城市老旧小区改造和物业管理对策研究 战秋莲摘 要：赤峰市对老旧小区进行改造是一项福泽于民、惠及百姓的民心工程赤峰市政府为了切实改善赤峰市城市环境面貌投入了大量的人力、物力、财力，目前已对我市多个老旧小区进行综合改造，提升了城市功能，优化了人的居住环境，改善了治安状况但是在改造的过程中和改造完成后的成果维护中却存在着一系列的问题，笔者通过实地调查、走访找出赤峰市物业管理和老舊住宅小区改造中存在的问题，提出解决对策，进而切实解决群众身边的突出问题，真正把实事办实办好，让群众安居宜居，提升小区居民的幸福指数Key：物业服务企业；物业服务；老旧小区改造：F299.23 ：A ：1673-2596（2023）06-0051-05城市的基本单元或说城市居民的居住周界被称之为城市社区随着社会的发展，国家惠民政策的变化，城市居民居住的房屋类型也越来越多，如商品房小区、拆迁安置小区、保障房小区[1]；从房屋建设时间、居住环境、设施设备等的不同，分为新开发小区和老旧小区新开发的小区无论是从房屋布局还是设施设备的完善、绿化面积的覆盖面都能够满足人们的需求，极大地增加了人们的幸福感和安全感然而老旧小区却存在着一定问题，国家为了改善这些小区居民的居住环境，同时增强物业服务企业的服务意识，提升居民的幸福感，提出了对这些老旧小区的改造。
一、赤峰市老旧小区物业管理的现状赤峰市作为一个四线城市，随着城市建设的不断发展，出现了新旧小区的两极发展，物业服务企业和物业服务人员也存在着不同的情况一）房地产开发商对物业服务企业存在一定的影响老旧小区的物业服务企业在最初时是小区建筑公司的子公司，存在着隶属关系，这样物业服务企业在从事物业服务时往往存在以下两方面影响：第一，业主对具有隶属关系的建筑公司和物业服务企业的潜在认识，导致业主对物业服务企业的满意度不高赤峰市的老旧小区建设时间比较长，最年轻的也已经有近20年的历史，在雨季时期出现房屋主体渗水、户内排水主管道锈蚀严重、户外粉刷的墙体出现脱落等情况当物业服务企业向业主解释在房屋主体结构质保期的3年内属于建筑施工单位要解决的问题，现因超出质保期，需要使用公共维修基金进行维修此时业主就会对物业服务企业的答复不满意，因为在广大业主的认知里，建筑施工单位和物业服务企业是一家、建筑施工单位和物业服务企业相互包庇、物业服务企业不能站在公正的立场上处理问题业主的这种潜在的错误认知，导致了业主对物业服务企业的满意度不高第二，物业服务企业相比较于其他行业的企业，经营能力相对较弱由于部分物业服务最初依托于房地产开发商，有时会出现收取的物业管理费不足以满足项目正常运营，此时其上级房地产开发商就会为物业拨款以保证物业服务企业的正常运营。
因老旧小区路面多处塌陷，道路需要重新硬化，楼顶和外平台出现漏水，而物业管理费和公共维修基金不足以处理这些问题房地产开发商有时会承诺为物业服务企业划拨部分款项，但若房地产开发公司经营出现困难，便很难再有多余的资金支持物业服务企业物业服务企业仅能靠微薄的物业管理费勉强维持项目的正常运营，老旧小区的升级和改造便无法进行二）物业服务费收缴难赤峰老旧小区在物业服务费用收取中存在一定的难度，主要原因体现在以下两个方面：第一，体现在物业服务人员方面入住到老旧小区的物业服务企业基层员工年龄相对较大、学历不高、素质偏低[2]，且员工工资水平不高，这些因素导致物业服务企业基层员工服务意识较低、工作热情不高，这些基层员工在工作期间不仅对业主正常的物业管理需求处理不及时，更有甚者会毫不理会业主的需求，他们更不会积极地帮助业主处理问题，更无法树立物业服务理念，这就导致部分业主因对物业服务企业的不满而不缴纳物业费人员工资待遇问题影响着小区物业管理公司的服务质量，进而导致物业服务费收缴困难第二，体现在老旧小区复杂的业主群体方面老旧小区居住的复杂群体主要有老年人、流动的租住群体以及为了学生上学短