北潞馨家园小区可行性争论报告（争论稿）第一部分 工程简况一、工程名称北潞园居住区北潞馨家园小区二、工程的地理位置该工程位于北京良乡卫星城北潞园绿色生态居住区西侧，占地 面积 110000 平方 M ，是北潞园居住区继春、芳、冠、华后的第五期工程；北潞馨南侧是古老的刺猬河，东南侧是对外开放的社区公园， 西北侧是京石高速大路（中间有 90M 绿化隔离带），小区限高12M；三、社区交通条件该工程所在北潞园居住区交通便利，北靠京石高速大路，东侧 良坨路通青龙湖及坨里，南距闫村出口一公里，东南离京周大路 80M；社区距京广、京九铁路 2 公里左右；良乡机场可运营小型客机；社区公交 616 直达西客站、长椿街， 922 通往前门； 917、971及多条小公共路线围绕社区；四、供水条件良乡水质偏硬，距小区南 2 公里处有良乡第一供水厂；目前建于青龙湖南库的其次供水厂可供 15 万人生活用水，目前正在协商的12 / 12磁家务引水工程已通到青龙湖镇南四位村，近期有望与其次供水厂接通，此举将基本解决良乡地区的供水困难问题；北潞园居住区内北潞华家园小区有恒温为 39℃的温泉，有着十分丰富的温泉浴资源；生活污水可排入北潞园居住区内的污水处理站；经过处理后可达到中水标准，可解决社区的绿化、消防和洗车用水；五、电力供应社区南侧建有黄辛庄变电站，北潞园居住区开闭站可双路供电；六、通讯条件社区与市程控 939 局〔10 万门〕接通；七、工程地质及水利防洪社区地基承载力在 9— 12 吨之间，完全可以满意民用住宅建设的要求；社区西南侧的刺猬河 91 年根据 50 年一遇洪水的标准治理完毕；下游一公里处已修建一处橡胶坝，另两处橡胶坝有望今年雨季 前完成；届时，刺猬河畔又可见杨柳倒垂的漂亮景象；八、燃气供应及采暖北潞园居住区燃气采纳自然气，采纳分户式采暖炉自我调控温度；九、社区周边自然人文景观房山地区名胜古迹资源丰富；有驰名中外的“世界文化遗产”北京人遗址，佛教胜地云居寺；自然景观有银狐洞、石花洞、仙栖洞、上方山云水洞、十渡风光⋯⋯，距离最近的人文景观昊天塔建于辽代，距今有 1000 年的历史；丰富的旅行资源可为该工程增强人文气息和市场吸引力；其次部分 市场分析一、北京市房地产市场现状北京市今年的房地产总量仍旧会放大，只是会显现局部调整的情形，最明显的反应是销售价格普遍下调，说明市场本身的杠杆作用正在得到表达，经过此次净化后的房地产市场会更加成熟，对将来的房地产市场会有积极的推动作用；同时，去年北京 2021 年奥运承办胜利，中国加入 WTO 等利好因素会在今后几年中逐步表达；今年北京南城改造力度加大，购房消费群体扩容示意新一轮住宅行业竞争正在酝酿当中；此次的盘整正是为下一次住宅产业集团化革命铺垫道路；对将来北京市房地产市场的猜测：1 ．虽然目前市场供应量庞大，众多工程区域显现市场“饱 和”，但具有优良产品性能价格比和卖点特殊的工程仍旧深受市场欢迎；2．随着低密度住宅在北京郊区县的大量涌现和大路四、五环的通车，城郊工程正逐步引起市场关注，特殊周边具有良好生态环境和人文景观的工程较受市场青睐；二、北京市别墅市场分析北京市别墅的进展经过了一个曲折的过程，既是第一次房地产热潮的始作俑者，又是这次热潮中最大的受害者；目前的其次次热潮已经理性的多，但仍是国家限制开发的重点，投资风险依旧较 大；北京市目前的别墅市场有以下几个突出特点：1 ．目前别墅有两个进展主线；一是联排别墅 TOWNHOU，S二E 是离城区较远，风景秀丽的区域的单体别墅 SINGLEHOUS；E2 ．北京市别墅市场回暖，供应量逐年递增，但市场消化量是总供应量的三分之一，市场竞争猛烈；3 ．北京市别墅市场的消费市场主体是中级白领；4 ．别墅的分布有很强的地域性，大多在离市中心不远的东北到西北方位，车程大多掌握在 25 分钟到 50 分钟之间；5 ．别墅定价两极分化； 4000— 6000 元之间的联排别墅比较多，单体别墅比较少；三、北京西南别墅市场分析北京西南同类物业市场（主要指房山、大兴、丰台西南）调查显示：1 ．西南部综合经济薄弱，市政基础配套设施薄弱，又受传统居住观念的影响，相对北京其他区域较为低迷；但随着政府加大支持力度，危改方案的出台，四环、五环的通行，该区域的住宅逐步复苏，这有利于促进西南部别墅市场的进展；2. 就规划而言，规模小，品质不高，半数以上社区内有公寓产品规划多样，以联排别墅为主力，景观、绿化形式单一；3. 就市场销售而言，总价低，有竞争力，市场需求量大，新开盘工程销售情形较好，开盘三年以上的工程没有人气，空置率高；4. 就产品包装而言，整体宣扬力度不够，工程包装简洁；5. 就客户而言，多为南部客户群，客户购买主要以自住居多；6. 就房山地区来说，龙华苑、金鸽园是目前房山地区仅有的别墅工程；龙华苑以复式联排别墅为主，金鸽园为单体别墅；龙华苑规模较小，消费者可挑选余地不大而且没有大型会所；金鸽园档 次、规模欠佳，又没有合法手续；北潞馨家园的同类产品在此区域上可以说没有，有市场空缺；7. 大兴的房地产市场目前现状成梭型，低档工程市场紧缩，中档工程市场膨胀，青岛嘉园已从 3800 元涨至 4100 元，市场反映良好；日月星城半年认购已超过 70%；高档工程如丽园国际和翡翠城陷入困境，两个盘均价均超过 6600 元，市场反映冷淡；青龙湖周边别墅近几年会渐成规模，天创集团拟建的单体别墅有可能成为北潞馨乃至青龙湖工程的主要竞争对手；第三部分 投资估算一、经济指标：1. 