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1、物业管理,第八章 物业设备管理,本 章 讲 授,物业设备管理的含义和作用,物业设备的构成,物业设备管理的内容,本 章 的 学 习 目 的 与 要 求,1了解 物业设备管理的内容,2掌握 物业设备的构成,3重点掌握 物业设备管理的含义和作用,物业设备的含义,物业设备是指付属于房屋建筑的各类设备的总称，它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。,物业设备管理的含义,含义：指根据设备设施的性能，按照一定的科学管理程序和制度，以一定的技术管理要求，对设备设施进行的日常养护、维修与更新,物业设备管理的作用,作用： 是人们正常生产生活学习的有力保障 是
2、延长设备使用寿命，保障设备安全运行的保证 是推动房屋建筑设备现代化的基础 是提供业主经济效益的关键,物业设备的构成,给排水设备 供配电设备 燃气设备 消防设备 通信设备 智能化管理系统 暖通空调设备 照明设备 运输设备 防雷设备,物业设备管理的内容,内容： 房屋设备设施基本资料管理 设备运行与保养管理 物业设备的安全管理 设备、设施的维修与更新,房屋设备设施基本资料管理,设备原始档案的管理 建立原始资料档案 建立设备卡片（记录有关设备的各项明细资料） 设备维修资料档案的管理 报修单（物业管理公司在日常巡视检查或定期检查时填制的） 运行记录 检查记录 运行月报 考评材料 技术革新资料,房屋设备设
3、施的标准化管理,标准化管理的标准： 技术标准（各类设备的验收标准、完好标准、维修等级标准） 管理标准（保修程序、信息处理标准、服务规范及标准、考核及奖惩标准等）,物业设备基础管理规章制度建立,责任制度 运行管理制度 维修制度 其它方面的制度,设备运行与保养管理,接管验收 设备设施的日常性维修保养 预防性计划维修保养,日常维修保养管理要求,以设备操作人员为主，对设备采取清洁、坚固、调整、润滑、防腐为主的检查和预防性保养措施 要求操作人员实行定期保养责任制，做好交接班前准备、检查设备工作，在保证设备系统安全、正常、各部位清洁润滑和运行正常的情况下，方可接受投入使用操作,日常维修保养管理要求,要求设
4、备操作人员严格遵守设备操作制度和安全操作规程，以保证设备安全、正常运行 要求操作人员经常对设备进行清扫、擦拭、注油、整理、润滑，停机时应切断电源 要求专业维修技术人员日常巡视检查，帮助操作人员合理使用设备，制止违章操作，加强日常保养，对设备的运行情况进行检查,物业设备的安全管理,物业设备安全管理一方面需要避免人身伤亡，另一方面需要减少设备维修损失、延长使用寿命 安全作业培训教育（安全作业训练、安全意思教育、安全作业管理） 安全使用宣传教育 安全管理措施建立 安全责任制度落实,设备、设施的维修与更新,物业设备的维修 设备设施更新与技术改造工程,设备、设施的计划检修,计划检修的理论依据：磨损理论和
5、故障理论,磨损理论,粘着磨损理论（20世纪50年代初期美国科学家阿查德） 固体疲劳磨损理论（1957年前苏联科学家克拉盖尔斯基） 金属剥削理论（20世纪70年代初期Sun提出来的） 能量磨损理论（ 20世纪70年代初期Fleisher),计划检修的种类,小修：主要工作是清洗、更换和修复少量易损件并作适当的调整、紧固和润滑等方面的工作 中修：是对设备的主要零部件进行局部的修复和更换 大修：对设备进行局部或全部的解体，修复或更换磨损或腐蚀的零部件。 系统大修：通常是将所有设备和相应的管道、阀门、电气系统及控制系统都安排在系统大修中进行检修。,物业设备使用寿命,物质寿命：是指设备从开始使用到报废为止
6、所经历的时间 技术寿命：是指设备设施的设计使用年限 经济寿命：是指设备使用到一定年限后，其效率低、耗能大、年限使用维修费提高或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）等问题严重，设备要提前报废,物业设备更新改造的类型,1.设备更新 设备更新有原型更新和技术更新两种形式 技术更新是指采用技术上比较先进、使用操作上比较方便，经济上比较合理，管理上比较进步的新型设备来代替原来使用的老设备。,物业设备更新改造的类型,2.设备改造 设备改造是指应用现代科学的先进技术，对原有的设备进行技术改造，提高设备的技术功能及经济特性，以适应现代企业发展的要求。,设备改造的途径,设备改造需要首先对原设备进行分析论证，并编制改造
