农村集体是我国社会主义制度的根基。农村集体既是最基层的行政组织，又是最基本的经济组织，典型的“政企合一”。作为一个行政组织，就必须保证其稳定地存在和发展，不能像企业那样任其自生自灭。作为一个经济组织，就要让其面向市场谋求生存和发展，追求更大的经济效益。一般的农村，由于远离城市，集体经济只能依靠农业及国家的优惠扶持政策。而城市（尤其是大城市）郊区的农村，由于土地升值，村集体就可以通过土地出租（用于建设工厂、进驻企业或其他经营活动）来维持其生存和发展。这样，郊区农村就出现了越来越强烈的非农化趋势：农民不再种地，土地也不再种庄稼。但是，由于自身素质的限制，农民在现代市场经济活动中的生存能力很低，通
9、常收入不高，且不稳定。这样，郊区农民家庭的主要收入来源，很大部分是靠出租自家院里的闲置房屋（俗称“瓦片经济”）。当前，各大城市住房紧缺，房价看涨，房地产行业效益非常高，开发房地产几乎稳赚不赔。于是，越来越多的郊区农村集体就走上了房地产开发的道路（通常以城乡统筹发展或新农村建设的名义，虽然大多违规甚至归法，但政府却难以实施严厉的处罚）。三 处理小产权房问题的基本思路根据以上分析和认识，对小产权房应采取实事求是的态度，正视现实，妥善处理。在符合土地用途和城乡规划的前提下，使大部分小产权房合法化、规范化，以促进城镇化和房地产市场的健康发展。考虑到我国国情和城镇化的现实需要，处理小产权房问题需要坚持以
10、下原则。第一，维持我国的土地制度和城乡管理体制基本稳定。土地制度是我国的根本制度，是社会主义公有制的基础，不能随意改动。主要有两点：一是土地用途管制制度应继续坚守，18亿亩耕地红线不能突破；二是集体土地所有权应当维护好，同时政府代表国家行使土地管理权的职能也不能弱化。集体土地所有权与政府对土地的最后决策权需要统一协调。第二，有利于城镇化健康发展。小产权房是在我国城镇化快速推进过程中出现的，适应了城市发展的需要，尤其是顺应了大城市郊区化的潮流。因而，对小产权房应从大局出发，进行合理引导和规范，以便更好地服务于城镇化。第三，有助于城乡房地产市场的形成和发展。长期以来，我国房地产开发建设活动，主要是
11、在城市国有土地上进行的。城市土地的紧缺性，造成商品房价格居高不下。这就使得城市中低收入阶层的住房成为一大民生难题。目前各地政府正在建设的保障房，虽然在一定程度上可以缓解城市住房民生难题，但难以从根本上解决问题。小产权房的存在，事实上反映了城乡房地产市场互动发展的内在要求。小产权房的未来去向，应有利于建立城乡一体的房地产市场，以进一步改善住房民生。第四，保持各方利益的大体平衡。虽然开发建设的主因是农村集体，但事实上小产权房涉及多方利益。处理小产权房问题的关键，是要保证各方利益大体平衡。首先，必须保证全社会公共利益的需要，使政府能够掌控国家土地利用总体状况，并对农村集体土地拥有最大程度的支配权。其
12、次，在当前土地财政的状况下，必须保证地方政府财政收入的稳定。再次，农民和村集体的利益是关键。村集体对于自己所拥有的土地，应能够保证获得最大收益的权利。为了农村社会的长期稳定，必须让村集体能够发挥作用。要使其发挥作用，就必须让村集体有可持续的经济创收能力。也就是说，处理小产权房问题的关键，是要为农民和村集体找到一条发展经济的长远出路。最后，购房者的利益也需要保证。购房者多是中低收入城镇居民（邹晖等，2013）。处理小产权房时，必须考虑到购房者的经济承受能力，既不能将小产权房简单地拆除或没收，也不宜增加购房者过多的经济负担。另外，处理小产权房问题，还需要考虑到农民房。小产权房通常由村集体与开发商合
13、作开发，规模较大（一般是居住小区，有数栋楼房），与正规商品房没有大的差别。而农民房则是由农民单户或多户联合在自己宅基地上建造的（通常为单体楼房，没有独立的小区），标准低，设施不全，环境较差，甚至存在着安全隐患。近年来，在小产权房快速扩张的同时，农民房也在大量增加，规模很大（目前在各大城市中，农民房大约相当于小产权房总量的1/32/3不等，有的地方甚至超过小产权房）。农民房大多出租给了外来流动人口，主要是农民工。事实上，商品房、小产权房及农民房，已构成我国城市住房供应的完整体系，都是不可分割的组成部分。在处理小产权房时，必须考虑将农民房一并处理，政策上要统一。四 小产权房政策设计根据我国国情和城
14、镇化快速推进的现实，处理小产权房的基本策略是：让符合土地用途和城乡规划的小产权房合法化，并继续存在和发展下去，但不“转正”为商品房，以继续维持其当前的市场地位，促进城市住房供应体系的完善（黄顺江，2013）。为此，应制定如下政策。第一，关于土地。农村集体可以保留本集体土地的1/51/3作为自留地（包括村庄、宅基地及本集体其他建设用地在内）。在自留地上，村集体拥有绝对所有权，而且永远拥有。村集体可以自由支配、使用和经营自留地，所获收益归村集体所有。自留地使用权可以上市自由交易。自留地可以与国有土地“同地、同权、同价”（蔡继明，2012）。政府原则上不得征用自留地。如遇国家重大建设事项或城市公共利
15、益的需要，确需占用自留地的，政府应与该村集体平等协商后方可予以征用（但不得强制），并按协议价格给予高额补偿，或将自留地调换至其他地块（同样需要协议补偿条件）。除自留地之外的农村集体土地，村集体只有使用权，政府拥有绝对所有权。政府可以根据国家建设或城市发展的需要随时征用土地，并按政策标准给予经济补偿。政府未征用的农村土地（除自留地之外），仍保持农业用途。所有土地的所有权均不得买卖。无论国有土地还是农村集体的自留地，买卖的只是土地的使用权。所有使用土地的单位或个人，均须向土地所有者缴纳土地使用费（使用国有土地要缴纳土地出让金）。农村集体自留地的土地使用费（本村集体成员的宅基地免费），由村集体收取（
16、按年收费），归村集体使用。自留地的发展规划，应与城乡总体规划协调一致。自留地的开发、建设和管理应符合发展规划，并由村集体负责。第二，关于小产权房。建造在农村集体土地上的房屋为农村房屋（包括农民房），建造在（城市）国有土地上的房屋为城市房屋。自留地上的农村房屋（须符合安全和居住使用要求）同城市房屋一样，可以自由买卖，也可出租。非自留地上的农村房屋，不能买卖，也不可出租，只能自用。同时，应允许城镇居民到农村购买或租赁自留地上符合安全和居住使用要求的房屋。当自留地上的房屋经过买卖进入城市住房市场，就成为小产权房。国家承认小产权房的合法性。当农民或村集体卖掉自己所属房屋时，该房屋所在土地（自留地）的使用权也一同转移到购买者手里。若农民将自己家庭唯一的房屋出卖，就意味着该户家庭自动退出所属村集体。而其房屋的购买者，不能继任为该农户所