规划用地面积： 110000 平方 M2. 建设用地面积： 75380 平方 M3. 总建筑面积： 44862 平方 M住宅面积： 44062 平方 M公建面积： 800 平方 M增加 B 户型 1 个，增加建筑面积 188.2+191.4=379.6平方 M 增加 C1 户型 12 个，增加建筑面积 197.2*12=2366.4 平方 M 增加 C2 户型 4 个，增加建筑面积 211.4*4=845.6 平方 M（以上数字以何韬设计所的设计方案为基础，其中增加了部分建筑面积并将公建面积调整为 800 平方 M） 4．容积率： 0.65. 总户数： 195 户6. 总人口： 680 人二、运算前提：1. 住宅单位造价： 1700 元/平方 M2. 公建单位造价： 3000 元/平方 M3. 平均单价： 3803 元/平方 M A 户型 4000 元/平方 MB 户型 3600 元/平方 MC 户型 3800 元/平方 M综合考虑房山区现状，我们认为房山中高档工程的价格上限在4000 元左右，北潞馨市场定位仍应以消化房山本地市场为主，突破此价格上限市场会有很大阻力；高端市场不适用此价格上限，青龙湖工程应在 4000 元以上；三、可研运算单位：万元12915.81总成本 16112.03一、 直接费用（一）土地费用： 2162.491．土地出让金： 120 元/平方 M 904.56（房土局供应此数字，房山区土地出让金住宅最高为 120 元/平方 M）2．土地补偿费： 843（其中：建设用地 113 亩， 7 万元/亩共 791 万元；代征地 52亩， 1 万元/亩共 52 万元）3．地上物补偿：10（此数字由前期供应）4．征地治理费： 以上各项和的1.5%26.365．土地出让契税 1.的 4%36.186．复垦费 3万元/亩3397．超转补偿费300 元/亩3.39（二）前期工程费1234.451．规划设计费150（此项费用已发生）2. 勘察费 建安费的 1% 77.33. 三通一平费 120（此数字由前期供应）4．防洪费 20元/平方 M 150.765．大市政费 90 元/平方 M 407.356．四源费 276.38（采暖 23 元/平方 M，做饭 22 元/平方 M，上水 17 元/平方 M， 住宅部分为以上三项和 62*44062=273.18 万元，公建部分为采暖加上水 40*800=3.2 万元，总计 276.38 万元）7．建设工程许可证执照费 建安费的 0.15% 11.68．工程招标费 建安费的 0.06% 4.649．工程质量监督费 建安费的 0.05% 3.8710．工程印花税 建安费的 0.05% 3.8711．审图费 1200*建筑面积 *4%*10% 24.1512．散装水泥费 1 元/平方 M 4.53（三）房屋开发费9554.871．建安费7730.54.住宅1700 元/平方 M 7490.54会所3000 元/平方 M 2402．工程监理费900*建筑面积 *1% 40.743．基础设施费1783.59（ 1）绿化工程7.538*50%*120=452.28（ 56.5%是设计所做的原规划的绿化率，建筑面积增加、会所削减后绿化面积会有所削减，暂以 50%计，北潞华的绿化单位造价为 80 元/平方 M ，由于北潞馨的品质要高于北潞华，单位绿化造价按 120 元/平方 M 运算；）（ 2）供电工程 218.75（北潞芳供电工程总计 750 万，工程施工 300 万， 12 台变压器共 450 万 ； 芳 的 建 筑 面 积 是 15.38 万 平 方 M ， 单 位 造 价750/15.38=48.76元，北潞馨参考此价 48.76*4.4862=218.75万元）（ 3）智能化工程 134.59（北潞华根据 16 元/建筑平方 M 运算，考虑到北潞馨的品质， 根据 30 元/平方 M 运算， 30*4.4862=134.59 万元）（ 4）上下水、燃气管线、消防管线、道路工程、围墙工程、照明工程目前无法供应精确数字，根据估算在 10%—15%之间，取中值按 13%运算， 7730.54*13%=1004.97 万元；二、间接费用 2731.74（一）治理费 直接费的 3% 388.55（二）财务费用 贷款 5000 万元，期限 5492年，年利率 5.49%（三）不行预见费 建安费的 5% 386.53（四）销售费用 销售收入的 3% 502.73（高档物业的前期推广很重要，打入 0.5%的宣扬费用，高档物业的销售代理费一般比一般物业要高，按 2.5%运算；）（五）两税一费 销售收入的 5.4% 904.91三、公共配套分摊 464.48北潞园可销售面积 67.04 万平方 M春： 15.4 芳： 15.38 华： 17.16 冠： 14.9 馨： 4.4（一） 学校分摊2841.906091/67.24*4.4=186.52（二）垃圾站 242.951393/67.24*4.4=15.9（三）小区四条道路 677.670168/51.94*4.4=57.52（四）开闭站 1110/67.24*4.4=72.64（五）派出所 150/51.94*4.4=12.71（六） 616 车站 24.168859/51.94*4.4=2.05。