上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司 上海宏观市场环境上海宏观市场环境 新江湾城市场分析新江湾城市场分析新江湾城市场分析新江湾城市场分析 新江湾城典型个案分析新江湾城典型个案分析新江湾城典型个案分析新江湾城典型个案分析 新江湾城新江湾城新江湾城新江湾城SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析 新江湾城项目定位建议新江湾城项目定位建议新江湾城项目定位建议新江湾城项目定位建议研展报告研展报告研展报告研展报告 - For What ? - For What ? - For What ? - For What ? 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司宏观市场环境宏观市场环境1上海宏观经济形势上海宏观经济形势上海宏观经济形势上海宏观经济形势2土地供应量分析土地供应量分析土地供应量分析土地供应量分析3房地产市场供求关系分析房地产市场供求关系分析房地产市场供求关系分析房地产市场供求关系分析4价格走势分析价格走势分析价格走势分析价格走势分析5市场展望与预测市场展望与预测市场展望与预测市场展望与预测 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司从需求看，上海潜在的住宅需求总量仍然较大，但是房贷首付比例和贷款利率提高、对第三套房暂停发放贷款，以及限购等政策措施，将很好抑制全市投资投机型的购房需求。
从总体看，后期在投资投机型和部分改善型需求被抑制的情况下，住宅市场成交量将会有所下降，住宅市场价格将逐步稳中有跌从需求看，上海潜在的住宅需求总量仍然较大，但是房贷首付比例和贷款利率提高、对第三套房暂停发放贷款，以及限购等政策措施，将很好抑制全市投资投机型的购房需求从总体看，后期在投资投机型和部分改善型需求被抑制的情况下，住宅市场成交量将会有所下降，住宅市场价格将逐步稳中有跌从需求看，上海潜在的住宅需求总量仍然较大，但是房贷首付比例和贷款利率提高、对第三套房暂停发放贷款，以及限购等政策措施，将很好抑制全市投资投机型的购房需求从总体看，后期在投资投机型和部分改善型需求被抑制的情况下，住宅市场成交量将会有所下降，住宅市场价格将逐步稳中有跌从需求看，上海潜在的住宅需求总量仍然较大，但是房贷首付比例和贷款利率提高、对第三套房暂停发放贷款，以及限购等政策措施，将很好抑制全市投资投机型的购房需求从总体看，后期在投资投机型和部分改善型需求被抑制的情况下，住宅市场成交量将会有所下降，住宅市场价格将逐步稳中有跌从需求看，上海潜在的住宅需求总量仍然较大，但是房贷首付比例和贷款利率提高、对第三套房暂停发放贷款，以及限购等政策措施，将很好抑制全市投资投机型的购房需求。
从总体看，后期在投资投机型和部分改善型需求被抑制的情况下，住宅市场成交量将会有所下降，住宅市场价格将逐步稳中有跌 从产业结构来看，上海正形成“三二一”的服务型经济特征，金融业和房地产业是 促进上海经济的持续增长的主要动 力随着政策不断出台，上海市房地产开发商会放缓新楼上市销售节奏，但随着年末资金逐步趋紧，住宅市场供应在下降后还会逐步有所回升 上海将继续增加居住用地供应总量，使保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70% 2010年上海房价每平米上涨4000元以上，单价在5万元/平米以上的新房源占到5 %，直接拉高整体房价水平，2011年上海楼市的高端化演变趋势日益明显 从需求看，上海潜在的住宅需求总量仍然较大，但是房贷首付比例和贷款利率提高、对第三套房暂停发放贷款，以及限购等政策措施，将很好抑制全市投资投机型的购房需求从总体看，后期在投资投机型和部分改善型需求被抑制的情况下，住宅市场成交量将会有所下降，住宅市场价格将逐步稳中有跌从需求看，上海潜在的住宅需求总量仍然较大，但是房贷首付比例和贷款利率提高、对第三套房暂停发放贷款，以及限购等政策措施，将很好抑制全市投资投机型的购房需求。
