参考资料香港、新加坡地籍制度及其特点.黄木顺邓康伟地籍具有悠久的历史,不同的 国家在 不同的政 治经济 制度下形成J ’不同的 地籍管理制度从上 世纪末} t始,信息 技术以及测绘 新技术的发展 和应用为地籍的发展提供厂新 的机遇,发达 国家和地区先后建立了地籍 信息系统,并开 始r以提高地 籍 管理质量和效 率为目的的地籍 改革 实践新加坡 从] 9世纪8 0年代开始,致力于地 籍系统的建设以及 有关法律法 规的完善,逐步形成r 比较 先进的地籍 管理制 度〔〕与深圳一河 之隔的 香港,从 英 占时期起 的10 0多年以来,形 成r具有一定特色的地籍管理模式研 究和分析 香港、新加坡的地籍制度 及其特点,对 建立 我国现代地籍管理体 制具有 现实指 导意义(一)土地登记制度深入 了解香 港、新加坡 的地籍制度,首先要从其土地登记制 度人手一 个多世 纪以来,香港的法律制度沿袭r英国的普通法 (Commo nL a 司体系 现时香港的土地登 记制度仍然 采用传统 的基本契约登记法,作为所有宗地地权 的法定纪 录原则卜,法例 并无强制土地物业转易必须登记物业 转易及财产条 例 (C h.2 19 )规定土地合约须以书面作出纪录,否则 该项土地处置合约不能在法 庭上作 为合法证据。
此外,印花税条例(C h.1 17 )规定,凡属 土地注册 条例所指的 文书而 未加盖适当印花的,不 得接纳 为证据因此,香港的土地物业交 易绝 大部 分都 在土地注册处登记,同时亦缴 纳物业 交易税(印花税)依据法例,契约 登记的效果为:1现 行的契约 注册 制度卜,已注册的契约较未经注册 的契 约或在 其后注册的契约,在法律上有优 先权但是,办理 注 册并 不会赋子 无效的 契约以法律效力2. 契约注册后,物 业权 益将载于土地登 记册 内,以知照任 何对该物 业有兴趣的人L3已注册的 契约对任何 在契约注册后处理 该物业的人 士具约束力4米经注册的 契约均丧失法律上的优先权甚或无效契约登 记弋De ed Re爵,*ra l io n)的特点在十方 便上地 交易,而政 府对土地交易的 内容,包 括业权、界址 权、土地利用、分割、抵押、转让一切事项.并无责任证实或 负责因此其地权 的法律保障乃弱十业权登记(甲It一eRegl,lratl on) 系统新 加坡与香港在法律 制度 方面 具有相同的历史渊源新加坡独立 以前,}地登记同样 采用 契 约登记法19 60年,新加坡 订方 十地业权法例(L an d’l i-t l e3幼0,该法例授权土地注 册局设立土地业权 册作为上地业 权的证 据 政 府亦鼓励将旧有契约登 记的 土地转为业价矛 房 泄户学刃』 贷刀理参考资 料 461权登记,并于2 0 02年底完成了转换 计划。
现时新加坡 仍有3%的土地登 记于契约登记法(Regl、*r a*lonof DeedsAd)契约 登记与业 权登记的主要区别在于契约登记不能立即证明业权,而需要查 证1 5年以内影 响土地 权利的有关契约(二)地籍的 法律基 础地籍与土地登记有着密不可分 的关 系,地籍既是少地登记的基础资料,同时又是土地 登记的注 释与补充目前 世界上许多发达 国家和地区( 如 德国等)问时保 留厂地 籍和土地 登记两套系统,作为七地信息 合法而完整的证 明,并通过立法手段建立地籍制度,设立 地籍管理 机构,以确保地籍信息的准确性但在英国的普通法系里并没有就地籍进 行专门立法,有 关的地籍工作与土地登记融 合在一起,其成果体现在土地登记的文件}〕在香 港.自18 44年土地注册条例生效以来的 1 00多年间,随着社会经济的发展,陆续 制定厂许多涉及地权的法例,其中包括土地税项、土地征用、七地 用途、卜地契约 问题的处理、土地物业转易 及具它 多项 条例但与地籍 有关的土地 测量 条例则 直到!9 95年才颁 布实施在一个多世纪的时 间里香港没有测 量法等 地籍法 规土地界线 的法定依据 为土地契约中对地界的描述,其中的地 界图多 是示 意性 的,有的 甚至没 有地界图新加坡/ I i史上 虽 无 明确的地籍法,但其测量法例可以上溯至188 2年的地标法案(La;id:。
