公司购房策略研究与建议金牌团队金牌团队垄断资源垄断资源高端经验高端经验2024/8/26金牌团队垄断资源高端经验 CFRS金牌团队垄断资源高端经验n个人购房与公司购房购买资格对比n购买环节优缺点与税费对比n持有环节优缺点与税费对比n转让环节优缺点与税费对比n总结与风险提示 CFRS金牌团队垄断资源高端经验个人购房与公司购房购买资格对比对比项目个人购房公司购房购买资格户籍和二套房限制具有中国法人资格的公司一般无套数限制；境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房 CFRS金牌团队垄断资源高端经验购买环节优缺点与税费对比n优点：公司购房基本不受限购限制，并且可以购买多套；产权办理后可进行抵押贷款n缺点：不能按揭，要全款购房；房产放在公司名下，而非个人环节对比项目个人购房公司购房购买环节契税契税：首套首次1~2.5%,其他情况3-5%（限购客户契税一般适用3-5%税率）一律征收总房款3-5%贷款按揭二套房可贷款，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；三套及以上停贷不能按揭，要现款购房其它办理产权证后，可抵押房产获取银行贷款（现金流情况详见附页） CFRS金牌团队垄断资源高端经验购买环节优缺点与税费对比n公司购房购买环节缺点的解决办法：n按揭方面，公司购房暂不能申请按揭贷款，但对于受限客户而言，一般情况下本身就不能申请按揭贷款。
对于高端客户一次性付款的资金压力，可以通过以下以下方法予以缓解：房产证办理完毕可以用房产进行抵押贷款，这样大大提高了资金的使用效率n对于房产在公司名下，而非个人名下，需要销售人员对客户进行心理疏导，利用高端客户对国外做法比较接受的特点，阐明房产放在公司名下在美国、香港等发达国家及地区比较盛行，与个人购房无根本性差别，让客户真正接受该方式项目目标客群多已限购，购买环节所缴纳费用差距不大，可忽略不项目目标客群多已限购，购买环节所缴纳费用差距不大，可忽略不计计 CFRS金牌团队垄断资源高端经验持有环节优缺点与税费对比n优点：可根据不同情况采用不同程度的折旧年限予以抵税n缺点：房产税、营业税、所得税的征收；持有期间要经过工商税务的年审，手续稍嫌复杂（新注册公司买房） CFRS金牌团队垄断资源高端经验持有环节优缺点与税费对比n公司购房持有环节税收举例说明受限购客户通过公司新购价值1000万的住房一套，如果出租假设年租金12万元Ø公司购房从价计征总成本房产税＝房产原值×(1-30%)×1.2%=1000×(1-30%)×1.2%=8.4Ø一般情况下不可规避，看公司注册区域不同，有的地方可以规避。
Ø如不可规避，可将房源作为公司固定资产进行计提折旧，1000万元，按10年计提，每年折旧100万元，可冲抵公司成本，减少公司盈利100万元Ø100万元盈利需缴纳税费：营业税+所得税+增值税=30%-40%，约为30-40万元明显大于所需缴纳的房产税Ø相当于为企业每年盈利20-30万元北京个人购房无房产税，公司购房可将按计提折旧冲抵税费，合理北京个人购房无房产税，公司购房可将按计提折旧冲抵税费，合理合法合法 CFRS金牌团队垄断资源高端经验转让环节优缺点与税费对比n优点：股权转让方式可以规避土地增值税和个人所得税，且免征营业税n缺点：手续稍嫌复杂；n缺点的解决办法：找专业公司提供服务；环节对比项目个人购房公司购房转让环节转让给他人情况一：公司财产出让给个人情况二：以股权转让的方式把公司全部转让给购房者所得税差价20%总房款20%无营业税5.5%（不足5年，全额征收，5年后免征）5.5%（营业额）无土地增值税大部分地区按照房交易价格全额的1%征收，个别地区可能有所不同30-60%无股权转让方式无转让费用股权转让方式无转让费用 CFRS金牌团队垄断资源高端经验小结公司购买，股权转让为最佳方式：Ø购买环节与个人购买无差Ø持有环节可将所购买房源作为公司固定资产进行计提折旧，冲抵公司成本，减少盈利，从而大大减少企业税Ø转让环节以股权转让方式无费用产生，仅收少量手续费说服客户以公司名义购买说辞忌讳Ø切勿建议客户成立新公司，以新公司名义购买，除非现有公司已百分百确定无法购买。
新公司成立需要时间约1个月，可能对客户心理产生新的冲击成立新公司作为空壳机构，单为买房，存在违法风险Ø如若必须成立新公司，需提前签好保证协议，交纳保证金，以抓住客户，避免客户流失 谢谢观赏！金牌团队金牌团队垄断资源垄断资源高端经验高端经验2024/8/26金牌团队垄断资源高端经验 。