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1、 2004年大连市房地产运行态势与2005年展望 一 2004年大连市房地产市场基本状况1.房地产开发投资2004年111月份，大连市完成房地产开发投资183.6亿元，同比增长29.8%，已超额完成全市全年房地产投资计划指标53.6亿元，完成房地产开发投资占城镇固定资产投资额的37.5%。其中，住宅完成投资124.6亿元，同比增长29.3%；写字楼完成投资5.16亿元，同比增长27.8%；商业用房完成投资29.15亿元，同比增长21.7%；工业及其他用房完成投资24.77亿元，同比增长44.2%。2.商品房施工面积2004年111月份，大连市商品房在建施工面积合计1222.4万平方米，同比下降
2、6.1%。其中，住宅在建施工面积894.9万平方米，同比下降7.7%。在建施工面积中，2004年111月份新开工面积430万平方米，同比下降23.9%；其中住宅新开工面积354.7万平方米，同比下降22.1%。3.完成商品房竣工面积2004年111月份，大连市完成竣工面积合计为201.3万平方米，同比下降22.1%。其中，住宅竣工面积168.8万平方米，同比下降15%。其中，大连市内四区商品房竣工面积为143.4万平方米，占全市的71.2%，同比下降24.6%；市内四区住宅竣工面积125.9万平方米，占全市的74.6%，同比下降9.9%。4.商品房销售面积2004年111月份，大连市完成商品房
3、销售面积385.84万平方米，同比增长9%。其中，住宅销售面积349.73万平方米，同比增长8.8%；非住宅销售面积36.10万平方米，同比增长11.2%（见图1）。图1 20032004年111月大连市商品住宅销售面积5.商品房销售额2004年111月份，大连市完成商品房销售额171.79亿元，同比增长35.6%。其中，完成住宅销售额133.8亿元，同比增长28.2%；非住宅销售额38.41亿元，同比增长69.6%（见图2）。图2 20032004年111月大连市商品房销售额6.商品房交易量2004年111月份，大连市商品房交易量达40291件，比去年同期提高了21.75%。其中，商品住宅交
4、易为36577件，同比增长17.2%；非住宅交易为3713件，同比增长97.6%；平均每个购房单位建筑面积为97.2平方米。在商品房交易中，住宅与非住宅交易额同时较大幅度提高，非住宅交易的增幅大于住宅，投资性购房明显增多。但从已成交经营性用房的单位面积看，平均每户购买的商品房面积远远小于2003年，说明中小投资者数量有所增加（见图3）。在商品房交易中，二手房市场也进一步升温。近几年，大连市的二手房市场一直呈强劲增长态势，二手房交易量占新建商品房的比重逐年提高。2004年111月，大连市二手房交易为21446件，同比增长21.6%。交易面积170.82万平方米，同比增长19.9%。成交额42.2
5、亿元，同比增长30.8%；成交单价2474元/平方米，同比增长15.7%。图3 20032004年111月大连市商品房交易件数7.房地产开发土地供应截至2004年11月30日，大连市内四区共出让土地23宗，占地面积230.66公顷，拟建建筑面积约294.8万平方米。2004年12月20日，大连市国土资源局和房屋局，发布2004年第2号国有土地使用权挂牌公告，挂牌交易时间至2005年1月25日，拟出让市内四区土地12宗，占地面积78.49公顷，拟建建筑面积130.89万平方米。二 2004年房地产市场分析1.房地产交易价格升降变化大2004年，大连住宅市场共推出48个新盘，总供应面积接近400万