期居住的青年父母比如老年人因其收入问题、体质的特殊原因而对屋内温度的要求问题、物业服务不到位问题等无论什么原因，只要达不到其要求，其就认为是物业服务企业的问题，拒绝缴纳物业服务费；流动的租住群体在签订租赁合同时业主和其约定物业服务费由承租人上交，但因这些群体流动性比较大，有时租期未到就解除了租赁合同，但却没有上交物业费，当物业服务企业收取物业费时，业主因没有收到租户的物业费而拒绝上交，不管理由是否合法；因老旧小区一般都位于中心城区位置，周围的校区因其办校年代久远，办学理念先进，教学质量比较高而吸引了不少年轻的父母送孩子到这些学校就读，这些家长目的明确，很少关注物业服务情况，亦对小区的发展不关心，所以物业服务企业收取物业费时他们一拖再拖，物业服务企业又维权不及时，最终导致物业费无法收取。
三）物业服务企业入驻老旧小区难度大赤峰市部分老旧小区因历史上遗留下来的问题导致没有物业服务企业，新的物业服务企业不愿进入，原因：一是老旧小区设施设备老化[3]，物业服务工作量大且难以满足业主需求；二是老旧小区居住群体多元化，不同层次的业主意识不同，很多业主都有自己的看法，使其意见无法统一；三是物业服务费用收取难度大；四是部分老旧小区没有公共维修基金；五是虽然业主委员会与新的物业服务企业签订了合同，但原来的物业服务企业因业主欠费而不愿与新的物业服务企业进行交接上述问题导致赤峰市目前老旧小区的物业服务难以满足城市日益发展的需求，广大居民的居住环境迫切地需要进行改善，但是如果只是一味地从物业服务寻求根源，很难解决上述问题二、赤峰市老旧小区改造的现状随着城市发展进程的加快，一些居住环境较差的老旧小区均不同程度地出现了功能退化、物质损耗、设备老化等现象[4]，如房屋保暖不够、外体脱落、地下管网老化、楼道和小区内灯不亮、下水道堵塞等影响居民生活的情形，同时亦已成为影响城市环境改善和城市整体形象的重要障碍，成为广大群众最关心的热点问题但对这些老旧小区进行整治，因存在的问题多样化，导致工作面广、工作量大、资金投入大，矛盾重重，这让一些城市望而生畏，不敢轻易进行老旧小区的改造。
老旧住宅小区整治是城市建设与管理的难点问题[5]，随着国家提出将城市化作为推进经济发展的动力，一些城市尤其是一些中等城市纷纷提出建设百万人口大城市战略，并将城市环境整治作为改善投资软环境的重要举措，因此，困扰城市建设和管理的老大难问题——老旧小区改造被提上日程一）赤峰市辖区老旧小区改造的基本情况2011年，赤峰市政府就陆续开始了老旧小区的改造工程，特别是2019年以来，中央将加快改造城镇老旧小区作为重大民生工程和发展工程，在多次重要会议中对这一工作作出部署赤峰市政府也集中部署了赤峰老旧小区改造的一系列安排和举措赤峰市结合当前老旧小区整体情况，提出了“三改”目标即对房屋功能进行改善、对基础设施设备进行改造、对居民居住环境进行改良在实施过程中赤峰市积极探索以人民为中心的一个中心原则，综合改造和集中连片改造相结合的两种模式，坚持同步规划、同步建设、同步监管的三同步原则，建立健全了工作统筹、项目生成、多方参与和长效管理的四个机制，进而避免对老旧小区“一改了之”引发的后续一系列问题，切实提高人民群众的幸福感和获得感笔者从赤峰市人民政府官网、赤峰市住房和城乡建设局官网查询到下列信息：2019年赤峰响应国家号召加快城镇老旧小区改造的速度，2019年全市共改造老旧小区491个共418.32万平方米，居民受益面达到48563户。
