丽 都 之 星商 业 报 告市场现 状苏州商业现状 规划区域居住人群区域商业等级苏州商业 特点区域有消 费力区域没有高档消 费场所项目定 位形象定位功能定位业态定位租金定位经营管理定位客户定 位投资客户 定位经营客户 定位2KM服务半径内消费群体研究思路框架消费群体定位第一部分 项目整体定位项目定位总原则•保证开发商的开发利益，确保按商业区模式进行项目运作 •“售得出、租得满、做的旺”为大前提 •以本案的目标消费群作为市场宣传推广的主要攻击对象 •优先引进核心主力店，结合城市规划，制定项目的市场定位•充分发挥项目地理优势，结合区域CBD中心的位置优势，打造项目品牌 •整体规划和开发利润的角度思考，为开发商争创利润最大化 一、苏州商业发展环境分析 •苏州的商业项目主要以三大商圈为主，作为苏州商业地产项目来讲古城区域集中了苏州几乎所有的商业项目，而作为近年来地产市场的主力军新区和园区，商业配套设施却相对落后 •因此，新区相对古城区来说配套还是不太齐全，有较大发展潜力 1、苏州目前商业环境 第一章、市场定位 2.苏州未来商业规划 未来我案所处的狮山广场商务功能区将会和湖东商业功能区并列成为仅次于观前、石路和南门组成的苏州核心商业圈的市级商业功能区，政府规划的出台不管是对投资者和经营者都有了明确的导向，这对于我案的招商无疑是一个非常利好的消息。
苏州市未来商业总体布局图 在我案所处的狮山广场商业功能区内，将会引导发展成为市级规模的购物中心，重点发展大型综合超市、百货店以及合理的发展专业店、专卖店，其区域的商业发展前景非常看好苏州大型零售网点规划图 3、总结目前新出台的苏州商业规划针对商业现状进行了有利的补充，对于我案来说，区域本身商业氛围不太成熟，但是作为一个地产市场的主力市场，对商业项目的需求是很大的，随着规划的引导和商业设施的完善，狮山路沿线的商业发展是非常可观的二、新区消费力研究目前苏州大部分消费者的购物费用在100-300元之间古城区的消费水平在200元以下，而新区则一般在200元上新区购物的消费档次比古城购物的档次高，反映出新区的消费者消费能力较强因此我案的商家定位可以符合新区消费水平，建议应当坚持走高端路线二、区域商业特点 1、新区商业现状 新区的商业主要聚集在狮山路沿线（包括淮海路商业街）、邓蔚路沿线以及何山路沿线在这三大区域中狮山路沿线最为完善与成熟，是新区商业的代表地区，邓蔚路和何山路沿线的商业主要是以满足本区域的居民生活的需要以及，对外区域的辐射作用很小 虽然是相对于邓蔚路和何山路的商业而言，狮山路商业项目档次较高，但是它也存在明显的不足：（1） 无集中消费场所，即无集餐饮、休闲、娱乐等于一体的中高档消费场所；（2） 夜经济比较缺乏针对性。
新区酒吧主要集中在商业街，以日式酒吧为主，欧陆风情的酒吧缺乏3）新区整体商业形态目前还不能满足区域消费者的需求 区域邓蔚路何山路狮山路档次低档中档高档业态生活配套生活配套生活配套 ，休闲娱 乐形态底商底商与专 业项目底商与专 业项目消费人群社区居民 、学生社区居民市民，外 籍人士租金水平50-70元/ 平米/月50-70元/ 平米/月70-140元/ 平米/月辐射半径小中大现状分析2、新区商业等级分类 虽然目前新区是苏州经济实力最强以及发展最迅速的区域之一，但是其商业的发展状况却远远落后于其经济的发展，主要原因有：（1）建区规划比较乱（2）区域商业无法有效聚集形成消费综合场所（3）基于上述两项原因综合而导致市区商业分流了大部分区域商业的 客户群因此导致了新区目前的商业以满足基本生活型为主，新区缺乏自己区域特色的商业，特别是针对区域内的中高端消费群，不能满足他们的需求新区现现有商业业态业业态 等级级表 业态 等级消费额度 （人均）商家参考地址 经营面积 （㎡） 租金水平 （元/㎡/ 月） 日韩式 料理、 台式餐 厅 中端50元以下坦米尔餐 