广西壮族自治区房产测量实施细则广西壮族自治区住房和城乡建设厅广西壮族自治区测绘地理信息局二o—三年十二月目录第一章 总则…………………………………………………1第二章 建筑面积计算规则…………………………………3第三章 房屋建筑面积测算…………………………………14第四章 共有建筑面积分摊规则……………………………31第五章 房产变更测量………………………………………38第六章 房产图绘制…………………………………………39第七章 成果资料的检查验收和整理………………………42第八章 附则 ………………………………………………43附录一：术语 ………………………………………………43第一章 总 则1.1 目的 为加强房产测量管理，规范广西壮族自治区行政区域范围内(以下简称：我 区)房产测量行为，统一房产测量面积的计算规则，制定本实施细则1.2 适用范围 在我区从事房产测量工作应遵守《房产测量规范》和本细则1.3 依据和标准 《中华人民共和国物权法》 《中华人民共和国测绘法》《房产测绘管理办法》《房产测量规范》(GB/T 17986)《房屋登记办法》《房地产登记技术规程》(JGJ 278)1.4 引用标准下列标准所包含的条文，通过在本细则中引用而构成为本细则的条文。
所引 用标准的最新版本适用于本细则《测绘成果质量检查与验收》(GB/T24356)《城市测量规范》(GJJ /T 8)1.5 房产测量当中的房产平面控制测量，房产要素测量，房产图测绘等，除 应当满足《房产测量规范》的要求以外，还可参照《城市测量规范》有关内 容执行国家规定使用新的测量基准的，应执行国家规定1.6 用于房屋登记需要的房产测绘，由房产行政管理部门委托经房产行政管 理部门考核认证合格的测绘单位进行1.7 房产测绘单位必须使用符合县级以上房产行政管理部门规定的数据 标准的房屋面积测算软件，出具的测绘成果数据、图表册应符合房产行 政管理部门的登记管理需要1.8 房产面积精度要求房产面积精度要求房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过表1-1计算 的结果表1-1 房产面积的精度要求 （S为房产面积，m2）精度等级限差（m2）中误差血）一级0.02 JS + 0.0006S0.0皿 + 0.0003S二级0.04 + 0.002S0.02 JS + 0.001S三级0.08 VS + 0.006S0.04 JS + 0.003S各级房产面积的精度适用范围如表1-2表1-2 房产面积精度测算等级的要求精度等级不同房屋选用的等级一级特殊房屋或产权人要求的房屋二级商品房或进入房地产市场的房屋三级其它房屋第二章 建筑面积计算规则2.1 计算建筑面积的条件 能够计算建筑面积的房屋一般应具备以下普遍性的条件：1）应具有永久性上盖。
2）应有围护结构3）结构牢固，属永久性的建筑物4）层高在 2.20米以上（含 2.20米，以下同）5）可作为人们生产或生活的场所2.2 计算全部建筑面积的范围2.2.1 永久性结构的单层房屋，层高2.20米以上（含2.20米），按一层计算建 筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算建筑面积2.2.2 房屋内的夹层、插层、技术层、结构转换层及其梯间、电梯间等高度在2.20 米以上（含 2.20米）部位计算建筑面积利用、占用自然层的楼梯间、 电梯间通往夹层、插层、技术层的不视为其专用楼梯间、电梯间，不计算建 筑面积2.2.3 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算建筑面积门厅、 大厅内的回廊部分，层高在 2.20 米以上（含 2.20 米）的，按其水平投影计 算建筑面积跃层式住宅大厅上空对应的外围墙体，无论其层高，仅按一层 计算跃层式住宅内的楼梯（包括“用户自理”楼梯）应按自然层数计算建 筑面积2.2.4室内楼梯、楼梯间、电梯（含观光梯）井、提物井、垃圾道、管道 井、通风井、排气道等均按房屋自然层计算面积2.2.5房屋天面上，属永久性建筑，层高在2. 20米以上（含2.20米）的天 面梯间、水箱间、电梯机房、设备用房及其附属用房、斜面结构屋顶的房屋 按其外围在2.20米以上（含2.20米）的部位的水平投影计算建筑面积。
2.2.6挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影计算建筑面积2.2.7属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影计算建筑面积没有 完全遮盖的室外楼梯不能视为有盖室外楼梯2.2.8与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，按柱或墙的外围 水平投影计算建筑面积若既有柱又有围护（如栏杆）时（如图）当围护在 柱外边以内的，按围护结构外围水平投影计算建筑面积；当围护结构在柱外 边以外的，则柱外边以外部份b按挑廊计算建筑面积有柱走廊示图1有柱走廊示图2 2.2.9 房屋间永久性的封闭架空通廊，按外围水平投影计算建筑面积架空通 廊的外围投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积2.2.10 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上（含 2.20米） 的，按其外墙不包括采光井、防潮层及保护墙外围水平投影计算建筑面积2.2.11 门斗按其围护结构的外围水平投影计算建筑面积，门廊按柱的外围水 平投影计算建筑面积2.2.12 玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影计算建筑面积同一 位置既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙的外围水平投影计算建筑面积金 属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。
