房地产开发各环节税收政策汇集 发布时间：05月03日信息来源：省地税局 供稿：苏州工业园区地税局字 体：【大 中 小】 访问次数： 280 本文纳税人为房地产开发公司 一、获得土地环节 1、土地使用税：以出让或转让方式有偿获得土地使用权的，应由受让方从合同商定交付土地时间的次月起缴纳城乡土地使用税；合同未商定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城乡土地使用税土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税根据，根据规定税率计算征收（具体税率参照本地规定） 案例：某房地产开发公司5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同，合同商定出让土地面积为56000平米，土地出让金为34000万元，合同商定土地交付时间为10月25日本地土地使用税税率为4元/平米那么应缴纳多少土地使用税？ 分析：该公司应从11月起申报缴纳土地使用税，应缴纳2个月土地使用税：56000*4*2/12=37333.33元 2、印花税（土地出让或转让合同）：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花 3、契税：国有土地使用权出让、土地使用权发售、房屋买卖的计税根据为成交价格。
目前江苏省规定的契税税率为3％契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人获得其她具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天 二、设计施工环节 1、印花税（设计合同）：建设工程勘察设计合同，涉及勘察、设计合同，按收取费用万分之五贴花 2、印花税（建安合同）：建筑安装工程承包合同，涉及建筑、安装工程承包合同，按承包金额万分之三贴花 3、印花税（借款合同）：银行及其她金融组织和借款人（不涉及银行同业拆借）所签订的借款合同，按借款金额万分之零点五贴花 三、房产销售环节 1、营业税（销售不动产）：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额，销售不动产税率为5%纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的所有价款和价外费用营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者获得索取营业收入款项凭据的当天纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天 2、土地增值税（预征）：除一般原则住宅不实行预征外，对其她各类商品房，均实行预征。
一般原则住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照本地政府部门规定的建筑原则建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅一般原则住宅须由房地产开发公司凭有关文献，经本地主管税务部门审核后确认 土地增值税预征的计税根据为纳税人转让房地产获得的收入 除保障性住房外，我省预征率不得低于2%，具体税率参照本地规定 3、公司所得税（未竣工开发产品）：公司销售未竣工开发产品获得的收入,应先按估计计税毛利率分季(或月)计算出估计毛利额，计入当期应纳税所得额公司销售未竣工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行拟定: （1）开发项目位于省、自治区、直辖市和筹划单列市人民政府所在地都市城区和郊区的，不得低于15% （2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10% （3）开发项目位于其她地区的，不得低于5% （4）属于经济合用房、限价房和危改房的，不得低于3% 案例：如某房地产开发公司开发某楼盘，尚未竣工，4月开始预售，4-6月共获得预收收入10000万元，6月利润表反映利润总额为-50万元，此前年度均赚钱，该公司应缴纳多少公司所得税？（假设公司土地增值税预征率为3%、城建税税率7%、教育费附加3%、地方教育费附加3％，该公司位于地级市，本地规定计税毛利率为10%） 分析：该公司预收收入10000万元，应缴纳营业税10000*5％＝500万元，城建税500*7%＝35万元，教育费附加500 *3%＝15万元，地方教育费附加500*3％＝15万元，土地增值税10000*2％＝200万元，合计765万元。
应纳税所得额＝-50＋10000*10％－765＝185万元，应缴纳公司所得税＝185*25％＝46.25万元 4、印花税（商品房销售合同）：对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花 四、竣工交房环节 1、公司所得税（竣工开发产品）： 开发产品竣工后，公司应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同步将其实际毛利额与其相应的估计毛利额之间的差额，计入当年度公司本项目与其她项目合并计算的应纳税所得额 公司房地产开发经营业务涉及土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其她建筑物、附着物、配套设施等开发产品除土地开发之外，其她开发产品符合下列条件之一的，应视为已经竣工： （1） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案 （2）开发产品已开始投入使用 （3）开发产品已获得了初始产权证明 在年度纳税申报时，公司须出具对该项开发产品实际毛利额与估计毛利额之间差别调节状况的报告以及税务机关需要的其她有关资料 案例：如某房地产开发公司开发某楼盘12月竣工，之前已预收房款30000万元，之前已按计税毛利率10％计算出估计毛利额，计入当期应纳税所得额缴纳公司所得税，12月6月利润表反映利润总额为-2300万元，竣工后计算出实际毛利额为10500万元，那么该公司该如何缴纳公司所得税？ 分析：实际毛利额与其相应的估计毛利额之间的差额为7500（10500-30000*10％）万，应纳税所得额＝-2300+7500＝5200万，应缴纳公司所得税＝5200*25％＝1300万元。
