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1、武清杨村镇地块调研情况一、武清概况1. 地理位置武活区位于天津市西北部，东与天津市宝土氐县、宁河县搭界、南与天津市北 辰区、西宵区、河北省霸州市相连，西与河北省廊坊市安次区接壤，北与北京市 通州区、河北省廊坊市香河县毗邻。武洁区处于环渤海经济区中心地带，届国务院首批沿海开放县之一。武活区 是天津市“五县”中最早建区的郊县。城区杨村镇距天津市区2 5公里，距首都 北京7 5公里，距天津塘沽新港7 5公里。京津两大城市广阔的市场、信息、科 技等条件，为武活经济发展提供了巨大发展潜力。2. 人口全区户籍人口 80.17万人，其中非农业人口 10.43万人，农业人口 69.74万 人。有汉、回、蒙古、
2、满、朝鲜、苗、壮、土家等2 3个民族。人均耕地面积1 . 7 亩，人口密度为5 0 5人/平方公里，全区辖 1 9个镇，5个乡，5个街道办 事处，7 4 1个村。杨村为区政府所在地。3. 道路区境内公路、铁路纵横交错。京九支线、京山、津蓟铁路十线从境内穿过， 并设有6个客货站。公路有京津、京福等 12条国家级十线。京津塘高速公路自 西北向东南斜贯区境43公里，并在城区北侧设有上下道口。境内有区级、乡村 公路635条，公路总长度1425公里。全区形成十支相连、四通八达的公路交通 网络。4. 城乡基础设施城区杨村镇是全区政治、经济文化中心，控制规划面积8 0平方公里，建成 区面积1 4平方公里。城
3、内道路骨架基本形成，水、电、通讯设施完善。城区人 均绿地面积1 2平方米，学校、医院、公交客运、文化馆、图书馆、体育馆、影 剧院、公园等公共服务设施较为完备。有5个镇分别被国家建设部和天津市确定 为小城镇建设试点镇，并已初具规模。全区农民人均居住面积2 2 .7 4平方米。、项目基本情况项目名称位置开发商规模建筑形式售价主力户型销售、工程进度配套设施栖仙温泉公 寓武涓力发 区内武涓力发 区占地173678平米, 总建面144986平 米，容积率约0.92别墅及多层，以五层半为主售价：1680- 2110元/平米 均价:1800-1900 实际均价：1400兀/平米左右140平米三室别墅37栋已
4、全部 售出；多层楼30 栋，剩余五层 一、二期入住，三 期主体封顶部分商业松鹤园小区泉旺路武活民政 局19栋多层，3栋局 层5-6层砖混楼19栋，18层高 层3栋均价：1800元/平米110140 平米一期不对外销售，二期主体阶段1个老人院，1 个儿童福利 院，1个会所平安里小区泉旺路与 泉兴:路之 问占地15.6公顷， 总建面15.3力半 米（其中居住面积 15力平米，公建面积0.3力平米）6层砖混2000年底入住，居 民 1660 户，6600 余人福苑小区泉州路珠合批发市场附近15001900 元 /平米一期入住，二期正 在建设中和平里小区平安里小 区以北占地13.7力地米, 总建面17
5、.3力半 米（其中居住面积 16力平米，公建面 积1.3力平米）5、6层砖混2000. 11建成，现 居住1912户颐安花园泉兴南路 尽头在建项目，政府还迁房，不对外销售雍馨花园泉兴南 路在建项目，政府还迁房，不对外销售注：栖仙温泉公寓及松鹤园小区项目为调研结果，其它项目基本情况参考投资公司泉旺路地块调研报告三、武活区房地产市场特征：1、项目整体建筑形式以多层砖混结构为主，其中一层为储藏室，顶层送阁楼。2、由于当地的居住习惯，导致规划为活一色的行列式，兵营式排列非常典型。3、社区景观环境的营造较为简单，只有草地、绿树。4、武活区所有项目全部为当地开发商操作，其地方保护主义严重。5、房地产开发以
6、政府行为居多，享受的优惠政策较多（以栖仙温泉公寓为例，90年代初期地价在8000-10000元/亩）；即使是本地开发商在90年代末期， 其获得的土地价格也在5万/亩以下，其过低的土地成本，导致房地产价格 偏低。6、所有项目销售情况良好的背后，实际上有非市场因素的影响，据了解在项目 未开发之前，就已经通过各种关系先期预定下来， 因此在供需不平衡的市场 表象下，彳艮难分析其市场需求量到底有多大。7、均价1800元/平米的市场价格，虽然已经很低了，但通过各种关系， 实际的成交价格在1300-1400元/平米，造成了项目开盘后，有价无市的局面。直 接表现在售楼处接待人员少（每个售楼处只有1人），工作时
7、间短，无人看房等现象。8、由于多数购房人是通过关系购买， 房价较低，因此大多数人的购房目的并不 单纯以居住为主，而是作为一种投资方式。9、由于当地人的消费行为习惯保守，对贷款消费不认可，在付款方式上，以一 次性付款为主，部分为分期付款，因此开发商资金回笼较快。武清土地局提供涉及土地开发的相关费用三、附件-土地转让费：大配套：小配套：教育配套集体供热 区内配套押金：常规建筑附加费：墙改费人防结建费招标交易费质量监督工程监理合同审查投招标代理费31-35万/亩（不包括大、小配套）80元/平米*总建筑面积40元/平米*总建筑面积68元/平米*总建筑面积60元/平米*总建筑面积（包括供 电，给排水，有线电视，宽带，电 话等，建成退还）2.4元/平米*总建筑面积13.66元/平米*总建筑面积1.1 %0 *工程造价1%0 *工程造价9元/平米*总建筑面积0.3%*工程造价3-5%0 *工程造价（自有施工队 可不交）
