Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,商场开业前物业筹备工作指引,2,1.0,商管物业部与商场物业部职责对照,序号,工作内容,商场物业部,商管物业部,备 注,1,前期的商场安装工程施工进度的跟进和工程,缺陷的整改,负责执行,提供技术支持,工程缺陷格式,详见附件,01,2,商场的年度预算的制定,负责执行,提供支持,预算指引,详见附件,02,3,制定各种收费标准并呈报管理层审批,负责执行,协调,收费一览表,详见附件,03,4,制定商场营运管理规章制度,负责执行,提供支持,5,组织实施各种采购招投标,负责执行,参与和监督,参见后续,标题,10.0,外包服务,6,制定租户手册和装修手册,负责执行,提供样本,指导修改,详见,附件,04,和,附件,05,7,物业部人员招聘和培训,负责执行,参与和指导,详见附件,06,8,仓库建立和管理制度,负责执行,提供标准,详见附件,07,9,公共区域和租户区域的移交,负责执行,提供支持,详见附件,08,10,租户铺位装修管理和验收,负责执行,提供支持,详见附件,09,3,1.0,商管物业部与商场物业部职责对照,序号,工作内容,商场物业部,商管物业部,备注,11,日常商场运营管理和提供客户服务,负责执行,内 审,详见附件,10,12,外包合同监督和管理,负责执行,内 审,详见附件,10,13,商场运行和维护保养,负责执行,技术支持与内审,详见附件,10,14,提高营运效率,降低营运成本,负责执行,技术支持,15,建立突发事件的预警和处理流程,负责执行,技术支持,详见附件,11,16,工程改造和大额采购的招标管理,负责执行,技术支持和参与,详见附件,12,17,修定集团物业管理标准操作手册,提供支持,负责执行,4,2.0,物业管理成本预算,注：每年商管物业部编制“预算指引”发给各项目，作为编制预算的参考，,详见附件,02,能 源,电费,水费,燃气,/,燃料费,维护保养,保洁费用,保安费用,中央空调费用,电力系统费用,消防系统费用,电梯,/,扶梯费用,排污系统费用,建筑物维护费用,垃圾清运费用,四害消杀费用,绿化维护费用,停车场费用,保险费用,其它费用,资本性费用,5,3.0,物管人员招聘与入职,人员招聘,物业经理在开业前六个月到位；,工程师在开业前,4,至,5,个月到位（根据现场情况确定）；,编制物业部人员入职计划。
注：“入职计划”,详见附件,06,6,4.0,物业后勤用房,后勤用房名称,外包保安办公室,外包保安更衣室,/,休息室,外包保洁办公室,外包保洁更衣室,/,休息室,保洁普通仓库,保洁药剂仓库,工程加工间,工程仓库,工程油漆仓库,市场部仓库,员工用餐区,收银员更衣室,后勤用房位置确定要求,不得占用租赁面积,尽量在地下室或屋面,工程危废仓库,清洁危废仓库,注：后勤用房标准参照,物业后勤用房标准,执行，,详见附件,13,7,5.0,物业前期介入（设施设备调查与熟悉）,调,查、熟悉商场物业,最新的施工图,商场机电设备的技术参数,业态分布图纸,租户区域、公共区域交楼标准,工程缺陷及需改进工程建议,工程缺陷,需改进工程建议,注：交楼标准，,详见附件,14,8,6.0,机电设施设备交接计划,交楼计划（详见,PCG,报告机电系统交接计划）,机电系统交接计划（共分为,8,大类）,楼层区域交接计划（按项目楼层分类）,图纸资料交接与培训计划（共分为,8,大类）,租户铺位交接（交楼标准由总部提供）,注：机电设施设备交接计划，,详见附件,08,9,7.0,商场物业和相关资料的移交与接管流程,总包,商场团队,开始,主要资料：,1,、行政管理文件,2,、工程文件,1),项目基本资料,2),设计基础材料,3),工程管理文件,4),施工文件,5),竣工验收文件,6),工程合同及三算表,依据,交接书,接收资料,项目部,图纸,/,资料交接流程,主要资料：,1,、行政管理文件,2,、工程文件,1),项目基本资料,2),设计基础材料,3),工程管理文件,4),施工文件,5),竣工验收文件,6),工程合同及三算表,注：,交接书,，,详见附件,15,。
10,7.0,商场物业和相关资料的移交与接管流程,工程,/,机电系统交接流程,No,Yes,协调和组织,验收检查的执行,工程承包单位,商场团队,项目部,开始,维保期结束前组织,再次联合验收,更新最终缺陷单,传递项目部,缺陷单传递,项目部,缺陷单传递,承包单位,承包单位,缺陷整改,跟踪承包单位,缺陷整改,缺陷整改,验收,接管,11,8.0,法律法规和内部规章制度,收集与商场营运相关的法律法规（含国家和地方）,物业管理条例、收费管理办法,用电、用水、用气相关法规,环保类相关法规等（参照,ISO14001,标准执行）,建立物业部的档案系统,参照,ISO9001,标准建立档案系统,建立健全内部标准操作手册（参照总部模版编制）,租户手册,租户装修手册,详见附件,04,