简述北京人与北京房（下） ruiren491112二十世纪九十年代北京城市建设至 80 年代初，北京内城许多传统居住形象的居住条件日益 恶化，居室拥挤不堪，有些甚至已威胁到居民的人生安全1983 年，中共中央、国家院批准规划，并指出要坚决地有步 聚地实行由北京市统一开发、统一建设的体制自此开始了 城市综合开发的改革，组建了 23 家开发公司，将危旧房改 造纳入城市整体发展的轨道具体讲，北京市建委成立了以 北京市城市建设综合开发公司（现在的“城开集团” ）为主 的 6 家公司，和 17 个区县建委综合建设办公司改变的企业 叫某某区城市建设综合开发公司，俗称“老 23 家”1988 年北京市政府作出了加快危旧房改造的决定， 废止见缝 插针的方法，确定了“一个转移，以区为主，四个结合”的 方针和有关政策“一个转移”是指由以新区建设为主转移为 新区开发与旧城改造并重 “以区为主” 是指以 17 个行政区， 在本区内作出整体的规划，由各区属城市建设综合开发公司 承担本区内的房地产开发和房屋建设任务 “四个结合”是 指危房改造与新区开发、与住房制度改革、与房地产经营、 与古都风貌保护相结合后来又加了与市政基础设施建设相 结合。
这个危改思路出发点是好的，一些指导原则和方针政 策也是积极的 但具体的实施却相当复杂 1990 年北京市的 城市总体规划第一次明确提出了危旧房改造北京市政府成 立了危旧房改造领导小组，开始大力贯彻“危旧房改造”计 划请注意：原本的“危房改造”变成了“危旧房改造” ，增一 字则意义大变！ 什么是旧房， 什么不是旧房， 根本没有标准， 没准今年建的房叫新房，去年盖的房就叫旧房于是乎，这 就为 90 年代成片拆掉胡同里的所有建筑物， 提供了“依据” 试举一例 2001 年改造东直门外地区， 市政府从城市景观角 度考虑，坚持要把一座建成 6年、入住 3年 20层高的“旧” 住宅楼炸掉，为建设“东华广场”高档写字楼开路，直接经 济损失 1.7 亿元拆迁单位是北京城建东华房地产开发公司， 被炸掉“旧楼”的产权单位是北京市商委其实，这栋“旧 楼”的格局在 1994 年时是相当超前的，一层七户，五套 100 平方米的三居和二套 80 平方米的二居，居住户最低级别是 副处长正是因为拆迁费用的“爆长”和其它一些人为的原 因，致使东直门交通枢纽暨东华广场 60 多万平方米超五星 级项目，在炸掉“旧楼”后，招商困难，场地整整“荒置” 了五年，成为“中国第一烂尾楼工程” 。
原市委书记贾庆林 在审查这个项目规划方案时（注：他看的原方案是保留那栋 旧楼的），把东直门项目称做“国门第一门” ，建成后有意把2008 奥运总部设在那里 五年过去了， 北边后利用造纸一厂 开发的“万国城”已建起了 80 万平方米高档住宅，南面后 开发的 20 万平方米“东方银座”早已拔地而起而东华广 场空地上的杂草六年也疯长到二米多高被位移的东直门公 交总站变得七零八落，造成群众换乘的极大不便，这才出现 一位义务指路的志愿者，市工商局退休干部谢老， “指路大 王”在荒地墙外一站就是七年如果开发商不按照当时市政 府某位主管城建领导坚持的做法，拆迁费用也不会那么高， 招商也不会那么困难，东华广场早就建起来了据了解，东 直门交通枢纽暨东华广场项目的总拆迁费约 11 亿元人民币， 每天的银行利息 70 万元，预计到 2009 年这个项目才能全部 完成，付出的银行利息总额约为 23 亿元，是实际拆迁拆迁 费用的二倍还要多 2007 年东华广场最终以 65 亿元成交， 政府得到各种税费约 20 亿元开发十年的开发商并没有赚 钱，大头全让政府和银行拿走了，北京的房价就是这么贵起 来的！ 市政府在 1989 年曾组织了调查摸底。