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从总体看，后期在投资投机型和部分改善型需求被抑制的情况下，住宅市场成交量将会有所下降，住宅市场价格将逐步稳中有跌 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司新江湾城新江湾城新江湾城新江湾城环境分析环境分析环境分析环境分析新江湾城新江湾城新江湾城新江湾城产品分析产品分析产品分析产品分析新江湾城简介新江湾城简介新江湾城简介新江湾城简介周边自然周边自然周边自然周边自然人文环境人文环境人文环境人文环境市政、生活市政、生活市政、生活市政、生活配套情况配套情况配套情况配套情况项目概况项目概况项目概况项目概况供应情况供应情况供应情况供应情况新江湾城新江湾城新江湾城新江湾城 市场分析市场分析市场分析市场分析 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司新江湾城简介新江湾城简介新江湾城简介新江湾城简介 新江湾城位于上海的东北角，西起逸仙路、国权北路，北抵军工路，南到政立路，东靠闸殷路，总面积达9.45平方公里 城区建设将严格控制住宅规模，规划毛密度为0.6，居住用地平均容积率约为1.0，综合绿化率达50以上，规划居住人口6-8万人 据规划，新江湾城将以网络状的生态水系形成区域生态骨架；绿色空间与水系紧密结合并与人居空间相互渗透；大学校区与居住校区相互促进形成共生关系。
上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司 新江湾城主要分为江新江湾城主要分为江湾天地、复旦江湾新校区、湾天地、复旦江湾新校区、新江湾城公园、自然花园、新江湾城公园、自然花园、都市村庄和知识商务中心都市村庄和知识商务中心等六大板块，整体城区将等六大板块，整体城区将以低层独幢住宅、低层联以低层独幢住宅、低层联排式住宅、多层住宅和小排式住宅、多层住宅和小高层住宅庞大的造城规高层住宅庞大的造城规划预计将于今年完成道路、划预计将于今年完成道路、景观、水系工程的基本建景观、水系工程的基本建设，同时建成生态博物馆、设，同时建成生态博物馆、文化中心、极限运动中心文化中心、极限运动中心三大公建项目；三大公建项目； 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司周边自然人文环境周边自然人文环境周边自然人文环境周边自然人文环境 拥有百年复旦大学、同济大学、上海拥有百年复旦大学、同济大学、上海财经大学、解放军第二军医大学、上海交财经大学、解放军第二军医大学、上海交大附属、同济附中等大附属、同济附中等1414所知名学府，畅享所知名学府，畅享绝难复制的人文气息。
绝难复制的人文气息 历经五年的开发锤炼，新江湾城地历经五年的开发锤炼，新江湾城地域价值早已获得全民的共识随着众多知域价值早已获得全民的共识随着众多知名楼盘开发商的进驻、整个板块以其卓越名楼盘开发商的进驻、整个板块以其卓越的企业信誉、超高品质的物业产品获得市的企业信誉、超高品质的物业产品获得市场的一致肯定，从而成为首个个人居标杆场的一致肯定，从而成为首个个人居标杆 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司市政、生活配套情况市政、生活配套情况市政、生活配套情况市政、生活配套情况主要市政配套主要市政配套: : 复旦江湾城新校区：复旦江湾城新校区： 复旦本科生、研究生教学、高科技复旦本科生、研究生教学、高科技研究和国际交流项目所在地，极限运动中研究和国际交流项目所在地，极限运动中心：心： 规划总占地面积规划总占地面积2700027000平方米，其中平方米，其中包括包括1500015000平方米的体育运动中心区和平方米的体育运动中心区和1200012000平方米的国际滑板公园；新江湾城平方米的国际滑板公园；新江湾城公园：占地约公园：占地约1717万平方米，其中水体面积万平方米，其中水体面积约为约为5 5万平方米；大型超市、商业步行街：万平方米；大型超市、商业步行街：总用地规模约总用地规模约7 7公顷，建筑面积约公顷，建筑面积约1414万平万平方米；新江湾城公园文化中心：该中心占方米；新江湾城公园文化中心：该中心占地约地约3 3万平方米，总建筑面积万平方米，总建筑面积91909190平方米，平方米，规划作为新江湾城的地区文化交流展示中规划作为新江湾城的地区文化交流展示中心；心； 此外，地铁此外，地铁M1M1、、M3M3、、M8M8线以及轻轨线以及轻轨L3L3线，加之中环线，众多密集的交通设施线，加之中环线，众多密集的交通设施. . 