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1、如何做好一个物业管理处主任,如何做好一个物业管理处主任,第一部分：管理处主任应具备的能力 第二部分：项目管理分为哪几个阶段,第一部分：管理处主任应具备的能力,管理处主任应具备的能力,一、优秀的品德、良好的敬业精神 管理处主任是一个物业管辖区日常物业管理工作中的总策划和实施者，他的一举一动都代表公司的形象和企业文化。要想做好物业管理这一项工作，他必须是敬业的、爱物业管理这一行业的人。只有这样，才能在平时的工作中充分发挥他的工作热情，敬业的人就有高度的工作责任心，敬业的人更能体现出他对客户的尊重，更是员工的工作表率，因此，管理处主任的敬业心是他做好工作的一大前提！例如手机必须保证24小时开机；遇到
2、突发的紧急事件而下属不能处理时，物业管理处主任不管风吹雨打，立即赶到现场亲自处理。,管理处主任应具备的能力,二、良好的身体素质 管理处主任这一份工作是一项繁杂且较累的工作，这样就不但要求管理处主任要具备以下的知识和技能外，还要有良好的身体素质，才能把物业管理工作做好。管理处主任是一个团体的带头人，凡事都要以身作则，才能够带好管理处全体员工去为客户提供及时高效优质的服务。,管理处主任应具备的能力,三、良好的法律、法规和依法履约的意识作为物业管理处主任来说，必须全面掌握国家颁布并实施的法律、法规以及地方政府的一些实施细则，如物业管理条列、浙江省物业管理条例、温州市物业收费管理办法、物权法、住宅室内
3、装饰、装修管理办法、业主大会和业主委员会指导规则等等一系列指令性文件。只有熟练掌握了这些法律、法规，才能使物业管理工作有条不紊地展开；同时，物业管理处主任也必须掌握物业管理公司与开发商签订的前期物业服务合同、与业主签订的前期物业管理服务协议或与业委会签订的物业服务合同，明确掌握合同内所规定的权利和义务，以及收费标准、期限、时间等一系列条款，这样才便于今后开展各项物业实务操作。,管理处主任应具备的能力,四、良好的沟通能力沟通 是为了更好地了解对方的需要和心里倾向，更清楚地知道你周围出现的一些问题。当然，沟通它必须双向的、互有信息传递的基础上。管理处主任的沟通能力将直接影响到他的工作能力。因此，管
4、理处主任一定要在沟通的方法上、技巧上不断加强，随时随地与内外部客户和外界保持正常有效的沟通，力求在第一时间搜集各方面的信息、客户需求、员工动向，使自己有较充足的思考时间，能更理智地处理问题，将问题圆满地解决在第一时间内。,管理处主任应具备的能力,五、良好的组织协调能力一个物业管理处必是一个团队，其人员包括管理员、出纳员、保安人员、维修人员、清洁工。一个物业管理处少则十几个人，多则上百个人，要把这些来自五湖四海的性格、喜好、文化层次均不同的员工，揉合成一个理念一致、步伐一致、全心全意为广大业主服务的团队，需要管理处主任付出极大的心血来精心浇铸。如果没有一定的组织协调能力，那么结果是可想而知的。,
5、管理处主任应具备的能力,六、熟练掌握工作有关的综合知识 管理处主任除了对物业管理有丰富的认识之外，还要具备其他方面的相关知识。如：管理知识、法律知识、消防知识、安全知识、领导艺术、协调能力、组织能力、激励技巧等方面知识和其他技能。要管理好一个物业，这些方面的知识都涉及到，如果你对有些相关知识不了解的话，在处理日常工作过程中就会显得比较被动，不能准确地找出问题所在，那么就不能正确有效地解决问题，并扩大了问题的发展，甚至会产生矛盾，客户容易产生抱怨，这是谁也不想看到的局面。（例如：最近全国范围内全面推开的营改增试点）,管理处主任应具备的能力,七、处理各类突发事件的应变能力 管理处主任会善于变化灵活