arksAet)及18 8 4年 的地界 及测量 图则法案(杨l l nd ar le sa nd s、 lr veyMapSA、[)有;j者 规定 宗地定界的地标及十地 官 员查 察等事项后者提到 放样测 量及地界 图之准 则等事项自独立以来,新加坡土地登记法例不断更新和完善]96 7年的土地业权 ( 分层) 法案 (C h. 158 )中规 定. 每个物业 分层单位的界线要有政府认可的测量 图,作为物业 登记 的法定图则在19 8 8年的契约 登记法案(Ch268)及J9 9 3年的土地业 权法 案 (Ch.157) 中均注明上地登记必须有国家总测量师批准的测量图 用以确 定地界在土地法例中确立界 址权利,为建立现 代地籍系统、维护」地权益提供了更好的保障在地籍管理方面,新加 坡政 府以两个法案保证地籍测量 的实施首先是19 9 8年重新订定的地界 及测量图则法案(Bou ”darie sa ndSu n丫eyMapsA c tCh2 5),其主要功能在确立国家土地界线库其次 为土地测量师法案〔Land Sur vevor sAete 五. 15 6少.其主要功能 是成立侧 量师登记局,规定测量师注册制度及调控 各项技术与服务 指针-(三)法定 机构和团体如 上所述,香港、新加坡虽没有地籍法,但是与地籍 有关的地界测量等工作仍由政府部门负责香港特别行政区地政总署的 测绘处 负 责区内的大地测量网的 建立与维护、以地形 测量及 空 中摄影 测量制作大比例 (1 :1 000 )地形 图、对新批 宗地进 行地 界测 量、维持全港 的地界记录、向政府部门提供地图及测量服务等〔现有 的十地 信息 中心已将地形及地 界资料计算 机化,方便储 存及应 用)测绘处职 员约13 0 0人,每年 财政支出约5 4 0 0万 美元(以2 0 0 0年至2 00 3年为例公《土地测 量条例》实施后. 测绘处 负责政 府新批 租上地 的界线测量,而日常地籍测 量则山政府认可测量 师的私人公司提供服务。
认可土地测量师 需具备香港测 量师 学 会或等同的专业 资格及一年在香 港执业地界测量的经验特区内现有2 1名执业认可土地测 量师,其主要 业务就是 地籍测量新加坡政府在地籍测 量 与管理 的组织形 式与香港类似,但相比之下机构更加精 简,效率和效益更高土地 测 量 是 新 加坡土地 管理局(L andAu一hority) 六项L要职 能之一卜地 管 理局属 于律 政部(Ml nls t卿L a 们. 局内有1 00名职 员负责全国 土地 测量事 务,其首长 为总测量师 (C卜le lSur veyor)该部门管理全国1 5万幅宗地 的法定界 址及测 量数据 库,维持大地 控制 网,出版全国街道 图由十大量的测绘事 务由私人执 业测量 师承担.有效地 减轻了政府财政负担,土地 管理局每 年用于测 绘服 务的支 出 只是3 40万 美兀此 外,总测 量师兼 任测量师登 记局 主席根据土地测量 师法例,地籍测量、工程测量 及水文侧量,均由执业测量师主持及 签核、 从事有 关测绘技术服务的专业人 员必须向测量师登记局中请注册并取得执业 资格以2 002年为例. 该年度共 有4 4人 获得执业测 最师资 格。