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司三湘七三湘七三湘七三湘七星府邸星府邸星府邸星府邸华润橡华润橡华润橡华润橡树湾树湾树湾树湾九龙仓玺园九龙仓玺园九龙仓玺园九龙仓玺园仁恒怡庭仁恒怡庭仁恒怡庭仁恒怡庭建发江湾萃建发江湾萃建发江湾萃建发江湾萃祥生御江湾祥生御江湾祥生御江湾祥生御江湾加州水郡加州水郡加州水郡加州水郡江湾尊堡江湾尊堡江湾尊堡江湾尊堡项目概况项目概况项目概况项目概况新城御新城御新城御新城御景景景景公馆公馆公馆公馆10881088保利维保利维保利维保利维拉家园拉家园拉家园拉家园 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司九龙仓玺园九龙仓玺园仁恒怡庭仁恒怡庭建发江湾萃建发江湾萃祥生御江湾祥生御江湾项目供应情况项目供应情况 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司华润橡树湾华润橡树湾江湾尊堡江湾尊堡新城御景新城御景三湘七星府邸三湘七星府邸加州水郡加州水郡公馆公馆1088保利维拉家园保利维拉家园 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司新江湾城典型个案分析新江湾城典型个案分析新江湾城典型个案分析新江湾城典型个案分析核心楼盘参数汇总表：核心楼盘参数汇总表：核心楼盘参数汇总表：核心楼盘参数汇总表：项目名称项目名称总建筑面积总建筑面积物业类别物业类别装修状况装修状况容积率容积率绿化率绿化率九龙仓玺园九龙仓玺园100000100000平米平米住宅、普通住宅住宅、普通住宅精装修精装修1.71.745%45%仁恒怡庭仁恒怡庭6500065000平米平米住宅、花园洋房住宅、花园洋房精装修全装修精装修全装修1.21.245%45%建发江湾萃建发江湾萃3128031280平米平米住宅、普通住宅住宅、普通住宅全装修全装修2.02.035%35%祥生御江湾祥生御江湾9246692466平米平米住宅、公寓、别墅住宅、公寓、别墅毛坯毛坯1.091.0944%44%表格一表格一表格一表格一 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司项目名称项目名称项目特色项目特色开盘时间开盘时间物业费物业费均价均价去化状况去化状况（供应（供应/ /已售）已售）九龙仓玺园九龙仓玺园豪华居住区豪华居住区, ,地铁沿线地铁沿线2011.32011.35.205.20元元/ /平米平米··月月5500055000345/254/91345/254/91仁恒怡庭仁恒怡庭豪华居住区豪华居住区, ,宜居生态宜居生态地产地产, ,公园地产公园地产2010.10.102010.10.108.008.00元元/ /平米平米··月月7000070000268/182/86268/182/86建发江湾萃建发江湾萃复合地产复合地产, ,国际化社区国际化社区2010.12.172010.12.175.005.00元元/ /平米平米··月月3700037000125/108/17125/108/17祥生御江湾祥生御江湾豪华居住区豪华居住区, ,宜居生态宜居生态地产地产2010.12.242010.12.244.504.50元元/ /平米平米··月月3500035000222/24/198222/24/198表格二表格二表格二表格二核心楼盘参数汇总表：核心楼盘参数汇总表：核心楼盘参数汇总表：核心楼盘参数汇总表： 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司个案具体分析个案具体分析个案具体分析个案具体分析九龙仓玺园九龙仓玺园九龙仓玺园九龙仓玺园项目简介：项目简介：项目简介：项目简介： 玺园项目位于杨浦区玺园项目位于杨浦区江湾镇核心区域，充分吸江湾镇核心区域，充分吸收海派建筑的细腻与大气，收海派建筑的细腻与大气，倾力打造沪上高标准精装倾力打造沪上高标准精装修公寓的豪华高尚社区，修公寓的豪华高尚社区，开创城市领袖精英的专属开创城市领袖精英的专属尊崇领地。
