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1、 安庆乐园房地产开发有限公司丹桂花园项目策划市场调查报告调查日期：2004.11.1-11.6报告日期：2004.11.7-11.11调查机构：杭州王派营销策划有限公司调查方式：实地调研+抽样访问+网络资源概述本文为丹桂花园项目开发前期市场调查报告。本项目位于安庆市开发区西南部，紧靠国家级批发市场安庆光彩大市场，北距火车站1.7公里，南距大湖中心公园0.5公里。从周边来看，西南面为三星级宾馆安庆市迎宾馆，四周均为已开发或在建的居住区。为了能充分地了解市场，规避风险，使项目在同类产品中独树一帜，获取利润最大化，特对安庆市以及下属的八县以及南岸的池州地区同类物业展开了市场调查、分析，以供甲方决策参
2、考。市场环境分析一、宏观环境分析1、宏观经济概况安庆经济基础较好，发展前景十分广阔。境内地貌多样，气候温和，开发性农业和创汇农业发展潜力很大，是长江中下游闻名的粮棉油、水产品和畜禽生产基地。工业已形成国家大型企业安庆石油化工总厂为依托的石油化学工业，以及机电、轻纺、建材等优势产业，是安徽省重要化工、轻纺基地。1999年，全市实现国内生产总值255.2亿元,财政收入23.6亿元，城镇居民人均可支配收入5320亿元,农民人均纯收入1706元。安庆交通便捷，基础设施日臻完善。安庆港1986年被辟为国家一类口岸，可常年通航5000吨级货轮和万吨级油轮，海关、商检、动植物检等口岸机构配套完善。公路有10
3、5线、206线、318线三条国道和沪蓉高速公路穿市而过。安庆长江公路大桥已经国务院批准立项。大京九东侧分流线合九铁路贯穿境内200公里并连接市区。安庆民航已开通北京、上海、广州、厦门航线。1992年动工兴建的安庆经济技术开发区，规划区总面积7.2平方公里，先期开发的2.7平方公里实现了“七通一平”，已初具规模。2、新政策部署的调整根据新一轮城市总体规划，本市将建设成为长江中下游的大城市、长江经济带的二级中心城市、安徽省一级中心城市和皖西南的商贸中心。城市性质为长江沿岸重要的工贸、港口城市，历史文化名城。城市规模及用地为：2000年，人口50万，用地50平方公里；至2010年，人口80万，用地7
4、8平方公里；至2020年，人口100万，用地105平方公里。城市主要发展方向是依托老城，沿长江岸线向东发展至老峰镇，沿安合公路向北发展至大龙山、月山、高河。随着我国西部大开发政策的实施，安庆正面临新的发展机遇。在新的世纪里，安庆将进一步加快经济与社会发展步伐，迅速成长为安徽省的农业强市、工业大市和经济富市，成长为长江中下游拥有百万人口的联接华东、华中两大经济区的枢纽城市。3、居民基本生活设施概况目前，安庆市道路总长119.9公里，路灯3642盏，桥梁13座259米基本配套，建立排涝泵站5座，排污泵站3座。建成第二自来水厂，城市日供水能力达21.5万吨，供水率达99.8%；完成煤气一期工程建设，
5、城市气化率达80.9%；公共汽车营运车辆176辆，出租汽车1630辆，万人拥有公共交通车辆达4.8标台；建成区绿化覆盖面积816公顷，覆盖率达到31.8%。市区住宅建筑面积496.8万平方米，住房成套率达90%。二、安庆市房地产市场分析1、市场现状从大环境来看，随着经济的不断发展，安徽周遍地区，特别是江苏、浙江和上海的房产的发展，影响地处长江沿岸的港口城市安庆，近几年房地产市场得到了长足的发展，但是仍处于发展的初始阶段。很多地方还是不规范。尽管商品房销售额的增长速度持续走高，价格上升较快，但与周边地区比较，安庆房价仍然有上升空间，因此它的发展潜力依然比较乐观。安庆所处的安徽本来就是一个经济发展