有关登记局 的各项费用支出,均 在市民支付的测量费中提取(四)地籍制 度的特点香港、新加坡在土地管理方面都沿袭了英国 的法律体系,卜地登记和地 籍 管 理具有相同 的历 史和制度背景近几十年来,新 加坡政 府加张 国家土地管理,改善 地权保护政策,将土地登记制度 由原来的契 约登记逐步过渡为业权登记,形成了 不同十香港的地籍管 理模式,两 地地 籍制度呈现出不同的特点l地 籍在土地 登 记 中的地 位和作用 不同〕材湍下一一方面,香港 白汗埠以来一 直推行 自由贸易政 策,政 府鼓励房地产商从事土地斤发和 营销:另方面,土地登记制度实施契约 登记法并 且一直保留全 今.为房地产交 易提供了方便,使得 香 港 的 房地产交 投活跃市 场繁荣但足,在契约登记制度 卜,政 府优先保护土地 拥 有者的 所有 权( ( )、n ( ?r漏l , ),而卜地界址 权却不十分明确,这足因 为在早期的土 地注册条例 中 没 有对土地界 址 的 测 量作出规定,大凡年代久 远的」_地契约,其 关于}_地界线的描述不够具体、准确,因而市民与政 府间 的L地界线诉讼案 件时有 发生,这 是香港地籍 管理的历史遗留问题。
近 年来,香港特区政 府已意识到现有土地登记制度的缺陷,并 着手酝酿以业权登记法取 代契 约登记法新加坡政府土地管理实 行优化使用 土地政策但其限制 外国 人购买l-地及多 类优质科宅楼 宇 (从19 73年开始) 的政策,则有别于 香港土地物业买卖的 自由市场在土地登记方面,政府通过立例 由契约登记制度过 渡到业权登记制 度l t r ]时 明确规 定土 地登 记必须 由国家总测量师批准 的测 量图作为确定地界 的依据〔1卜地 管理部门通过应用G PS等测绘新技 术,建 立厂法律坐标 地 籍系统(T￡终a一erdsnateCada 日lres,s一e : 1),形成了 国家土地 界线库,保证了宗地界线的准 确性和 可靠性由此可以看出地 籍在新加 坡土地登记和业权保护中发 挥」重要作用2. 地 籍信 息化及其应用程度不同卜地管理部门努力推进上地信息的自动化计算机化例如:!地登 记处的 契约影 像扫描纪录系统与土地登记册的i}算 机化,测绘处将全港30 00幅1 :10 00地形图数字化并生成拼 合地界图各部 门在先进技 术的应用方面不遗余力,但地籍 信息 的应用 及其在 整体十地权益的保 障方面仍 有待 进一步究 善新加坡政府高度重 视地籍的信息化和 系统化建设。
早丁1 98 3年,新 加坡政 府即着 手研究公共机构所拥有 的信息,并确认3大 类数据 库:设施数 据库、人日数据库及十地 数据 库98 9年成立上地 资料 中心,并集 合各部门代表、设立土地资料 交 换委 员 会(以N D E x),包 括1 9个政府 部门及公用事业 公 司,之上设有 土地系统委员会 (LSC )负责政策决定土地 管理局的土地资 料 中心负责汇总各个政 府部门及 法定 机构 有关土 地的信息中心每年通过互 联 网 新 增4 2 0 00张 土地 图则,发放4 30 0 0 0张地图、土地 管理局连同交通局与房屋建设局 提供 商业性的网上 土地资料服 务Illlte盯aledLa n‘lInf ormatio nSer vioe(IN LIS)},为市民公开土地信息〔五)结束语香港、新加坡地籍发展历程及其所 取得 的成果值得我们借鉴香港着重市场 自由买卖,其地籍系统亦仅着意于拥有 权的登记、方便交易新加坡地籍系统 发展比较全面,尤其是建立法律坐标地 籍系统(晚galCo一o rdln ateeada str esystem)以及开展 土地信息服务 力一 面所 取得 的成功 经验对我们建立现代地籍管理体系 具有指 导意义一是政府机构的合理设置促进土地管理效率的提 高。
近年来,新加坡政府不断 优 化整合 各 部门2 00 1年6月,新加坡 律政部(Mlms t巧 o f坛司 将4个土地 相关部门,包括土地局、土地注册局、测量局 及土 地系统支待组等合并为个新的法定 机构,称 为新加坡十地管理局(singaporcl月nd AuthoT-i t y),职员人数约45 0人土地 管理局作为政府的一 站式 土地行政管理机构,负责 制定和执行土地政 策,应 用最新信息科技,以充分利用土地并为社会 各界提供综 合性土地信息和行 政服务,支持新加坡的发展。