蚌埠来雅百货分析报告第一部分：蚌埠商业环境分析一、 蚌埠历来是重要商埠，传统商品的集散地，是皖北中心城市；其老商业中心仍主 要分布在淮河路一带，它地处老城区市中心，交通便利、历史悠久淮河路算是蚌埠市的高 档商业中心，聚焦了较强的零售商业，拥有全市最大的客流量，经营中高档流行商品，同时 拥有蚌埠市最大的四家百货公司淮河路沿街专卖店主要以运动、休闲为主，纵观市调区域内业种67 家商铺，运动用品14 家占比 20.09%，一般休闲 13 家占比 19.40%区域内沿街商铺品牌性较弱，多数以江浙、南 京当地品牌为主，以及一些目前国内二、三线走量品牌，如奥康、红蜻蜓、德尔惠等蚌埠步行街又名国货路，位于蚌埠百货大楼左侧规模相对较小，功能单一，所以商业氛 围还不是很浓厚主要集中了女装、男装、休闲装、男女鞋、皮件、内衣、童装等主要百货业 种，其中以女装业种占比最高，达33.56%，其次是休闲装及男女鞋，占比分别为15.07%、10.27%第二部分：蚌埠经济开发区项目优劣及机会分析1、 蚌埠宝龙城市广场现状蚌埠宝龙城市广场位于安徽省蚌埠市区核心地带，总占地面积为 288 亩，其中城市广场商 业建筑面积 31.55万平方米，酒店公寓及住宅面积 12.43 万平方米，停车场及设备用地建筑面 积约6万平方米。
宝龙城市广场建筑风格地下一层，地上四层，分A、B、C、D四大功能区， 泊车位高达2000余量余2006年5月28日奠基动工，于2008年底建成， 2009年初投入运 营蚌埠宝龙城市广场集购物、娱乐、餐饮、观光、文化、展示、信息、休闲、批发、交流、 发布等多功能于一体，多业态经营于一身的大型现代城市中心商业综合体定位：超区域型国际时尚【消费体验中心】 目的：满足皖北地区广大市民购物、休闲、美食、娱乐、文化等消费需求消费客群：主要针对蚌埠市区及和周边市县 100公里-200 公里经常性消费人群及蚌埠旅 游业消费人群消费年龄层：全年龄层业态种类：国际连锁超市、大型百货店、家电广场、数码电子中心、影视院线、美食广场、 休闲步行街、大型中餐、连锁西餐、青少年游乐中心、活水馆、名店、体育休闲、量贩 KTV、 咖啡厅、酒吧、迪厅、医药保健、美容美体、健身运动、洗浴城、夜总会2、项目优势分析(1) 、一站式国际时尚购物，形成聚合优势： 蚌埠宝龙城市广场集购物、美食、娱乐、旅游、休闲、文化、游乐、居住等八大业态，多 业态共汇形成宝龙城市广场的超强聚客效应2) 、地理位置优越：蚌埠宝龙城市广场位于蚌埠市区的中心位置——淮河文化广场，位于城市主干道涂山路、 延安路交汇处，公交 102、109、120、125 在淮河文化广场设停靠站，拟新增公交线路 5 条。
宝龙城市广场距离淮河路商圈、火车站、汽车站、大学城、淮河风情园、张公山公园和主要居 民区只有 5 分钟车程3）、开发商实力较为雄厚2006 年中国房地产百强企业，中国十大商业地产运营商，有着丰富房产及商业地产开发 营运经验，在当地口碑良好4）、宝龙城市广场周边的高端消费群体以宝龙城市广场为中心，半径 1 公里内云集了蚌埠最高档住宅楼盘，80 万平方米的阿尔 卡迪亚、32 万平方米的沁雅花园、26 万平方米的金山花园、40 万平方米的名流花苑、12 万平 方米的新新家苑、50 万平方米的宝龙城市广场、20 万平方米的四季阳光花园、18 万平方米的 丽都园、16 万平方米的米亚花园、近 180 万平方米的（星光、晨光、阳光、月光）小区等等， 都已陆续交付在宝龙城市广场周边会迅速形成一个拥有 10 万人口的蚌埠最高消费水平的居民区届时， 在宝龙城市广场周边1公里内将会覆盖蚌埠市60%以上的高消费城市居民和 70%-80%的城市 消费力，成为蚌埠市基本消费的核心3、项目劣势分析： 品牌资源的缺乏：目前蚌埠地区百货公司内大部分品牌基本都是代理商在操作，这就意味 着后续我司在操作此点时，现有的较多厂商资源难以直接发挥作用，因此在后续招商及经营过 程调整过程中，无比需要与总公司加强互动及沟通，争取合作空间，同时必须在短时间内积极 与当地代理商建立良好认知。