以中西合璧、尊崇领地以中西合璧、中轴对称的皇家园林制序，中轴对称的皇家园林制序，统御工整典雅的宫廷公园统御工整典雅的宫廷公园形象户型：户型：137137平米的两房，平米的两房，147147平米小三房、平米小三房、179179平米平米 大三房，最大面积是大三房，最大面积是334334平米的四房，主推平米的四房，主推 179 179的精装三房，房源均为精装修大户型的精装三房，房源均为精装修大户型周边配套：周边配套： 学校：同济大学第一附属中学、新江湾高级中学校：同济大学第一附属中学、新江湾高级中学、复旦大学新江湾新校区学、复旦大学新江湾新校区 购物：五角场商圈、新江湾生活广场（规划中购物：五角场商圈、新江湾生活广场（规划中以具有较强经济实力的公司高层管理者和商业人士为主客客层分析：分析： 以具有以具有较强经济实力的公司高力的公司高层管理者和商管理者和商业人士人士为主主以具有较强经济实力的公司高层管理者和商业人士为主 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司缺点：缺点： 1.置业顾问态度不够热情，着装不整齐。
置业顾问态度不够热情，着装不整齐 2.地铁会带来沉降，楼盘离得较近，后期会有体现地铁会带来沉降，楼盘离得较近，后期会有体现 3.外立面采用大理石装修，但是灰黑色给人的感觉很冰外立面采用大理石装修，但是灰黑色给人的感觉很冰 冷，很像是写字楼而不是住宅，没有回家的亲切感冷，很像是写字楼而不是住宅，没有回家的亲切感 4.房型设计不太合理，给人紧凑的感觉，可利用的空间房型设计不太合理，给人紧凑的感觉，可利用的空间 小设计大房型，总价偏高，有提高房子总价的嫌疑，小设计大房型，总价偏高，有提高房子总价的嫌疑， 且升值空间不高且升值空间不高 5.交通不便利，周边生活配套不齐全，生活用品需要驱车五交通不便利，周边生活配套不齐全，生活用品需要驱车五 角场附近购买角场附近购买优点：优点： 1、样板房会客厅装修奢华大气，能够彰显主人的豪气及、样板房会客厅装修奢华大气，能够彰显主人的豪气及 优雅的品味；主卧套间阔雅上乘，奢华大卫浴，独立衣帽优雅的品味；主卧套间阔雅上乘，奢华大卫浴，独立衣帽 间和起居室。
整体装修风格极尽奢华间和起居室整体装修风格极尽奢华 2．小区整体规划整洁干净楼房呈环形排列，在小区中．小区整体规划整洁干净楼房呈环形排列，在小区中 央央 配置开放游泳池以及会所配置开放游泳池以及会所 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司九龙仓玺园九龙仓玺园 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司个案具体分析个案具体分析个案具体分析个案具体分析仁恒怡庭仁恒怡庭仁恒怡庭仁恒怡庭项目简介：仁恒怡庭近邻五角场金融项目简介：仁恒怡庭近邻五角场金融项目简介：仁恒怡庭近邻五角场金融项目简介：仁恒怡庭近邻五角场金融CBDCBDCBDCBD和杨浦大学城区和杨浦大学城区和杨浦大学城区和杨浦大学城区. . . .，首创私家，首创私家，首创私家，首创私家 泳池、私家电梯等诸多全新理念，包括恒温游泳池、下沉泳池、私家电梯等诸多全新理念，包括恒温游泳池、下沉泳池、私家电梯等诸多全新理念，包括恒温游泳池、下沉泳池、私家电梯等诸多全新理念，包括恒温游泳池、下沉 式庭院的会所。
式庭院的会所式庭院的会所式庭院的会所户型户型户型户型主力主力C C户型（超豪华叠户型（超豪华叠拼）拼）300300平左右，部分平左右，部分一楼边套带私家游泳池，一楼边套带私家游泳池，每户配置私家电梯，地每户配置私家电梯，地下双车位下双车位客层分析：客层分析： 以高收入并无需贷以高收入并无需贷款的自住客为主款的自住客为主优点优点优点优点1.1.仁恒的品牌一直受仁恒的品牌一直受 到到众多业主的青睐众多业主的青睐2.2.该楼盘有附赠面积该楼盘有附赠面积3.3.售楼处装修豪华，体售楼处装修豪华，体现了该楼盘的整体装修现了该楼盘的整体装修风格4.4.接待人员素质较好接待人员素质较好缺点缺点缺点缺点1.1.距军工路闸北电厂距军工路闸北电厂 较近，污染较严重较近，污染较严重2.2.装修报价存在虚报装修报价存在虚报 嫌疑，装修风格稍嫌疑，装修风格稍 显过时3.3.