南京仙林金鹰奥莱城市场分析报告一、选址分析金鹰奥莱城的地址在南京的仙林大学城，位于栖霞区仙林街道学海路 1 号,介于沪宁高速公路、与长江二桥连接的绕城公路、312 国道和规划中的南京二环路之间, 距离钟山风景区、栖霞山风景区，为东郊绿地，空气清新，距城市中心区约 15 公里 （1）交通情况公交线路较多，有 97 路、108 路、146 路、310 路、D1 等线路，消费者购物、消费后乘坐比较方便奥莱城又靠近南京地铁 2 号线地铁仙林中心站，步行约十分钟另外，商场外的停车位较多，约有 1000 个免费车位，基本满足私家车的停车需求总体来看，金鹰奥莱城的交通情况还是不错的 （2）市场情况 金鹰奥莱城的前身是金鹰，因为面对的市场或者说消费群主要是这一地带的大学生,面对金鹰的物价,学生的消费能力还是有限的而奥莱城作为一个折扣店，还是受学生的欢迎的,市场的前景还是很广阔的奥莱城继续沿 用 “品牌 +折 扣 ”的 模 式 ， 价格在普通学生的接受范围之内 （3）结构布局 南京金鹰奥莱城项目面积约 11 万平方米, 为街区式格局拥有 6 座独立的主题馆, 6 座主题馆各为独立建筑，A 馆以销售精品女装女鞋、运动、休闲、户外商品为主，B 馆是大型粤系酒店——粤鸿和，C 馆为绅士名品馆，D、F 馆则是万国美食街，E 馆是国际休闲馆。
共有 200 多间品牌折扣店，IT、 VERRI、S.T.DUPONT、PORTS 等众多大牌已入驻，另有 nike、adidas、Puma 工厂店、MISS SIXTY、SATCHI、VASTO、MUX、安吉奥、卡利亚里等知名品牌，日后国际一线名品将于日后陆续入驻金鹰奥莱城有 30 余间餐饮特业，包括御福轩、欧美亚自助餐、必胜客、COSTA、DQ、KFC、麦当劳、呱呱叫、春娇与志明、蓝湾咖啡等品牌，在大型酒楼、超市、自助快餐、火锅、休闲咖啡等餐饮业均有涉猎还有南京首屈一指的中影国际影城、人工湖、儿童游乐场、划船等娱乐设施可供休闲度假 二、消费群分析 金鹰奥莱城的消费群是大约 20 万的居住人口,其中包括 15 万的在校大学生及 5 万的本地居民学生的消费多为小型消费, 居民的消费水平相对较高 通过调查，大学生的消费,15 万学生的每月生活费平均在 1000 元左右,其中 30%的生活费用于购买生活用品及衣物,在这 30%的费用用在金鹰奥莱城消费的大约占 8%；居民的消费,5 万居民的每月平均收入在 5000 元，消费支出占收入的 40%，购买衣物的支出占消费支出的 35%,在金鹰奥莱城购买的几率为40%,即有一半的居民会选择在金鹰奥莱城购买。
三、基本分析馆内情况：金鹰奥莱城 A 馆为主馆，总共四层，装修风格简洁大气人流亮平时较少，周末会多些商场每间品牌店都拥有 100 至 300 平米的店面，包括的品牌价位基本上都是学生所能接受的，如艾格、依恋、耐克、小熊维尼等等，基本折扣在正价 5 折以下，但是新款较少，大多数是旧款馆内一层为化妆品专柜和少女品牌服饰，灯光明亮，地砖干净，并且不时有保洁人员来拖地清扫货物摆放整洁、清爽大方，店与店之间的间距大于为 3—4 米，较为宽敞消防设施、安全逃生通道标志齐全，各种指示牌简单易懂销售人员服务态度较好，能够做到基本的推销宣传金鹰奥莱城最吸引人的是：将有 80%的店是品牌的直营店，以保证没有任何中间渠道的最低折扣而多家国际一线大牌不仅会给出普通货品，还将为金鹰生产奥特莱斯专供折扣产品，为充足货源带来保证馆外情况：各主题馆间用广场、廊桥、内街、天桥相连，色彩斑斓的风格建筑和独特的空间秩序，不但能让消费者有视觉愉悦，同时也为消费者营造出购物、休闲氛围，而有人性化的主题归类，也能让消费者购物起来更加便捷四、品牌优势金鹰打造的仙林奥莱项目则是全新的第四代奥莱城，它将会围绕名牌折扣这个主要产品，提供度假、休闲、娱乐等的为一体的全方位体验。
奥特莱斯”是英文 OUTLETS 的中文直译它起源于美国，其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”金鹰奥莱城不同于一般商场，它卖的是库存货和折扣货，一般的国际顶级品牌是不打折的，打折影响其形象，但是好牌子一样有库存，而奥特莱斯的特性决定了奥特莱斯是国家大牌消除库存的最好场所另一大优势是折扣低，奥特莱斯一般都在城郊，离市区比较远，这样房租就比较低，而且，奥特莱斯的货品都是厂家直销，可以把中间利润降低，最终降低最后售价总之，奥特莱斯吸引顾客有三样法宝：（1）驰名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；（2）难以想象的低价——一般以低至1-6 折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜；（3 ）方便舒适的氛围——远离市区，交通方便，货场简洁、舒适四、竞争对手金鹰奥莱城的竞争对手主要是仙林大成名店和学则路的爱尚街区大成名店、爱尚街区主打小商品、低价商品、小吃零食等，档次和奥莱城相比，没有奥莱城高，但前者的消费价位更符合仙林大学城这个以学生为主要消费对象的地方，因此，在抢占消费市场方面，金鹰奥莱城面对的竞争对手实力是不容小觑的。
因此，要想在未来的消费市场上占主流，金鹰奥莱城应着重考虑更多普通大学生的消费档次，推出更多物美价廉的品牌，这样才能在大学城里拉拢更多的人气，把销售额提高上去五、消费者总体评价优：环境不错，人流量比较少，品牌折扣力度较大，服务态度蛮好，能够提供吃喝玩乐一条龙服务，餐饮种类也较齐全劣：位置比较偏远，消费价位对大学生来说还是偏高。