6、相对落后的省份，在安庆开发房产的除了本地的开发商之外，较多的还是外地的开发商，其中数浙江的开发商最多。特别是开发区一带，外地人开发较多。开发区所处的地理位置具有很大的升值空间，且地价便宜，政策环境好，这是促成众多开发商云集此地的根本原因。对于安庆下面的八县，基本情况都是处于启蒙阶段，市场很不完善，甚至还处于初始阶段，很多县城只有一两处在开发。相对而言，潜山、怀宁的房产市场发展较快，在八县中处于领先的地位，在调查过程中，我们发现这两地的开发商很多，且已具有一定的规模。在下属县城的房产市场中，以本地的开发商为主，外地的开发商为辅。2、未来发展趋势对于2004年，特别是5月份以后，随着国家宏观调控政
7、策的出台，预计安庆房市的“狂热”将在一定的时期内渐趋理性。在基本满足安庆本市居民的住房需求情况下，外地商人特别是下属县的老百姓目前有定居安庆的想法的人较多。所以，专家预测，今年房价涨幅不会像2003年让人“心惊肉跳”，而会稳中有涨。下跌的可能性较小。4、房地产消费在安庆，大多数住宅商品房的消费群主要是安庆本地人。本地人的概念不仅仅包括安庆市内的居民，还包括安庆下属几个县的居民，这是因为下属县城房产市场的不够完善，开发的楼盘较少，一方面不能满足日益增长的消费群体，另一方面，居民向往城市生活的心理状态，特别是一些年轻的商人，更多的是考虑周围的环境，而安庆优异的人文教育环境是他们所向往的。因此，对项
8、目进行合理的定位，准确的把握目标消费群，以及如何吸引消费者是本项目的关键所在。5、房地产投资据调查，近阶段，随着市场的日渐成熟，房产的竞争正逐渐加剧。尤其是住宅房的价格一路飙升，使投资风险指数也随之大大上升，令许多精明的投资者只能望楼兴叹。造成这一局面主要是因为以下几个方面：一方面，安庆的众多土地均已被拍卖，但是这些土地在开发商手中并没有完全被开发，更多的是采取一种观望的态度，而形成这种态度的主要是基于以下两点，首先，是想保留地块等待升值，其次，开发商的资金不足，害怕开发之后的后继力量不足。另一方面，居民的消费水平的提高已经跟不上房产升值的速度。三、安庆居民消费水平分析在国家积极的财政政策和稳
9、健的货币政策推动下，安庆市委、市政府准确把握经济形势，积极采取应对措施，经济在稳定中求得进步，在调整中加快发展，价格总水平自去年七月份以来由低变高、由负转正，呈现出良好的运行态势。截止2004年第一季度，居民消费价格总指数为101.6，累计上升1.6%。总体来看，2004年1-3月份居民消费价格总水平呈现出前后高、中间低的特征；由于新涨价及翘尾因素的影响，食品与医疗保健、个人用品类和中药材类价格涨幅较大，工业消费品价格跌势趋缓，食品类价格水平上升成为拉动居民消费价格总水平上升的主力军。从居民消费八大类商品看：食品、烟酒及用品、医疗保健和个人用品、娱乐教育文化用品及服务分别上升4.6%、0.1%
10、、5.3%和1.6%；衣着、家庭设备用品及维修服务、交通和通信、居住类分别下降3.9%、4.8%、1.7%和0.3%。发生这些变化的主要原因在于以下几点：(一)粮食价格涨势强劲。(二)水产品价格上扬，猪肉价格稳中有升，蛋类价格量少价升。(三)中药材价位居高不下。(四)工业消费品跌势趋缓。专家预测，今后安庆的居民消费趋势将是稳中有升，造成这个趋势的原因在于：（1）国民经济发展将保持良好的态势。从国际形势看，今年全球经济增长率可望达到4.1%，世界贸易可望增长5%以上，这将支持中国经济快速增长；从国内形势上看，我国经济正处于新一轮景气上升期，今年我国经济增长预期目标为7左右；从安庆市情况看，200
11、4年全市国民经济和社会发展的主要预期目标是：国内生产总值增幅必须在9.5%以上，财政收入实现GDP同步增长，全社会固定资产投资增长20%以上，社会消费品零售额增长10%以上，外贸出口总额增长12%以上，城镇登记失业率控制在4.5%以内，人口自然增长率控制在6.5以内。（2）粮食价格将继续上涨。今年，党中央、国务院把解决“三农”问题作为全党工作的“重中之重”，提出了重农兴粮富民，把农民增收确定为突破口。国家发改委近日会同有关部门，对重点粮食品种实行最低收购价，2004年早籼稻最低收购价格为每50公斤70元，中籼稻最低收购价为每50公斤72元，粳稻最低收购价为每50公斤75元，从今年新粮上市起，进