市内七个城区（不含 石景山区）共有平房 4860 万平方米，其中三、四、五类危 旧房为 1362 万平方米，够一万平方米的成片危旧房共 202 片，762 万平方米，旧城区危旧房总数为 1019 万平方米，集 中成片的共 128 片，630 万平方米根据调查，作出危房改 造规划，本着先易后难的原则，由外向内，逐步推进 1990年，批准了第一批危旧房改造项目 37 片，其中旧城区 22 片，总占地 360公顷，有危旧房 160 万平方米，居民五万户，规划新建房屋 530 万平方米，其中住宅约 340 万平方米 东城区 5 片，其中动迁人口最多的是安定门外地区，拆迁居 民 2119 户，拆迁单位 125 个，拆迁房屋 86200 平方米，规 划建设了新房 36 万平方米西城区 6 片，拆迁面积最大的 是德外地区，拆迁居民 7027 户，拆迁单位 172 个，拆迁房 屋 17.6 万平方米，规划建设了新房 65 万平方米宣武区 5 片，其中动迁人口最多的是槐柏树街，拆迁居民 2320 户，拆迁房屋 11.4 万平方米，规划建设了新房 19.2 万平方米 崇文区 5 片，其中动迁人口最多的是法华寺地区，拆迁居民 2580 户，拆迁房屋 5.4 万平方米。
朝阳区 3 片，其中动迁人 口最多的是朝外南营房，拆迁居民 3570 户，单位 78 个，拆 迁房屋 11.7万平方米，规划建设了新房 25 万平方米海淀 3 片，其中动迁人口最多的是马甸地区，拆迁居民 3152 户， 拆迁房屋 12 万平方米，规划建设了新房 28万平方米丰台 区 1 片，右安门外地区，拆迁居民 6314 户，拆迁房屋 20 万 平方米，规划建设了新房 80 万平方米90 年代初是房地产开始大发展的时期， 同时城市建设也由以 新区为主逐渐变为以新旧区结合为主 1990 年以来， 全市先 后对危旧房居住区实施改造，大都是通过商业性的房地产开 发实施的，因而这时期危旧房改造的动机、目的和手段都与 80 年代末期危旧房改造试点有很大的不同， 由于开发公司成为独立经营的企业追逐商业利益便成为其从事危旧房改造 的主要目的 1992 年，北京市政府颁布了《北京市实施（中 华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例）办 法》后，开始对国有土地开发收取土地出让金，同时为提高 地方参与危改的积极性， 市政府将出让金的 60% 返回给项目 所在的区政府，用于区内市政建设这一政策的确起到了很 大的激励作用， 据统计， 全市危改项目中绝大多数都是 1992 年以后开始的。
在大量的资金的推动下，危改立项从 1991 年底 37 项增长到 1994 年底 212 项到 1995 底，旧城四区 ——东城、西城、崇文、宣武的危改区增加到 168 处，其中相当多的危改区成为商业地产开发区，仅东城区，就有近 80% 的批租土地被划为危改区北京市率先确定的 120 片危改区中有 98 片在二环内，也就是旧城所在区域1992 年，北京出台了《北京市实施〈中华人民共和国城镇国 有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》 ，在房地产开发 的利益驱动下， 危旧房改造的规模逐渐加大， 1994 年北京市 作出了“加快城市危旧房改造”的决定，使得大规模的危改 进入前所未有的高潮 1994 年底，北京市 221 片房改区中， 以有 212 片立项，占 95.9%，其中开工 85 片，占 40% 左右， 21 片竣工，占 10%左右；这些项目共投资 70 亿元，其中 1994 年完成 35 亿元，是前 4 年的总和从 1990 年到 1994 年， 危改动迁居民 8.3 万，其中 5.6 万户得到安置，在新区中安置的为 3.44万户，回迁 2.16 万户，回迁户占总安置户的38.6%1994 年以后， 国家对房地产市场进行降温， 经济上采取了适 度从紧的政策。