厅邓蔚路8050高端80-108元骏河亭日 式料理商业街200120低端110元以上////西餐厅中端50元以下////高端50-150元斗牛士狮山路50085低端150元以上////SPA美容中端80元以下靓丽美容何山路7060低端80-200以 上金莎美容邓蔚路15060高端 200元以上////美发 低端20元以下名剪发型 设计何山路12055中端20-50元金莎美发邓蔚路15050高端50元以上////咖啡馆低端20元以下新地咖啡邓蔚路8050中端20-50元新岛咖啡狮山路800-100045高端50元以上////酒吧低端50元以下////中端50-100元ENDLESS 酒吧商业街120110高端100元以上////保健按摩低端60元以下////保健按摩中端60-120元永帮按摩商业街16095高端120元以 上////牙科低端100元以 下////中端100-200 元康健牙科何山路8065高端200元以 上普慈诊所商业街6080音像店低端15元以下飞天音像何山路8055中端15-50元////高端50元以上////干洗店低端15元以下天风干洗邓蔚路4055中端15-50元温莎士干 洗何山路5060高端50元以上////商业等级分析结论：§从对新区商业业态的简单划分中我们可以很清楚地看出,目前新区的商业中是没有真正意义上的高档消费场所 (不含社区内部的会所) 。
§可见，新区迫切需要一个高档消费场所面对新区缺乏的高档综合消费场所的盲点,我案的商业项目存在着非常巨大的市场发展潜力,新区迫切需要一个高档的消费场所 四、竞争对手分析新地中心1.概况：该项目的商业是5层的裙房，除了一层大部分和五层作为办公配套用房外，其余是作为商场运营 n 1～2层除香格里拉大酒店的大厅以外，其余均为商场n 3～4层规划为“店中店”，引入高端品牌n 具体业态以顶尖服饰、皮包、化妆品和工艺品等目前的暂定业态） 2.该项目目前工作进展n 该项目在做前期的调研、定位工作，还没有开始招商n3～4月份将开始招商工作，据开发商介绍，他们的招商工作会由类似太平洋百货之类的公司作为招商顾问n 商铺都采取“只租不售”的形式进行经营，以商场模式运作n 商场的经营管理公司是由开发商新地置业有限公司自己成立的，经营顾问也是有类似太平洋百货的公司担任 3.该项目招商情况分析 n目前新地公司成立了自己的招商管理公司，自己运营管理，而不是原来对外宣称的太平洋百货，形成与我案直接竞争的态势n新地中心将在近期面世，将进行一系列的广告宣传，与我案的宣传相配合，可以加大对区域商业环境的炒作力度 .五、市场总结§新区有较庞大的消费群体，消费水平档次较高。
§新区现有商业档次较低，不能满足目前消费者的消费需求 因此，我们可以得出，目前新区需要这样一个高端路线的商业项目，它可以集餐饮、休闲和娱乐为一体，以满足高端消费者的旺盛需求，吴宫丽都商业项目依此为切入点，进行定位，既发展成为新区夜经济的一个亮点，又一定程度上服务于社区业主 第二章 项目定位一、形象定位——苏州首个雅皮时尚Mall雅皮（优皮）——YUPPIE，是YOUNG PROFESSIONAL首位字母的缩写， 即大都市中年轻的专业人才，特指继嬉皮士之后兴起的一类精英人群何谓雅皮§ 概念阐释美国通常用的Mall的解释是：由开发商开发、建设、统一管理的商业设施；拥有大型的核心店、多样化商业街和宽广的停车场，能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所1985年在美国圣地亚哥开业的霍顿广场（Horton Plaza）,出自著名的杰德建筑事务所，20年后的今天，我们将这座富有南美风格、色彩丰富的Mall的建筑形态和格局，移植到了苏州，不同的是它只有6000平方米的小体量那么，6000平方米的体量是否能称之为Mall? 同样出自杰德之手，在玛丽莲梦露的故乡，杰德设计的一座Mall也只有6000平方米。