中心景观和下沉式中心景观和下沉式 广场缺少创意广场缺少创意4.4.价格较高价格较高 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司仁恒怡庭仁恒怡庭 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司建发江湾萃建发江湾萃建发江湾萃建发江湾萃个案具体分析个案具体分析个案具体分析个案具体分析户型：户型： 以以235235、、275275平米的平米的““四四 加一加一””房为房为主力户型，也有少量主力户型，也有少量175175平方米、平方米、190190平平方米左右的三房，共方米左右的三房，共139139户。
住宅全部为户住宅全部为纯板式住宅，纯板式住宅，55-12555-125米的宽阔栋距，一米的宽阔栋距，一梯一户，地上地下双大堂，人车分流设梯一户，地上地下双大堂，人车分流设计客层分析：客层分析： 建发建发··江湾萃一期均为大平层精装江湾萃一期均为大平层精装户型，主要针对高端自住型客户，以改户型，主要针对高端自住型客户，以改善居住条件的业主为主，大多为企业家善居住条件的业主为主，大多为企业家和公司中高层管理者和公司中高层管理者周边配套：周边配套： 商业：联华超市、国和购物中心、福商业：联华超市、国和购物中心、福生购物中心、华联商厦、百联又一城、万生购物中心、华联商厦、百联又一城、万达广场达广场 教育：复旦大学新江湾城校区、财经 教育：复旦大学新江湾城校区、财经大学、复旦科技园小学、开路新村第一、大学、复旦科技园小学、开路新村第一、二小学、上海民办杨浦实验学校、中福会二小学、上海民办杨浦实验学校、中福会幼儿园、上音附中附小幼儿园、上音附中附小 银行：建行、农行 银行：建行、农行 邮局：开鲁路邮政所邮政储蓄 邮局：开鲁路邮政所邮政储蓄 公园绿地：公园绿地：SMPSMP滑板公园、新江湾城公园滑板公园、新江湾城公园项目介绍：建发江湾萃为建发新江湾城系列项目，分期开发，预计项目介绍：建发江湾萃为建发新江湾城系列项目，分期开发，预计5-85-8年年 完成，为城市精英打造高品质的节能环保型生活社区完成，为城市精英打造高品质的节能环保型生活社区 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司建发江湾萃建发江湾萃地铁配套地铁配套在建楼盘在建楼盘 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司个案具体分析个案具体分析个案具体分析个案具体分析祥生御江湾祥生御江湾祥生御江湾祥生御江湾项目项目项目项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析客源客层分析客源客层分析客源客层分析客源客层分析优势：位于杨浦区新江湾城生态区域，生优势：位于杨浦区新江湾城生态区域，生优势：位于杨浦区新江湾城生态区域，生优势：位于杨浦区新江湾城生态区域，生活配套齐全，教育功能齐全，周边环境优活配套齐全，教育功能齐全，周边环境优活配套齐全，教育功能齐全，周边环境优活配套齐全，教育功能齐全，周边环境优美美美美 劣势：位于新江湾城边缘地带，目前该项劣势：位于新江湾城边缘地带，目前该项劣势：位于新江湾城边缘地带，目前该项劣势：位于新江湾城边缘地带，目前该项目周边环境较差，周边多为老公房未动工，目周边环境较差，周边多为老公房未动工，目周边环境较差，周边多为老公房未动工，目周边环境较差，周边多为老公房未动工，河道污染严重；项目周边在建工程较多，河道污染严重；项目周边在建工程较多，河道污染严重；项目周边在建工程较多，河道污染严重；项目周边在建工程较多，粉尘大，噪音大。