6、平方米。3月份，近30个新盘在淡季集中抢市，上半年商品住宅交易价格稳中有升。17月份，住宅价格一路上扬，曾一度达到4070元/平方米，此后逐步回落。下半年，宏观调控政策明显奏效，由于新楼盘投放市场不多导致有效供给紧张，使得市场需求开始趋旺。2004年11月份，住宅平均交易价格为3978元/平方米，比去年同期的3678元/平方米上升了392元/平方米，增幅达到10.65%。工薪阶层房价为例，2003年定位为每平方米3000元以下，到2004年每平方米4000元左右的房源已经是市区内难得一见的工薪阶层房价。大连市商品住宅2004年交易价格（见图4）。图4 2004年大连市商品住宅交易价格从总体上看
7、，2004年大连市的住宅市场是在健康、平稳、较快发展轨道上运行。房地产的交易件数、交易面积和交易金额以及房地产价格都达到了历史最高水平。其重要原因在于大连市的房地产宏观调控政策早在几年前已先行一步，且投资性购房现象较少，人为控制“虚高”成分少。因此，尽管“银根”收缩、央行加息、半年多暂停土地供应等客观因素影响，但没有成为影响大连市住房价格的关键因素。新商品住宅价格持续上涨的原因，主要体现在三个方面：一是开发商对住宅项目的定价更倾向于市场比较。多数楼盘在定价时，直接以相同或相近区域同档次其他楼盘的价格作参照，在利益驱动下导致房价相互攀升，节节上扬；二是尽管宏观调控引发的观望状态持续了大半年时间，
8、但迅速升高的房价还是远远超过了消费者的心理预期。在存款为负利率、股市低迷的情况下，更多消费者也开始加入住宅投资的行列，致使住房市场出现了房价高而不冷、供不应求的热销局面，从而也大大增强了开发商进一步抬高房价的信心；三是大连房地产开发商的创新意识和营销水平也在不断提高，高品质楼盘带动整个区域升值的现象屡见不鲜，新技术、新产品的推广运用提升了商住宅的品质，良好的环境、完善的基础设施得到消费者的普遍认同，推动了楼盘的价格上涨。2.区域价格更加明晰2003年，位于沙河口的原大连纺织厂地区开发商大盘“扎堆”开发，揭开了区域改造拉动区域升值的序幕。2004年，该区域高品质住宅楼盘板块价格升温的形势进一步明
9、显，区域价格更加清晰，即使普通的购房者，也可以凭借已售项目的状况与价位，推断出新楼盘项目的大致价格。在2004年中，房价涨幅度最大的区域是星海湾板块。未来国际商务金融中心的区域规划以及和平现代城、星海阳光、星海名庭、嘉汇星海、杰特公寓等中高档新项目的投放市场，进一步奠定了星海湾高尚住区的定位。2003年该区域的房价约为50008000元/平方米，2004年，这一区域房价已在原有基础上增加20%左右。房价增长速度较快的另一区域是以弘基书香园、亿达国际新城、硅谷假日为代表的学府区旅顺南路板块。这一区域凭借知名大学，如东北财经大学、大连理工大学、大连海事大学和国家级软件园大连软件园等区位优势，加之学
10、府区及高新园区的高收入群体购房住房消费水平较高，以及全市居民与外地购房者在重教育理念推动下，使该板块房价迅速上扬。2004年不同价位商品住宅销售比例（见图5）。图5 2004年大连市商品住宅销售不同价位比例3.商业地产出现新生机2004年上半年，大连市商业地产显得较为清淡，不少开发商为使自己的项目能够符合市场需求，对功能、环境仍不断追加资金，盲目跟进的投资者在初期冷淡经营后，显得也有些无奈。而2004年下半年商业地产则出现了很大转机。2004年商业地产与2003年大量项目集中天津街不同，呈现出多处开花和商圈升级的态势。老项目寻求新突破，新项目力求差异化，改变投资者对商业地产的信心，实现开发商与
11、投资者的共赢成为他们共同的目的。随着火车站北商圈批发概念的重新诠释，胜利广场商业策划的步步跟进、西安路两大商业项目的集中放量，数据显示，福佳新天地广场部分铺面的最高涨幅达到每平方米30004000元；胜利广场商铺地也继续走高，胜利购物长廊、经典生活商铺等十分旺销。专业化定位运营，是2004年启动商业地产项目的关键，这里的专业化是指全方位、深层面的专业化对接，投资者的日趋专业化在2004年市场的成熟过程中已体现出来。从价位上看，经营性房地产价格增长幅度最大，2004年111月份房价平均达到了10641元/平方米，比去年同期的6977元/平方米，增加3664元/平方米，增幅达到52.5%。4.良好