所以我们认为，Mall的概念不能仅仅只停留在体量这个表面的层次，而是应该在功能上是否具备休闲、娱乐、餐饮等复合内涵鉴此，我们称丽都之星为mini Mall 何谓Mall?§ 雅皮肖像专业水准：不大的年纪、良好的教养、高薪的工作、精致的生活，是优皮的基本特征，DOCTER、MASTER、BACHELOR三种学位标签是用来证实专业水准的 财富观： 优皮绝不是耻于言利的清高人，但绝不是见钱眼开的市侩，他们更 倾向于选择一种富有创造性和挑战性的高尚职业金钱不是他们的生活目标，他们的目标就是以各种优雅的方式更好地享受生活 做派： 温文尔雅，得体大度，都是一种无言的高贵，是优越感使然，行为方式让人如沐春风 社交： 儒雅，风度，不吝啬，但绝不无原则地两肋插刀，理智平和从容，是他们的交际风格 品位： 恢复到古典，肖邦的音乐、达芬奇的画，有艺术探索性的欧洲电影，服装上推崇Armani、Dunhill，却又刻意的将名牌穿得不像名牌，JAZZ、BLUES亦为优皮们尊崇生活方式：他（她）们白天分散在城市的中央商务区、高新技术开发区，比如上海的浦东新区、北京的中关村及长安街东段沿线；夜晚则集中在酒吧咖啡馆西餐厅密布的“小资一条街”。
社会评价：自信、高智商、会生活，是一个成功的商务男士、商务女士群体集合而成的社会阶层 § 形象主题定位结论雅皮其实是一种生活方式，一种当今社会高尚人士随意的生活方式一些人会把自己归为雅皮一族，还有一些人过着雅皮的生活却并不把自己归为雅皮一族事实上，是怎样的人并不重要，重要的是这些人要的是怎样的一种生活方式丽都之星以高档餐饮、酒吧为主，并配以适当的娱乐、休闲，不仅为这个城市的精英人群提供了一个聚会的活动场所，更是为他（她）们塑造了这样的一种生活方式 二、消费群体定位——高端消费的小众群体锁定高端消费群33750人结论：有足够的消费力支撑本案体量6000m2的商业是否有足够消费力支撑？社区内部高端消费人群700人社区外部高端人群33050人外籍 人士 100 人投资 客 500 人私营 业主 100 人新区 高端 楼盘 2100 0人新区 高端 写字 楼 2300 人 注1苏州 乐园 日人 流量 6200 人新区 外资 工厂 2500 人 注2新区 四星 级以 上宾 馆 1050 人1.本案业主分析 n 从业主分布区域来看，外籍人士高达16%，如果再加上上海客户，我案仅这两处客户就占了45%，如果考虑到德威的租赁客户，我案的高消费客户的比例将在60%以上。
他们需求高档商业的配套n 从业主职务分析来看，部门经理以上职务的高达85%，说明我们的业主主要构成已经不是一般的白领阶层，而是金领阶层，他们具有较强的消费力n 从业主从事的行业来分析，外企和私企比例高达80%，其中有24%的业主来自外企，这和我们第一项客户来源数据基本吻合，说明我案外籍员工目前稳定在这一数字左右，他们是我们项目消费的主力客户群体n 从业主年龄分析来看，业主主要集中在30岁-40岁之间，说明我案业主以年轻化为主从业主家庭结构分析我们可以看出，有71%的家庭已婚，同时也提醒我们，我案未成年子女比例比较高，在商业设施的设置上应该加以注意 n 兴趣爱好分析 从业主的兴趣爱好我们可以看出业主对交际，聚会，休闲，购物兴趣较大，他们对酒吧，咖啡馆等可以休闲或者是进行商务活动场所需求是比较大的，酒吧、咖啡馆这样一些休闲业态是项目必不可少的商业设置 n 小结 通过上面的分析，我们可以看出在我们的业主中30岁左右，有未成年子女，事业有成的公司金领及外籍客户占有了较大的比重，达到了70%以上这些客户是我案项目的主力消费群体之一 楼盘名称案量居住人数（按2.5人/户计 ）高端客户群吴宫·丽都431户431*2.5=1077人1077*70%=754人2. 新区（除本案外的）高档楼盘消费群体物业业名称案量居住人群（约约数 ）高端。