6、巧妙去处理问题。因为物业管理工作涉及方方面面，日常工作中难免会出现一些突发事故或比较棘手的问题，这时就考验管理处主任的应变处理的能力，也就是说，管理处主任能否对当前发生的事情作出正确的判断并进行果断的决策，对突发事件进行迅速而有效地处理，将事故的危害性控制在最小，甚至避免一些潜在的事故发生，这就是管理处主任须具备的应变能力。因此，管理处主任在处理一些突发事故时必须有冷静的头脑、镇定、善于变化，并根据工作经验对出现的问题进行分析，力求将事故和问题处理在初发阶段。,管理处主任应具备的能力,八、超强的服务意识 物业管理的产品就是服务。管理处主任是管理处产品的策划者、监督者，同时还是生产者、实施者，是
7、带领管理处全体员工为客户提供产品的总指挥。因此，管理处主任自己就要强烈的“客户至上”的服务意识，并将服务意识彻底地灌输给全体员工，让他们知道只有为客户提供高效、优质的服务才是我们生存之道，也是我们的工作职责。物业管理人要清楚在地知道，买我们产品的人是谁。,管理处主任应具备的能力,九、较强的成本概念（增效节支） 物业管理是微利行业。所以，管理处主任的成本概念直接影响到管理处的经营状况和公司的利益。因此，成本控制就是管理处主任要考虑的问题。怎样在不影响服务质量和不降低管理水平的情况下对管理处的运作进行成本控制？如：公用水电节能控制（减少浪费）、智能系统的科学合理地投入（降低人力成本）、仓库物品等。
8、,管理处主任应具备的能力,十、不断创新 服务永无止境，唯有创新可保生存！不管你现时的管理服务水平如何，管理处主任千万不能满足于现状，一定要居安思危，不断求变，持续不断地推出更好的服务项目去满足客户的各种需求。只有这样才不会给市场淘汰，才会给客户接受！,管理处主任应具备的能力,十一、其他综合素质（同事发言）： 1、对企业忠诚，以公司利益为重； 2、较强的团队建设及管理能力，树立员工爱岗敬业； 3、撰写各种书面文本的能力、知识； 4、熟悉所管项目，清楚该项目定位； 5、高度的责任感、主人翁意识、集体荣誉感、担当责任，能模范遵守公司规章制度； 6、能清晰各岗位职责，核算成本费用，控制成本支出，查看财
9、务报表，熟悉工程管理要点； 7、这是基本功、基础知识，各项目互通； 8、物业虽然不是高科技，但不学习还是会被淘汰，因为物业现在涉及医院、寺庙等等，学习行业特点，持续改进。,第二部分：项目管理分为哪几个阶段,项目管理分为哪几个阶段,第一阶段：招投标阶段 第二阶段：前期介入阶段 第三阶段：项目竣工验收和接管验收阶段 第四阶段：大规模入伙和装修管理阶段 第五阶段：步入正常管理阶段 第六阶段：创优阶段,第一阶段：招投标阶段,建设单位通过招标投标方式选聘物业服务企业的，应当按照下列规定时限完成物业管理项目招标投标工作： （一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成； （二）预售商品房项目应当在取得商品
10、房预售许可证前完成； （三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。 业主或者业主大会选聘物业服务企业的物业招标投标工作，应当在原物业服务合同终止前1个月完成。,第一阶段：招投标阶段,管理处主任应参与项目招投标工作，了解项目的基础信息资料、设施设备构成明细等。核算项目收支成本，制定项目物业管理方案（包括项目的最终目标）。,第二阶段：前期介入阶段,一、及时、有效地做好前期介入工作 （一）密切配合开发商，利用项目开盘和开发商举行促销活动的机会，展示物业服务企业的良好形象和专业素质。 在正式开盘之前，开发商、施工单位、销售代理、物业管理等部门要共同制定周密的开盘日和促销活动的工作方案。作为项
11、目主任，应对秩序维护、保洁等人员在礼节礼仪、沟通能力等方面进行重点培训。在看楼购房人员较多时，应重点做好车辆有序引导、人员分流、看楼通道及样板房安全防范以及临时看楼电梯的应急维护预案和认购及签约区域的重点看护等等。,第二阶段：前期介入阶段,（二）在项目施工阶段适时介入，向开发商及时提出合理化建议和要求整改的书面报告，以减少开发商资金浪费，同时最大限度地减少日后管理麻烦。项目竣工验收前的主要工作是参与工程施工质量的监理工作和全面收集项目的各种物业资料。,第三阶段：项目竣工验收和接管验收阶段,（1）积极参与项目的竣工验收工作，全面了解项目的工程质量，为后期管理工作做好充分准备； （2）积极做好项目