同业的影响：一方面，蚌埠市现有的百货公司，或有长期经营口碑积累，或在品牌资源上 已有较好基础，因此在实际操作过程中，受到的同业干扰不能忽视；另一方面，在宝龙公司的 规划中，宝龙广场会分期开两家百货，则后续必定相互之间的客层分流及干扰，对双方操作均 产生不利影响消费习惯：由于蚌埠市民现状仍习惯于淮河路主商圈消费，对于宝龙坐在的新开发区的消 费引导及消费习惯的养成，仍需一段时间的培养和引导，才能逐步建立自身的主顾客资源人员素质：在整个市调过程中，可以发现蚌埠市民普遍在综合素质上仍需提高，特别是服 务意识的淡薄尤为明显而这也将导致后续在人员教育训练、基本职业准则要求以及日常行为 规范管理上，存在一定难度3、项目机会分析一站式的大型Shopping Mall，蚌埠当地并没有，其具有一个广泛的发展空间，宝龙过程 的地理位置及标志性的建筑，对于后续开拓蚌埠地区的商业市场有较大的帮助在良好的硬件设施的基础上，购物环境、专业度是我们的优势，怎样做到平衡上述的两大 消费群体，既满足其购物优越感、还要很好的解决广大消费者的价格顾虑，首先是要根据市场 的状况确定整个百货的定位，进而在后续品牌的招商方面，做到紧扣主题，立于不败之地。
第三部分：蚌埠市调相关图表讯息分析 图表一：蚌埠市调样本性别图表市调针对已消费客层进行调查，共 680 人从男女比例上看，蚌埠市主力消费客层为女性 占比可达到 66.2%，而在调查中，较多男性顾客都是陪同家人一起购物 图表二：蚌埠市调样本年龄图表活动发想应有所针对，特别是在辅助性业种，如女性SPA,健身，美体，布艺手工课程等方面 的设置图表三：蚌埠市调样本月收入情况图表依上表数据分析，蚌埠本地居民月收入水平主要集中在 1000 元以下到 3000 元之间，就收 入水平比率来看， 1000 元以下18.7%， 1000 元—2000 元 35.0%， 2000元—3000元 19.6%，其 中 1000 元—2000 元间的消费群体占比最大分析来看，蚌埠居民收入水平虽较为一般，但本地消费群体的消费欲望较强从而也将大力拉动零售业的发展，这也提醒在后续商品定位上需主 要以时尚流行为主轴，而以走量为优势的品牌也不可或缺图表四：蚌埠市调已消费客层针对本次消费目的情况图表依上表数据分析，已消费顾客消费项目中主要集中在服饰、日用品及娱乐休闲上淮河路 商圈汇集了大量服饰、用品、休闲类商铺，做为消费者可集中选择的区域，此区域的商品丰富 度很高，业态各异，使各种消费可于同一区域进行综合性消费。
在本次问券调查所收集的数据 来分析，于商业区中对服饰的需求及实际购买数量最多，这与传统商业区较为一致，而其间购 买日用品及娱乐休闲的占比亦占到了很高的比率（买日用品 18.2%；娱乐休闲 14.9%）从中 反映出蚌埠消费者在无 SHOPPING MALL 此类业态入驻条件下，由自然需求催生出商业集中 区各业态的自然调整与汰换由此分析，在后续项目整体规划中，对于娱乐及餐饮业态的占比 可做适当考量30025020015010050数量图表五：蚌埠市经常去购物场所消费原因图表口商品价格适中口品牌商品多□服务态度好物券°有购物卡或I口交通方便口购物环境好依上表数据分析，蚌埠消费者在购物场所选择的原因上，对各项指标的喜好度较为平均， 其间位列选择首位的是品牌商品的丰富度消费的最终指向，仍是以商品消费为最终取向，因 此，在项目规划中，商品的供给是最主要考究的方面，以适合于蚌埠市民消费的商品为主诉，导入适合当地市场的走向的品牌，使消费者在习惯消费的前提下感受更佳的品牌消费体验于 商品丰富度外，依次排列为商品价格适中、服务态度好、交通方便、购物环境好、有促销活动及有购物卡或购物券依受访顾客关注度排名来看，在商品即有需求的前提下，所供商品价格 带、服务水平、交通便利性、装修环境及促销力度分别为顾客关注排序。
在现今品牌商品供应日趋多样的当下，消费者对消费的自然需求外，日渐对品牌的风格文化、店内装修装饰及更贴 心周全的服务开始提出更高的心理需求硬件是较为容易为竞争者模仿与超越的，但在品牌规 划的适切性及软性服务的不断推陈出新是非竞争者朝夕可赶超的于后续项目运作过程中，除 商品合理结构的规划外，在服务水平、交通便利及促销方面可更多施以心力图表六：蚌埠市消费者经常至购物场所购买的商品项目图表依上表数据分析，蚌埠消费者在购物商品项目上首选女装，其次为男装、鞋子、化妆品、 居家用品、运动用品、童装及床上用品男装的在本次调查中，顾客经常购买的品牌以一般流 行品牌为主，如：太平鸟、ONLY、NIKE、阿迪、安踏、李宁等，在后续经营及招商中，仍应以 中高端流行品牌作为重点导入，同时亦可设定相类似风格的品牌，并注重在差异化及客单价上 形成互补图表七：蚌埠市消费者每月购买以上商品总支出图表较为集中在 300元—1000元之间，对比（图表三：蚌埠市调样本月收入情况图表）月收 入水平主要集中在1000元—3000元之间，可以看出，蚌埠消费者对于消费的热衷程度较高 从个人可支配收入中蚌埠消费者提拨出 30%以上进行个人消费，可见消费意识很强。
蚌埠旺 盛的消费意识势必对零售业的发展有很强的刺激作用，在后续项目运作中，依此消费水平的评 估可对促销活动设定的级距进行参考。