7、方案 1.对设备的结构作局部改进 2.增加新的零件盒各种装置 3.对设备的参数、容量、功率、转速、形状和外形尺寸作出调整。,设备购置的技术经济评价,设备购置必须进行技术经济论证，目的是保证技术上先进、经济上合理、功效上使用。,设备购置的技术经济评价,1.技术性要求（功能、可靠性、安全性、耐用性、节能性、环保性和可操作性等） 2.适用性要求（设备的用途和功能与物业的总体功能要求及装修等级、使用环境等方面协调一致，同时需要满足业主和使用者的需求） 3.经济性要求（设备的寿命周期总费用最低）,物业设备的备品配件管理,目的：把突发性故障所造成的停机损失减少到最低程度；把设备计划检修的修理时间和修理费用
8、降低到最低程度；在合理供应的基础上，把备品配件的库存量和储备资金压缩到最低程度。,物业设备的备品配件确定的依据,易磨损的零件盒使用寿命小于大修理期间的其他易损件 制造周期长、加工复杂或需要协作解决的零部件 有较多同类型设备的零部件 停止运行会带来很大的影响的重要设备的主要零部件,主要物业设备的维修、保养和管理,给排水系统的维修、保养与管理 供电系统的维修、保养与管理 空调系统的维修、保养与管理 电梯的维修、保养与管理,给排水系统的维修、保养与管理,给水系统的维修、保养与管理 1.定期检查与保养 2.定期清洗储水池和水箱 3.需要对水泵进行检查、保养与维修 4.定期进行水质检查 5.建立给水系统
9、的报修制度 6.定期检查消防给水系统的性能,给排水系统的维修、保养与管理,排水系统的维修、保养与管理 1.及时检查，进行保养、维修和疏通清理 2.监督用户，不准向排水设施内乱扔杂物，不准私自挪动、改装及加装排水设备 3.餐饮和医疗行业等需要设置沉淀池及隔油池等局部处理设施,给排水系统的维修、保养与管理,4.防止污水管渠内出现淤塞及蚊虫滋生，防止污水外泄引起的环境污染。 5.定期对外露的排水管道进行油漆，加强水管外层的保护 6.建立用户随时保修制度及管理人员的巡视制度,供电系统的维修、保养与管理,加强对房屋配电房的管理，保持配电房安全、正常的供配电 加强对物业供配电系统的日常保养与维修,电梯的维
10、修、保养与管理,电梯维修等级 1.小修（日常的维护保养，排除故障的急修和定时定点的常规保养） 2.中修（周期一般是3年） 3.大修（2个中修的周期即6年） 4专项修理（指的是不到中、大修周期又超过小修范围的某些需要及时修理的项目） 5.更新改造（超过15以上）,物业设备管理岗位职责,工程部经理（是对物业设备进管理，操作，保养，维修，保证设备正常运行的总负责人。 技术主管（负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。,物业设备管理岗位职责,领班（对自己所管理的物业设备进管理，操作，保养，维修，保证设
11、备正常运行的部分负责） 技术工人（进行专业性的维修、保养工作） 资料统计员（专门对相关的资料进行整理）,物业设备管理制度,接管验收制度 预防性计划维修保养制度 运行管理制度 值班制度 交接班制度 报告记录制度,案例： 某小区因设施设备管理人员流动频繁，未能提供良好的设施设备、特别是供配电系统的管理服务，常常出现电力故障，导致业主不满，也令物业公司领导大伤脑筋。你认为，该公司应在哪些方面入手，以提高供电服务质量？,分析： 1配备合格的专业工程技术人员和相应数量的操作和维修电工。2制定严格的供配电运行制度和电气维修保养制度，同时建立相应的检查监督机制保证各项制度的执行。3建立供配电系统技术档案。4
12、配备各种必要的工具、仪器仪表和安全防护用品、常用零配件和易损易耗品等，并建立零配件供应渠道和供应商名册。,5定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电计量的准确性。进行用电统计分析，做好用电调度和用电计划工作。 6.建立临时用电管理制度，对任何新增加的用电都应进行用电负荷的计算，进行合理的负荷分配，尽可能保证三相平衡，任何情况下都不允许超负荷供电。7.要建立遇火警、水灾、台风、地震等灾害时的供电预防措施。,8做好节约用电工作，降低损耗。9限电、停电要提前通知业主、物业使用人。10供配电运行可建立24小时值班制度，发生故障时应能及时组织力量抢修，尽快恢复电力供应。11定时对备用电源进行检查，对蓄电池进行充电，对备用发电机进行运行试验。,12重视无功功率和补偿工作，提高功率因数，改善用电质量。13进行公共用电的测算和计量统计工作，为管理服务费的收取和调整提供依据。,第8章完了！,谢谢观看/欢迎下载,BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH,