12、的社会经济形势，促进了大连市房地产业的发展房地产业作为社会经济发展状况的“晴雨表”，国民经济发展水平对房地产业有带动与制约作用。2004年110月份，大连市规模以上工业完成总产值1747.3亿元，同比增长27.4%；与此同时，据抽样调查，2004年111月份人均可支配收入为9580元，同比增长14.6%，人均消费支出7996元，同比增长11.8%；111月份，居民消费价格指数比上年同期比指数为102.7%，上涨2.7%；11月份，与上年同期比指数为102.5%，上涨2.5%，涨幅呈缩小趋势，比今年10月份3.7%的涨幅缩小1.2个百分点。5.大连城市规模的进一步扩大，为房地产发展提供了广阔的发
13、展空间继大连市获得“全球环境500佳城市”称号之后，在2004年间召开的联合国北北组织第二次会议上，依据联合国开发计划署、联合国科教文组织、联合国环境规划署、联合国工业发展组织的授权，通过考察评定，大连市与加拿大温哥华市被评为“国际生态安全最佳城市”。城市地位的提升，对外地人口的吸引力大大增强。2004年外地购房人数的明显增多，进一步促进了大连市房地产业的发展。6.购房预期的提前使2004年房地产的交易量增多由于土地资源的稀缺和2004年土地供应紧张，市区相对较好地段房屋的减少和外来购房人口的增加，使部分人的购房预期提前。同时，随着大家对大连房地产价值升值观念的认同，使许多人有了房屋晚买不如早
14、买的思想。因此，许多持币待购者加入了购房行列，促进了商品房交易量的上升，也使商品房价格进一步提高。7.各种政策因素对房地产业的影响房地产信贷政策的紧缩，开发商依靠银行贷款进行开发建设已成为历史，融资成本明显增加。由于建筑材料价格与人工费价格的上涨，商品房功能与品质的提高，使房屋开发成本有所上升，加之个别开发商和投机商的炒作，使2004年大连市房地产市场不仅没有降温，反而进一步升温。如果说2002年和2003年大连市的房地产交易受城市大规模拆迁因素影响大，而2004年前三个季度城市拆迁量很少，远远低于2002年和2003年水平。2004年大连房地产市场交易旺盛在一定程度上是由人们主动购房因素带动
15、的，而并非主要由有房屋拆迁等被动因素引起，所以它更带有持久性。但是由于房价提高的幅度过大，在一定程度上超出了许多人的购买力，从而又使若干想买房的人又重新加入持币待购的行列中，因此使2004年自年初起一直处于上升的房地产交易量从第三季度起出现了下降。商品房的价格居高不下，使得再要维持以往的交易规模有一定困难。从2004年10月份起，大连市又开始了较大规模的城市拆迁，南北福兴里、北京街、解放路等地段又开始大面积拆迁，所以因拆迁而必须购买房屋的被动性购房因素明显增多，进而大连市处于下滑状况的房地产市场有一定的提升作用。但是，老城区的动迁户弱势群体多，多数家庭收入水平较低，原有房屋面积比较小，获得拆迁
16、补偿资金有限。因此，旧城区改造将使价位相对偏低的二手房市场进一步活跃，对新建商品房市场的带动作用不大。8.外省市居民来大连购房数量迅猛增加由于大连市自然条件优越，城市环境宜居，对东北地区乃至其他地区都有着很强的吸引力。2004年111月份，外地人口在大连市购房数量明显增多，达9014件，比去年同期的4965件提高81.6%，超过历史最高水平2001年的近110个百分点。其中，外省市居民购买住宅件数达90%以上；交易面积达到89.85万平方米，比去年同期增加41.6万平方米，提高86.2%；交易额达到39.45亿元，比去年提高125.9%。同时，外地人购买的经营性用房等非住宅110月达到882件，比去年同期增加了