且该案出入动线较差，粉尘大，噪音大且该案出入动线较差，粉尘大，噪音大且该案出入动线较差，粉尘大，噪音大且该案出入动线较差，距目前的轨交线路较远距目前的轨交线路较远距目前的轨交线路较远距目前的轨交线路较远机会：产品类型能满足不同客户需求，项机会：产品类型能满足不同客户需求，项机会：产品类型能满足不同客户需求，项机会：产品类型能满足不同客户需求，项目位于中内环交接板块，区域内可开发地目位于中内环交接板块，区域内可开发地目位于中内环交接板块，区域内可开发地目位于中内环交接板块，区域内可开发地块较少，加之黄浦江游艇码头正在动工，块较少，加之黄浦江游艇码头正在动工，块较少，加之黄浦江游艇码头正在动工，块较少，加之黄浦江游艇码头正在动工，建成后增值空间大建成后增值空间大建成后增值空间大建成后增值空间大威胁：从目前市场环境来看，此时开盘可威胁：从目前市场环境来看，此时开盘可威胁：从目前市场环境来看，此时开盘可威胁：从目前市场环境来看，此时开盘可能并不是一个良好的时机，新政出台后，能并不是一个良好的时机，新政出台后，能并不是一个良好的时机，新政出台后，能并不是一个良好的时机，新政出台后，购房者的观望心态正处于观望心态购房者的观望心态正处于观望心态购房者的观望心态正处于观望心态购房者的观望心态正处于观望心态家庭较为富裕，追求高品质生家庭较为富裕，追求高品质生家庭较为富裕，追求高品质生家庭较为富裕，追求高品质生活的年轻夫妇，多为婚房；活的年轻夫妇，多为婚房；活的年轻夫妇，多为婚房；活的年轻夫妇，多为婚房； 自住，附近工作教师、医生、自住，附近工作教师、医生、自住，附近工作教师、医生、自住，附近工作教师、医生、政府官员等，政府官员等，政府官员等，政府官员等，用于改善居住、投资、度假等，用于改善居住、投资、度假等，用于改善居住、投资、度假等，用于改善居住、投资、度假等，多为私企老板、外企高管等多为私企老板、外企高管等多为私企老板、外企高管等多为私企老板、外企高管等 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司祥生御江湾祥生御江湾 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司四个项目与华润橡树湾比较四个项目与华润橡树湾比较四个项目与华润橡树湾比较四个项目与华润橡树湾比较华润橡树湾华润橡树湾华润橡树湾华润橡树湾房型多元化，有叠加别墅、房型多元化，有叠加别墅、房型多元化，有叠加别墅、房型多元化，有叠加别墅、180180180180、、、、280280280280的大平层，并且还的大平层，并且还的大平层，并且还的大平层，并且还具有小户型，是一个较为成熟具有小户型，是一个较为成熟具有小户型，是一个较为成熟具有小户型，是一个较为成熟的综合住宅小区的综合住宅小区的综合住宅小区的综合住宅小区相对于九龙仓相对于九龙仓相对于九龙仓相对于九龙仓····玺园、仁恒怡庭玺园、仁恒怡庭玺园、仁恒怡庭玺园、仁恒怡庭两个楼盘，橡树湾的价格较实惠，两个楼盘，橡树湾的价格较实惠，两个楼盘，橡树湾的价格较实惠，两个楼盘，橡树湾的价格较实惠，该楼盘的性价比较高该楼盘的性价比较高该楼盘的性价比较高该楼盘的性价比较高橡树湾楼盘的旁边即为同济附属橡树湾楼盘的旁边即为同济附属橡树湾楼盘的旁边即为同济附属橡树湾楼盘的旁边即为同济附属学校，文化氛围较为浓重，有利学校，文化氛围较为浓重，有利学校，文化氛围较为浓重，有利学校，文化氛围较为浓重，有利于对孩子学习习惯的培养于对孩子学习习惯的培养于对孩子学习习惯的培养于对孩子学习习惯的培养橡树湾很注重细节，所有房子橡树湾很注重细节，所有房子橡树湾很注重细节，所有房子橡树湾很注重细节，所有房子都不设都不设都不设都不设4 4，，，，1313，，，，1414楼层楼层楼层楼层橡树湾的对面有一个建筑工地，橡树湾的对面有一个建筑工地，橡树湾的对面有一个建筑工地，橡树湾的对面有一个建筑工地，相对来说，环境和日常生活会在相对来说，环境和日常生活会在相对来说，环境和日常生活会在相对来说，环境和日常生活会在短时间内受到一定的影响短时间内受到一定的影响短时间内受到一定的影响短时间内受到一定的影响较其他几个项目距湿地近，空气较其他几个项目距湿地近，空气较其他几个项目距湿地近，空气较其他几个项目距湿地近，空气质量及绿化情况较好质量及绿化情况较好质量及绿化情况较好质量及绿化情况较好 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司新江湾城新江湾城新江湾城新江湾城SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析优势优势优势优势劣势劣势劣势劣势机会机会机会机会威胁威胁威胁威胁• • 地处核心位置，地处核心位置，地处核心位置，地处核心位置， 被列入上海未来被列入上海未来被列入上海未来被列入上海未来4 4 4 4大示范居住区大示范居住区大示范居住区大示范居住区• • 