所需资金除了本级政府的自筹资金，还有中央财政资金3.05亿元、中央预算资金6.09亿元、自治区补助资金1.38亿元2019年改造分两步走，前期已完成的投资约7.89亿元，覆盖80个小区的275栋住宅楼共108.15万平方米后期陆续有411个小区922栋住宅楼310.17万平方米进行改造2020年赤峰市申请中央财政补助的老旧小区改造项目共104.46万平方米，共涉及118个小区、301栋楼、11677户居民，计划投资额35845.02万元2021年整个赤峰市，除了中心城区的老旧小区进行改造外，改造面开始向非中心城区的扩展，城镇老旧小区改造计划任务共涉及12个旗县区的295个小区的655栋住宅楼其中，中心城区改造任务共涉及59个小区的354栋住宅楼，面积达112.96万平方米2022年全市城镇老旧小区改造任务共涉及257个小区的789栋住宅楼，面积达247.6万平方米其中，中心城区改造共涉及178个小区的669栋住宅楼，面积达208.56万平方米已获得中央及自治区补助资金2亿元上述所涉老旧小区在改造过程中由最初的房屋保暖、墙体的清洁粉刷到目前的综合改造，如加装电梯、规划建设停车位、智能快递柜、垃圾分类投放房、新能源汽车及电瓶车充电桩、安装监控系统、小区绿化提升等，这些改造不断提升居民居住环境和生活质量，但同时也存在一系列的问题。
二）赤峰市辖区老旧小区改造中存在的问题赤峰市对老旧小区进行改造是一项福泽于民、惠及百姓的民心工程赤峰市政府为了切实改善赤峰市城市环境面貌投入了大量的人力、物力、财力，目前已对我市多个老旧小区进行综合改造，提升了城市功能，优化了人的居住环境，改善了治安状况但是在改造的过程中和改造完成后的成果维护中却存在以下问题1.缺乏前期调研，在改造过程中施工单位不分节点的一刀切老旧小区在最初建成时都有车棚，当时解决了自行车乱停乱放及自行车被盗情形，随着电动自行车的普及，车棚除了少量的自行车还有大量的电动车，这样车棚管理员为了方便电动车充电，直接私拉了电线电源，解决了电动车主充电难的问题但在老旧小区改造过程中，出现了改造工程一开始，施工队尚未进入小区，小区内的车棚就一刀切地全部拆除，比如在要改造成老旧小区改造示范区的松州园小区，车棚拆除三年，电动车充电桩才开始运行，这三年期间，极大部分电动车主为了解决电动车充电问题开始从楼上私拉电线，出现了电线私拉严重的情形，给整个社区带来了安全隐患又如在電梯安装过程中，所有计划安装电梯的单元门一声令下全部拆扒，导致冬天来临时因没有单元门或窗户没安装再想其他办法进行补救，浪费了资源，增加了成本。
2.改造质量有瑕疵、难以令居民满意老旧小区在改造过程中，居民对于改造工程的质量有着较多的质疑比如电梯安装后未见有验收队伍进行验收，投入使用没多长时间就出现电梯故障，居民认为改造验收的标准依据不透明，使用人无法进行监督；比如小区路面硬化多次挖铺，但是在雨季因路面水平度不够，积水严重，排水不畅，居民出行不利，影响了老旧小区改造的初衷；比如电动车充电桩电压不稳定，导致部分车主无法充电；比如改造后部分楼房的楼顶防水改造质量不过关，仍然出现下雨时屋顶漏水情况因这些改造工程的质量问题严重影响了老旧小区改造的后续质量评估3.改造规划考虑因素不够全面，居民对改造受众面不满对老旧小区进行改造，首先要求政府层面有一个合理的规划，面对不同的老旧小区，因其建成年代不同，小区布局构造不同如有的小区就是最正常的建设布局，而在2000年初建设的小区，临街楼宇一楼为商厅，二楼以上为住宅开发商在设计时考虑到商厅和住宅面积有机结合，在楼宇设计时，商厅的门和住宅的门朝向不同的方向，这样住宅居民上楼首先要走一层外楼梯，然后走过商厅房顶（此部分被居民称为外平台，对居民而言这就是一楼外的活动场所）到达单元门进入楼宇内楼梯上楼在改造过程中，此部分改造没有纳入规划，不属于改造部分，这样对于居民而言的外平台路面就没有进行改造，对商厅业主而言屋顶就不能进行改造，进而出现了居民所说的局部路面没有改造，商厅业主所说的部分房屋屋顶没有改造，导致业主对改造意见较大，且这部分居民亦无法享受安装电梯带来的便利，此部分楼宇经居民反映最终给予的答复是无法安装，不在规划范围内。
4.居民对改造诉求的不同导致改造难以统一进行在改造过程中，不同年龄段的。