和,05,建立健全物管营运表格（参照总部模版编制）,参照,ISO9001,标准编制,12,9.0,物业收费标准,收集当地物业管理收费政策与标准,当地城市其它同类商场的收费情况,当地物业管理收费标准（政府标准）,当地相关政府职能部分的收费标准（水电气费用等）,当地的装修管理收费标准（装修押金、工本费等）,编制、报批、执行物业服务收费标准,物业管理收费一览表,（详见附件,03,）,物业收费标准应获得公司管理层和投资部审批,13,10.0,外包服务,/,工程,/,物资和采购的管理,项目采购,园林绿化,垃圾（生活、装修）清运,中央空调水处理,锅炉系统维保,化粪池、隔油池清理,消防系统维保,发电机维保,机电工具（电气、空调等）,工程改造（机电和土建）,虫害控制等,集团,/,区域大宗采购,外包清洁服务（含外墙清洗、开荒）,外包保安服务,对讲机,清洁设备,中央空调维保服务,电梯维保服务,商场保险（财产一切险、第三者责任险和营业中断险）,注：外包服务合同已确定统一截止日期，,详见附件,16,。
14,11.0,租户区域的移交和二次装修的管理,租户商铺交接,铺位交接（详见附件,交接单,）,商铺移交情况汇总,商铺缺陷汇总,租户区域的开荒（如玻璃幕墙）,商铺区域的二次装修管理,装修设计介绍会（,TDC,负责）,缴纳装修相关费用,装修图纸审核（设计和工程图纸）,装修现场管理,二次装修的竣工验收（设计验收、工程验收，详见附件）,退还装修押金,注：,移交和二次装修流程,，,详见附件,17,15,13.0,租户铺位消防的二次报批,注：,1,、租户铺位法定资质文件和消防报批文件资料等，,详见附件,18,2,、租户其它法定资质文件，,详见附件,19,租户送审以下资料：,1,、消防给水图,2,、消防自动设施变更图,3,、消防自动报警系统变更图,4,、设计单位资质证书复印件加盖公章,5,、施工单位资质证书复印件加盖公章,商场整体消防验收合格证,消防部门的审批同意意见,施工监管,消防主管部门验收合格、发合格证,商铺消防报批流程,特殊情况的处理,1,、正常的情况下，租户是按照本程序自行,向当地的消防局报批；,2,、实际情况，商场的整体消防验收会在商,场开业前,1,个月内才进行，为不影响小租,户和商场主力租户同时开业，需商场管理中,心和项目部与当地消防主管部门协调。
3,、管理中心将商场租户消防报批工作统一由分,包给有资质的供应商协助租户办理消防报批,手续16,14.0,确定商场的交通组织方案并报当地交警审批,前期准备,了解周边的交通状况并进行分析（市政进出项目出入口分布）,了解和熟悉停车场的结构布局,车流量估算（区分平时和节假日）,编制交通组织方案,编制车辆交通组织平面图（含私家车、的士车、货车、巴士、非机动车等），,标明车辆行驶、停放和出入口方向,车辆管制办法,应急事件的处理（丢车、破坏、车卡丢失等）,车场保安、保洁岗位安排,需与主力租户协调事宜,免费购物巴士停放区域,开业当天,VIP,车辆停放区域,交通组织方案向当地交警报批或备案,注：,车场管理,SOP,和,交通组织图,，,详见附件,20,17,15.0,开业,/,大型活动安全管理,各类大型活动应事先进行安全管理评估,制定详细的现场安全工作应急预案，预案应包括：,活动的时间、地点、内容及组织方式；,安全工作人员的数量、任务分配和识别标志；,活动场所消防安全措施；,活动场所可容纳的人员数量以及活动预计参加人数；,治安缓冲区域的设定及其标识；,入场人员的票证查验和安全检查措施；,车辆停放、疏导措施；,现场秩序维护、人员疏导措施；,应急救援预案。
承办者必须制定安全工作方案，在活动举办日的前,20,日向当地公安机关提出安全许可申请，取得安全许可后方可实施，具体详见,大型群众性活动安全管理条例,详见附件,21,18,16.0,开业前的培训与应急预案演习,内部培训,管理中心人员培训（主要是商场总经理和物业部同事）,外包保安进场、服务标准,外包保洁进场、服务标准与开荒计划,注：开业前,5,天，项目进入保洁状态，需临时聘请适量的保洁员协助公共区域和租户区域保洁开荒,火灾预案培训及演练（含其他应急预案及培训，参照,ISO9001,标准执行）,开业现场管理方案培训与演练,（保安岗位安排详见附件,22,）,租户培训,应急预案的培训,服务规范培训（参见租户手册）,消防演习,与当地消防局共同进行消防演习,与主力租户和其他租户进行消防演习,19,17.0,开业的准备,开业当天岗位安排,管理中心人员,外包保安,外包保洁,总包施工单位人员,当地政府部门配合,（派出所、交警、城管等）,物资工具,对讲机,礼宾栏,铁马,锥形筒,备品备件,警戒带,流水牌,开业仪式（配合推广部确保安全）,铁马的布置方案,（详见附件,23,）,电梯、坡梯停运的紧急处理预案,开业通知函件分发给各租户,开业当天车场管理方案（机动车和非机动车）,开业当天人流管理紧急处理预案,注：,开业工作清单，详见附件,24,。