另外，由于前一段时期的集中大规模改造， 一些回报率高、易于开展的危改项目基本完成，剩下是的矛 盾最为集中，人口稠密的旧城核心地区，北京的危改速度逐 渐放慢渐渐地，危旧房改造中的负面问题也浮出海面，尤为突出的 是拆迁安置问题居民从“要我拆迁” “我要拆迁”变成了 “不愿拆迁”，出现了集体抢房、静坐示威等事件， 1995 年 1— 7 月有 3500 多人就拆迁安置问题上访，西城区人民法院 全年有 27 件涉及拆迁的刑事诉讼立案文物保护的问题也 凸现出来，据文物部门 1995 年的调查，旧城内未经改造的 地区仅剩 1/3在这 10 年中，全市危改呈波浪式发展，出现一次高峰两次 滑坡 1994 年达到高峰，当年动迁居民超过 2.5 万户，约 75 万平方米这一时期的代表工程是金融街、王府井、崇文门 新世界等地的商业开发之后开始出现下滑，到 1998 年， 因平安大街拆迁等原因， 危改有所回升 1999 年又出现滑坡， 当年动迁居民仅 8180 户，大体相当于 1991 年的水平 2000 年，危改工作出现了发展势头，主要完成指标比 1999 年有 较大幅度增长，全年完成危改投资 76.9 亿元，比上年增长 51%；拆除危旧房屋 63 万平方米， 是上一年的 3 倍；动迁居 民 2.5 万户（包括广安大街工程拆迁居民 1 万户），是 1999 年的 3 倍。
1999 年“新中国成立 50 周年”临近，以及为再次申奥做准 备，北京市制定了一系列基础设计建设方面的重点工程，其 中包括平安大街改造、菜市口大街改造、西直门立交桥改造 等，还有一系列商业开发项目作为“献礼”工程，比如东方 广场项目从 1994 年起，几十位专家、学者就对这一设计 提出疑议，但它不仅在违反城市规划高度控制要求的情况下 建成，还像专家们所预言的那样“连同北京饭店形成一堵高 七八十米，长六百多米的大墙” 这些项目多在内城腹地涵 盖多个危改片区，但也包含了大量房屋质量尚好的房子，它 们既未在 1991 年统计的危旧房范围内，也不符合北京市规 定的认定危改区的标准，是“为建而拆” 1990 年 4 月，北京市要求在 2000 年以前完成全市所有危旧 房屋的改造 这一计划未能实现 10 年来全市累计开工改造 危旧小区 168 片，竣工 53 片，竣工面积达 1450 万平方米， 拆除危旧房屋 499 万平方米， 动迁居民 18.4 万户， 取得了一 定成效但随着危改逐步向城中心区发展，由于旧城区人口 密度大，市政条件差，规划限制相对较严，危改工作难度加 大这一时期，危旧房改造比较好的小区有东城区菊儿胡同危旧 房改造小区、西城区小后仓胡同危旧房改造小区、宣武区槐 柏树街危旧房改造小区和宣武区春风胡同危旧房改造小区。
这一时期，危旧房改造的主要模式是以房地产开发带动危旧 房改造，即政府确定危旧房改造区，并提供相关优惠政策， 房地产开发企业承担危改任务，负责对单位和居民的安置补 偿、并通过在危改区进行房地产开发达到资金平衡这一模 式在全市危改初期起到了重要的作用九十年代危改与拆迁 安置“黑洞”九十年代在北京房地产开发界最时髦的词语就是“危改” 听起来这似乎是一件想人民之所想，急人民之所急的好事对于居民来说，政府把你的危房给改了， 再把你“合理安置” 到新房，应该感恩戴德才对而真实的“危改”是怎样的呢？下面是个例子，有这样一处 四合院，如果你和我一样见过照片，一定。