2、土地增值税（清算）： 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目所有竣工、完毕销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的 对符合如下条件之一的，主管税务机关可规定纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）获得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）各省辖市地方税务机关规定的其她状况5）对前款所列第（3）项情形，应在办理注销登记迈进行土地增值税清算 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算在土地增值税清算中符合如下条件之一的，可实行核定征收 （1）根据法律、行政法规的规定应当设立但未设立账簿的； （2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （3）虽设立账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以拟定转让收入或扣除项目金额的； （4）符合土地增值税清算条件，公司未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； （5）申报的计税根据明显偏低，又无合法理由的。
常用问题解答 1、应收房款欠款与否缴纳营业税？如房地产公司销售了一套房屋给业主，按照合同底应收房款100万，业主实际只缴纳了30万，请问欠款70万与否要在申报营业税，还是在实际收届时缴纳营业税？ 答：《中华人民共和国营业税暂行条例实行细则》（财政部国家税务总局令第52号）第二十四条规定，条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完毕后收取的款项条例第十二条所称获得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同拟定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未拟定付款日期的，为应税行为完毕的当天因此，纳税人应当按照合同拟定的付款日期确认营业收入，依法缴纳营业税 2、房地产开发公司采用优惠方式规定购房者免费或低价将不动产交给开发公司使用若干年作为条件销售不动产，如何缴纳销售不动产营业税？ 答：根据苏地税函[]135号文献规定，房地产开发公司销售不动产，采用优惠方式规定购房者免费或低价将不动产交给开发公司使用若干年这一经营方式名义上是开发商让利给购房者，实质上是优先获得了购房者的不动产的使用权，即其她经济利益因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按规定核定其营业额。
不能以低价缴纳营业税，更不能以未获得销售收入为名不缴纳营业税 3、房地产公司代收费用与否需缴纳营业税？ 答：根据《营业税暂行条例》第五条规定：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的所有价款和价外收费，《营业税暂行条例实行细则》第十三条规定：营业税条例所称价外费用，涉及收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、补偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其她多种性质的价外收费，但不涉及同步符合如下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（三）所收款项全额上缴财政 如果为符合规定条件的政府性基金或者行政事业性收费，则不并入营业额征收营业税，否则应作为价外收费，全额计征营业税 4、房地产开发公司出租地下车位使用权，与业主签订合同商定使用年限为，使用费一次性收取这笔收入与否应当缴纳土地增值税？ 答：根据《土地增值税暂行条例》及其实行细则的有关规定，土地增值税是对发售或者以其她方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。
发售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成发售或转让只出租地下车位的行为，由于没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税 5、以不动产投资与否征收土地增值税？ 答：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产) 作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的公司中时，暂免征收土地增值税对投资、联营公司将上述房地产再转让的，应征收土地增值税自3月2日起，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的公司从事房地产开发的，或者房地产开发公司以其建造的商品房进行投资和联营的，均不合用上述暂免征收土地增值税的规定 6、房地产开发公司以买别墅送汽车的方式销售不动产的，公司所得税上如何解决？ 答：根据《国家税务总局有关确认公司所得税收入若干问题的告知》（国税函〔〕875号）以及《国家税务总局有关公司处置资产所得税解决问题的告知》（国税函〔〕828号）规定，公司以买别墅送汽车的方式销售不动产的，不属于捐赠行为，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例分摊确认各项的销售收入销售的不动产属于未竣工产品的，不动产预售收入应按规定的计税毛利率计征公司所得税，但汽车销售收入不合用房地产开发的有关税收规定。
7、房产开发公司将自己开发的门面房作为售楼部请问售楼部与否缴纳房产税？如果缴纳，该如何拟定房产税的原值？ 答：国家税务总局《有关房产税城乡土地使用税有关政策规定的告知》（国税发〔〕89号）第二条第四项规定，房地产开发公司自用、出租、出借本公司建造的商品房，自房屋使用或交付使用的次月起计征房产税开发公司运用商品房作售楼部的状况，应自开始使用售楼部的次月起缴纳房产税作为自用的售楼部，根据《房产税暂行条例》的有关规定，按照其售楼部房产原值的70%作为房产税应纳税所得额，再按1.2%的税率缴纳房产税 在房产。