12、接管验收工作，与开发商、建设单位共同组建验收小组，对项目各项工程以及综合使用功能进行验收，此阶段应把握两个重点：一是明确交楼双方的责权利关系，确保物业具备正常的使用功能，更充分地维护业主利益；二是对验收接管中发现的问题，及时跟踪、督促开发商或施工单位尽快落实整改。,第三阶段：项目竣工验收和接管验收阶段,（3）物业接管验收是物业管理公司在签订物业管理委托合同之后，履行的第一项重要义务。 物业管理公司在接管受托物业，对移交的物业进行验收时，应针对可以预见的容易产生纠纷的诸多方面：如物业质量引起的纠纷;物业保修的期限，保修责任，保修金的给付金额、方式以及保修金的使用方面的纠纷;接管日期不明确导致的接
13、管前后相关责任无法确定的纠纷等等。采取以下相应的预防措施： A.按照房屋接管验收标准验收; B.将验收中发现的质量问题记录在案，约定期限由开发商维修; C.与开发商详细约定保修事宜; D.收齐移交物业整套竣工验收资料和竣工图。 实践表明，在物业管理纠纷中，最多和最令物业管理公司头疼的是物业管理资金匮乏的问题，而这一问题产生的根源往往是开发商移交的保修金不足。 因此，这一时期工作的重中之重是确定物业保修期限、保修责任、保修金的给付金额、方式以及保修金的使用方法。,第三阶段：项目竣工验收和接管验收阶段,物业管理条例： 第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。 第
14、二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）物业管理所必需的其他资料。,前期阶段注意事项,1、项目组织框架架设及人员岗位设置和队伍建设； 2、强化员工培训：（入职培训、岗位职责、技能、操作规程、公司规章制度、员工守则、礼节礼貌、入伙流程等等），此项工作贯穿整个物业管理； 3、人员进场时机：（充分考虑项目进展速度和人力成本因素），同时考虑员工宿舍及食堂建立； 4、入伙资料等
15、相关文件资料整理完成，如入伙文件、装修登记、业主临时公约、业主手册等等； 5、办公所需固定资产及物品采购，同时建册入档。,前期阶段注意事项（队伍建设）,“麻雀虽小，五脏俱全”，作为物业管理企业的基层单位管理处，她由一批具有各种专业知识的庞大阵容组成，为管理处生存和发展的重要支柱。这个支柱核心就在于管理处核心人物管理处主任对本管理处队伍的组建和管理，主要包括： 1)为组建一个和谐的管理处队伍，管理处主任必须充当员工的激励者、教练员、气氛活跃者等。同时要身体厉行，以公司制度为准绳，严格执行各项规章制度，做到奖罚及时、分明。 2)拟制合理的培训计划，进行有效的培训。根据管理处各级人员的需求，分层次、
16、分阶段地培训。培训工作应贯穿于项目的始终，使管理处每位员工的能力和素质得到质的提高，并发挥其应有的作用。,前期阶段注意事项,3)内部授权。适当放权给管理处各级员工来激发他们的主动性和创造性，使其在一定的职权范围内有自主选择权。同时也为管理处培养接班人，为公司的可持续发展提供有效保障。 4)内部沟通。利用座谈会、内刊等建立畅通的沟通渠道，为各级员工创造足够的沟通机会，以此创造一种良好的人际关系，使员工能在一种轻松、和谐的环境下工作，这样更能发挥员工的主观能动性。 5)关心关注员工生活。要经常亲临一线，关心一线员工，消除员工的后顾之忧，让员工感觉有归宿感，这样可以减少员工流失率，稳固现有队伍。,第四阶段：大规模入伙和装修管理阶段,1.物业入伙期 物业管理公司在完成接管任务之后，接踵而至的工作是办理业主收房入住事宜，也就是俗称的“入伙”。这一时期容易产生的纠纷有： A.服务态度和办事效率方面的纠纷; B.服务差错造成业主利益损害的纠纷; C.业主验收物业发现质量瑕疵而错究责任人纠纷; D.房屋销(预)售合同中关于售后物业管理约定的纠纷。 物业管理公司可通过以下工作防止纠纷的发生 第一，及时将