12、一步放开粮食收购价格，由取得经营资格的企业随行就市收购，在重点粮食品种市场价格低于最低收购价格时，将指定部分粮食经营企业按照最低收购价格敞开收购。受粮价上涨的影响，与粮食相关的肉、蛋、禽、食用油的价格将稳步上涨并带动相关食品价格继续上行，同时推动居民消费价格上涨。（3）煤、电、油、运输等价格上扬。随着经济的快速增长，煤炭、电力、运输已出现供不应求的紧张状况，由于其建设周期长，很难较快形成供给能力，价格也会上扬。（4）工业生产资料的价格还将保持在一个较高的增长态势上。受投资和基础设施建设需求拉动，造成工业生产资料（比如钢材、水泥等）和原材料（比如棉花、农副产品等）价格逐步上扬，2004年一季度安
13、庆市水泥价格上涨12.3%，砖价格上涨7.7%。同省内经济强市及沿海城市相比仍有一定的差距，要实现发展目标，仍需在国家宏观政策调控下，扩大投资规模和再建工程，由此生产资料总的需求短期内难以迅速收缩，这将推动建材价格上升。（5）政策性价格（收费）的调整，支持居民消费价格上涨。从2004年春季开始，安徽省调整农村义务教育收费标准，市下属桐城、望江、怀宁三地的农村义务教育杂费标准的最高限额与现行的城区义务制教育杂费标准最高限额相比较，农村比城区小学每学期每生高5元，初中每学期每生高10元，这种情况对城区义务制教育杂费标准形成上调压力。四月份安徽省实行城乡生活用电同价，城市居民生活用电每Kwh提高0.
14、051元，该市出台了市管医疗服务价格。此外随着国家垄断行业改革的推进，公用事业市场化进程加快，这些与居民生活密切相关的刚性需求，将对居民消费价格上升产生一定的影响。（6）房地产价格上涨，住房价格上涨对消费价格总指数的影响不可忽视。2003年下半年房地产信贷规模的紧缩，提高了房地产融资成本，加之土地成本的上升，投机追涨炒作以及房价上升的预期等因素推动了房地产价格上涨。今年一季度地价比去年同期上涨4.2%、建材价格比去年同期上涨18.21%；随着安庆市城区人口的增加，房屋配套设施的日益完善，居住环境的改善，住房消费结构的升级，价格监管逐步到位和一些购房政策相继出台（如公积金贷款、按揭等），人们购房
15、非常踊跃，一季度安庆市购房支出比去年同期上涨12%。四、光彩大市场情况分析由于本项目位临安庆光彩大市场，对于光彩大市场的分析有助于本项目的推广。早在汉代以前，安庆境内贸易就很活跃。北宋时，即以“人性轻扬善贾”而饮誉大江南北。南宋嘉定后，逐渐成为皖西南和皖鄂赣边区商品物资集散中心。明清之际，徽商遍及安庆城乡，“商贾云集，贸易兴旺”。 至民国初，发展成为安徽省商业中心和长江下游重要的商品集散地。30年代，与芜湖、蚌埠、屯溪并列为安徽“四大市场”。随着改革开放的发展，目前，安庆市社会商业和饮食服务机构、网点发展到6万多个。全社会消费品零售总额达到82.16亿元，各种经济类型的商品零售额全面增长。位于
16、开发区的光彩大市场就是在商业发展中一面很好的旗帜。中国光彩事业重点扶贫、就业项目安庆光彩大市场，始建于1998年，经过六年的建设和运营，到去年底为止，年贸易额已突破100亿元，解决就业人数超过3万人。日前，该市场再次投资10亿元，建造四期工程至2006年完工，届时，安庆光彩大市场的年交易额将达到200亿元，可实现6万多人的就业。将成为长江下游最大的物流中心。安庆市位于长江下游的北岸，是安徽省的西南部，在该市辖三区八县中就有五个是国家级贫困县，经济欠发达。民营企业安徽南翔集团为了响应全国工商联的号召，积极投身到扶贫济困、回馈社会的行动中去，走市场扶贫之路，开发建设安庆光彩大市场，给经济欠发达的安庆市增加了大量的税收，并全面拉动了房地产、客货运输、金融保险、邮电通讯、生产加工、餐饮服务等多个行业的同步发展，社会效益巨大。其中，安庆光彩大市场共分四期工程
