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1、资产评估总复习,泰山学院经济管理系 贾莉莉 ,第一章 总论,资产评估的经济原则 资产评估的构成要素的基本内容,泰山学院经济管理系 贾莉莉,2021/7/6,资产评估经济原则,1,2,3,4,预期收益原则,供求原则,贡献原则,替代原则,5,评估时点原则,3,资产评估的构成要素,4,泰山学院经济管理系 贾莉莉,资产评估的构成要素,5,泰山学院经济管理系 贾莉莉,第二章 资产评估的程序与基本方法,2021/7/6,6,泰山学院经济管理系 贾莉莉,市场法,成本法,收益法,直接法,类比法,重置成本,成新率,重置核算法,物价指数法,功能重置成本法,统计分析法,观测法,使用年限法,修复金额法,收益额,折现率
2、,收益期,市场法,某宗房地产在2010年6月的价格为3000元/平方米，该地区同类房地产2010年7月至10月的环比价格指数分别为103.6%，98.3%，103.5%，104.7%。对其进行交易日期修正，修正到2010年10月的价格为：,2021/7/6,泰山学院经管系 贾莉莉,7,3000103.6%98.3%103.5%104.7% =3311（元/平方米）,收益法,被评估企业预计未来5年的预期收益分别为100万元、120万元、150万元、160万元和200万元，且从未来第六年起，企业的年收益水平维持在200万元的水平，企业永续经营。 求：被评估企业的整体价值。,2021/7/6,泰山学
3、院经济管理系 贾莉莉,8,2021/7/6,泰山学院经济管理系 贾莉莉,9,纯收益按等差级数变化,(1) 纯收益按等差级数递增，收益年期无限 有以下计算式：,其成立条件是： 纯收益按等差级数递增； 纯收益逐年递增额为B； 收益年期无限； r大于零。,2021/7/6,泰山学院经济管理系 贾莉莉,10,纯收益按等比级数变化,（1）纯收益按等比级数递增，收益年期无限有以下计算式：,其成立条件是： 纯收益按等比级数递增； 纯收益逐年递增比率为s； 收益年期无限； r大于零；rs0。,成本法,资产的评估值 资产的重置成本资产实体有性贬值 功能性贬值资产经济性贬值 =重置成本成新率,功能价值法,例：被评
4、估机器设备的年生产能力为90吨，选择的与被评估对象具有相同性质和用途的全新参照物机器设备的年生产能力为120吨，参照物机器设备的现行成本100000元，经分析资产的功能与成本之间呈线性关系。则该被评估机器设备的重置成本为：,2021/7/6,泰山学院经济管理系 贾莉莉,12,2）功能性贬值的估算步骤,第一步,与功能相同且广泛使用的主流资产的年运营成本进行比较,第二步,计算二者的差异，确定税后净超额运营成本,第三步,估计被评估资产的剩余寿命。,第四步,计算被评估资产功能性贬值额,被评估资产功能性贬值额 （被评估资产年净超额运营成本折现系数）,第四章 房地产评估,一、市场法 市场售价类比法 二、收
5、益法 三、成本法 四、剩余法 五、路线价法 （四、三、二、一法则）,市场售价类比法评估计算公式,2021/7/6,泰山学院经管系 贾莉莉,15,上式中，交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准；区域因素修正的分子为100，表示以评估对象房地产的区域状况为基准；个别因素修正的分子为100，表示以评估对象房地产的自身状况为基准；交易日期修正的分母为100,表示以参照物交易日期的价格水平为基准。,市场售价类比法评估计算,有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地甲，,容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。,三、成本法,（五）开发利润,（六）销售税费,（二）开发成本,
6、（三）管理费用,（四）投资利息,（一）土地取得成本,2021/7/6,17,泰山学院经济管理系 贾莉莉,例：评估对象土地基本数据资料 评估对象土地为征用农地，面积为500平方米。土地取得成本为230元/平方米，土地开发成本（包括管理费）为246元/平方米。土地开发期为2年，第一年投入的开发费占总开发费的3/4，第二年投入的开发费占总开发费的1/4；银行基本建设贷款年利率为8%，土地开发的平均利润率为10%，营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加为营业税的3%、销售费用为开发后土地售价的3%。,2021/7/6,18,泰山学院经济管理系 贾莉莉,三、成本法,2.估价要求 计算评估
7、对象土地开发后的市场价值。 3.评估过程 （1）计算土地取得成本 土地取得成本=500230=115000（元） （2）计算土地开发成本 土地开发成本=500246=123000（元） （3）计算投资利息。 土地取得费的计息期为2年，土地开发费为分段均匀投入， 土地取得费利息=115000（1+8%）21=19136（元） 土地开发费利息=1230003/4（1+8%）1.51+1230001/4（1+8%）0.51=11289+1206=12495（元） 总投资利息=19136+12495=31631（元）,2021/7/6,19,泰山学院经济管理系 贾莉莉,案例1,（4）计算开发利润 开发
8、利润=（115000+123000）10%=23800（元） （5）计算营业税及附加,2021/7/6,20,泰山学院经济管理系 贾莉莉,城市维护建设税=154447%=1081（元） 教育费附加=154443% =463（元） 营业税及附加合计： 15444+1081+463=16988（元）,（6）计算销售费用 销售费用=（115000+123000+31631+23800+16988）3%=9313（元） （7）计算土地价值 土地价格=115000+123000+31631+23800+16988+9313=319732（元） 土地单价=319732500=639（元/平方米） 4.评估