地块方正规则，地块方正规则，地块方正规则，地块方正规则，有利于布局有利于布局有利于布局有利于布局• • 周边水系、绿化周边水系、绿化周边水系、绿化周边水系、绿化 等景观环境良好等景观环境良好等景观环境良好等景观环境良好• • 道路条件优越道路条件优越道路条件优越道路条件优越 直接通达淞沪路直接通达淞沪路直接通达淞沪路直接通达淞沪路 殷行路主干道殷行路主干道殷行路主干道殷行路主干道• • 千年古镇，历史千年古镇，历史千年古镇，历史千年古镇，历史人文底蕴深厚人文底蕴深厚人文底蕴深厚人文底蕴深厚• • 全球最大的极限全球最大的极限全球最大的极限全球最大的极限运动主题公园运动主题公园运动主题公园运动主题公园• • 公共配套设施公共配套设施公共配套设施公共配套设施 还在建设，短还在建设，短还在建设，短还在建设，短 期内无法提供期内无法提供期内无法提供期内无法提供 服务服务服务服务• • 公共交通不太公共交通不太公共交通不太公共交通不太 完善，对于不完善，对于不完善，对于不完善，对于不 备有自备车的备有自备车的备有自备车的备有自备车的 客户而言，此客户而言，此客户而言，此客户而言，此 为一个重要缺为一个重要缺为一个重要缺为一个重要缺 陷陷陷陷• • 市场认知度不高市场认知度不高市场认知度不高市场认知度不高• • 周边的电厂和化周边的电厂和化周边的电厂和化周边的电厂和化 工厂存在噪音和工厂存在噪音和工厂存在噪音和工厂存在噪音和 空气污染空气污染空气污染空气污染• • 整体规划正在逐整体规划正在逐整体规划正在逐整体规划正在逐步落实步落实步落实步落实• • 五角场副中心趋五角场副中心趋五角场副中心趋五角场副中心趋于成熟于成熟于成熟于成熟• • 中环线全线贯通中环线全线贯通中环线全线贯通中环线全线贯通 各项交通设施日各项交通设施日各项交通设施日各项交通设施日趋完善趋完善趋完善趋完善• • ““““低碳环保低碳环保低碳环保低碳环保””””为为为为 建筑技术标准，建筑技术标准，建筑技术标准，建筑技术标准，投资空间巨大投资空间巨大投资空间巨大投资空间巨大• • 区位供应量较大区位供应量较大区位供应量较大区位供应量较大• • 地块总量丰富，地块总量丰富，地块总量丰富，地块总量丰富， 大量的豪宅既将大量的豪宅既将大量的豪宅既将大量的豪宅既将 上市，白热化的上市，白热化的上市，白热化的上市，白热化的 竞争将使豪宅市竞争将使豪宅市竞争将使豪宅市竞争将使豪宅市 场的价格出现调场的价格出现调场的价格出现调场的价格出现调 整和分化，届时整和分化，届时整和分化，届时整和分化，届时 竞争激烈将不可竞争激烈将不可竞争激烈将不可竞争激烈将不可 避免避免避免避免• • 生态环境遭到一定生态环境遭到一定生态环境遭到一定生态环境遭到一定 破坏破坏破坏破坏 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司新江湾城项目定位建议新江湾城项目定位建议新江湾城项目定位建议新江湾城项目定位建议公寓别墅联合体公寓别墅联合体 建筑类型建筑类型建筑风格：英伦建筑风格：英伦容积率：容积率：1.81.8绿化率：绿化率：50%50%均价：均价： 公寓公寓40000/40000/平米平米 别墅别墅60000/60000/平米平米户户 型：型：主推小户型的公主推小户型的公寓及联排别墅：寓及联排别墅：公寓公寓88-10088-100平方平方米的两房一厅；米的两房一厅；别墅别墅180-220180-220平平方米，有附赠空方米，有附赠空间间 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司市调心得与体会市调心得与体会 12 345前期准备要充分，落实每一个细节问题前期准备要充分，落实每一个细节问题明确人员分工，确定最切合实际的战略方针明确人员分工，确定最切合实际的战略方针面对暗调被揭穿的情况，保持淡定，圆滑收场，尽量面对暗调被揭穿的情况，保持淡定，圆滑收场，尽量避免尴尬避免尴尬统一提报总体思路，分工协作，注重团队配合统一提报总体思路，分工协作，注重团队配合及时交流经验，总结不足之处，不断学习进步及时交流经验，总结不足之处，不断学习进步 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司 。