9、结论 根据计算结果，经分析确定评估对象土地的市场价值为319732元，土地单价为每平方米639元。,2021/7/6,21,泰山学院经济管理系 贾莉莉,案例1,2021/7/6,22,平均深度百分率 =累计深度百分率标准深度/宗地深度,累计深度百分率=单独深度百分率n,单独深度百分率=小块土地价格an/路线价A,深度百分率制作表例,(单位:%),泰山学院经济管理系 贾莉莉,22,深度百分率,2021/7/6,145,练习,现有临街宗地A、B、C、D、E，如下图所示，深度分别为25英尺，50英尺，75英尺，100英尺和125英尺，宽度分别为10英尺，10英尺，20英尺，20英尺和30英尺。路线价
10、为2000元/英尺，标准深度为100英尺。 要求：试运用“四三二一”法则，计算各宗土地的价值。,路线价：每英尺2000元,8000元，14000元，36000元，40000元，65400元,泰山学院商学院 贾莉莉,116,练习,宗地总价标准深度下每单位宽度的路线价累计深度百分率临街宽度 A20000.4108 000（ 元 ） B20000.71014 000（ 元 ） C2000元0.92036 000（元 ） D2000元1.02040 000（元 ） E2000元（1.00.09）3065 400（ 元 ）,2021/7/6,146,泰山学院商学院 贾莉莉,第五章 机器设备评估,外购国外
11、进口设备重置成本的计算 修复金额法,外购国外进口设备重置成本,例6:对某企业一套从美国进口的设备进行评估，评估人员经过调查了解到，现在该设备从美国进口的离岸价格为60万美元，境外运费需2万美元，保险费为FOB价格的4，该设备现行进口关税税率为20%，增值税税率为17%，其他费用约占CIF 价格的2%。国内运杂费及安装调试费需2.5万元人民币。评估基准日美元同人民币的比价为1：8.3。 要求：计算该被评估机器设备的重置成本。,2021/7/6,泰山学院经济管理系 贾莉莉,26,FOB与CIF,保险费=604=0.24（万美元） CIF价格=60+2+0.24=62.24（万美元） CIF价格=6
12、2.248.3=516.59（万人民币） 进口关税=516.5920%=103.32（万人民币） 进口增值税=（516.59+103.32）17%=105.38（万人民币） 其他费用=516.592%10.33（万人民币） 进口设备重置成本 =516.59+103.32+105.38+10.33+2.5 =738.12（万元人民币）,2021/7/6,泰山学院经济管理系 贾莉莉,27,练习,一台数控折边机，重置成本为150万元，已使用2年，其经济使用寿命约20年，现该机器数控系统损坏，估计修复费用约2万美元，（折人民币16.5万），其他部分工作正常。要求：计算所有实体性贬值及贬值率。,2021
13、/7/6,泰山学院商学院 贾莉莉,28,重置全价：150可修复性损耗引起的贬值：16.5不可修复性损耗引起的贬值： （15016.5）22013.35万实体性贬值：29.85万（16.513.35）贬值率：29.8515019.9%,第六章 无形资产的评估,无形资产最低收费额 无形资产利润分成率的计算,无形资产最低收费额,例：某企业拟转让制药生产技术，与购买方商议的双方生产能力分别为600万箱和400万箱，转让后为受让方提供技术指导费20万元，该生产技术的开发成本为200万元，已使用3年，尚可使用6年，三年来物价上涨5%，该技术转让后由于竞争预计使转让方收入减少的现值为80万元。 要求：计算该
14、无形资产转让的最低收费额。,2021/7/6,泰山学院经济管理系 贾莉莉,30,无形资产最低收费额,（1）无形资产成本净值=200（1+5%）6/(3+6) =140(万元) （2）开发成本分摊率=400/（400+600）=40% （3）该无形资产最低收费额=20+14040%+80 =156（万元）,2021/7/6,泰山学院经济管理系 贾莉莉,31,(3) 约当投资分成法,根据等量资本获得等量报酬的思想，将共同发挥作用的有形资产和无形资产换算成相应的投资额（约当投资量），再按无形资产的约当投资量占总约当投资量的权重确定无形资产利润分成率。 数学表达式：,2021/7/6,泰山学院经济管理
15、系 贾莉莉,32,式中：无形资产约当投资量 =无形资产重置成本（1+适用成本利润率） 购买方约当投资量 =购买方投入总资产的重置成本（1+适用成本利润率）,(3) 约当投资分成法,例3：甲企业以液晶电视新技术向乙企业投资，该技术的重置成本为150万元，乙企业投入合营的资产重置成本为9000万元，甲企业无形资产的成本利润率为400%，乙企业拟合作的资产原利润率为12%。 试评估无形资产投资的利润分成率。,2021/7/6,泰山学院经济管理系 贾莉莉,33,根据题意： 无形资产的约当投资量=150（1+400%）=750（万元） 企业资产的约当投资量=9000（1+12%） =10080（万元）
16、无形资产的利润分成率= 750/(750+10080) =6.93%,第八章 企业价值评估,企业永续经营假设前提下的评估方法 （1）年金法 （2）分段法,7.4 收益途径及其方法在企业价值评估中的应用,例7-2待估企业预计未来5年的预期收益额为100万元、120万元、150万元、160万元、200万元，并根据企业的实际情况推断，从第六年开始，企业的年收益额将维持在200万元水平上，假定资本化率为10%，使用分段法估测企业的价值。,=（1000.9091+1200.8264+1500.7513+1600.683 +2000.6209）+200/10%0.6209 =536+20000.6209=1778（万元）,7.4 收益途径及其方法在企业价值评估中的应用,2.分段法 假设从（n1）年起的后段，企业预期年收益将按一固定比率（g）增长，则分段法的公式可写成：,7.4 收益途径及其方法在企业价值评估中的应用,例7-3承上例资料，若评估人员推断，企业从第6年起，收益额将在第五年的水平上以2%的增长率保持增长，其他条件不变，试估测企业的价值。,=（1000.9091+1200.8264+150