2.2.13 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影计算建筑面积 有柱车棚、货棚应具有两排或两排以上承重的结构柱2.2.14 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上（含 2.20米）部位的外围水平投影计算建筑面积2.2.15 与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、 沉降缝应计算建筑面积2.2.16 建在室内的机械车库高度在2.20米以上（含 2.20米），不论其停放层数， 均按一层计算建筑面积2.2.17 有顶盖的采光井，仅按一层计算建筑面积2.2.18 房屋层高在2.20米以上（含 2.2 米）的架空楼层、局部架空等无墙体的建 筑部位，包括底层楼梯入口处、店面或车库的卷闸门或铁栅门等，按有上盖 的柱或墙的外围计算全部建筑面积2.3 计算一半建筑面积的范围2.3.1 与房屋相连有上盖及永久性牢固围护结构但无柱的外走廊、檐廊 （仅两 端的墙体不视为其围护)，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算与房 屋相连的上盖，可以是挑楼或挑廊的底板，也可以是专用的上盖(宽度应不 小于 0.90 米)，当围护结构超出顶盖范围且不大于两倍顶盖宽度时，按其顶 盖水平投影面积一半计算建筑面积。
走廊、檐廊、挑廊的长度与宽度的比例 应大于 4：1，并且起到通道的作用2.3.2 属永久性建筑的独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等，按其上盖水平 投影面积的一半计算2.3.3 层高在 2.20 米以上(含 2.20 米)且有牢固围护结构及上盖的未封闭阳 台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算阳台、挑廊围护结 构的外围尺寸按下图(1)(2)(3)(4)取值：阳台、挑廊都必须具有上盖，并且与室内相通其中上盖可以是上层阳台或 上层挑廊，或上层挑楼，或房屋的底板，也可以是屋檐的延伸或专用的上盖 或“用户自理”的阳台盖板若该阳台的围护结构超出上盖水平投影的，按上盖水平投影面积的一半计算 隔层不封闭的阳台、挑廊、檐廊、通廊，其上盖高度不大于二个自然层的按 其围护结构外围水平投影面积的一半计算2.3.4 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算其他无盖楼梯参照 计算2.3.5 有上盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算建 筑面积2.3.6 在建筑中（多为顶层）出现与室内房屋相连，上有顶盖、雨篷，并立有柱 （或墙）的，外与露台相连接的部分，归类为阳台，按其投影面积的一半计 算建筑面积。
2.4 不计算建筑面积的范围2.4.1 层高小于2.20米的夹层、插层、技术层和层高小于2.20 米的地下室和 半地下室若层高在2.20 米以上（含 2.20 米）的楼层，其局部层高不足 2.20 米部分不计算建筑面积2.4.2 突出房屋墙面的构件、配件、烟囱、通风道、管道，装饰柱、装饰性的 玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等2.4.3 无上盖、无围护结构或围护结构宽度大于两倍顶盖的走廊、檐廊、挑廊 及房屋之间的架空通廊隔层不封闭的阳台、挑廊、外走廊、檐廊、通廊、 穿过建筑物的通道等，其上盖高度超过二个自然层的，视为无盖2.4.4 房屋的天面、挑台、露台，天面上的花园、泳池、水池2.4.5 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台2.4.6 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分2.4.7 临街楼房、挑廊的底层用作市政道路、街、巷通行的部分，不论其是否 有柱，是否有围护结构，均不计算建筑面积2.4.8 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋在引桥、高架 路、高架桥、路面下建造房屋超过两层以上的，最上面的一层是利用引桥、 高架路、高架桥、路面作为顶盖，该层不计建筑面积，但其他各层应按规定 计算建筑面积。
2.4.9 检修、消防等用途的室外爬梯2.4.10 独立烟囱、亭、廊、塔、罐、池和地下人防干、支线等2.4.11 与房屋室内不相通的伸缩缝、沉降缝2.4.12 与室内不相通的类似阳台、挑廊、檐廊、外走廊等的建筑2.4.13 楼梯下方空间不论是否利用，楼梯已计算过面积的不再重复计算地 下室入口处坡道下方空间层高在 2.20 米以上（含 2.20 米）的，若坡道已计 算建筑面积则不再重复计算2.4.14 建筑主体结构以外的雨蓬或挑楼等在露台、天面上的投影部分均不计 算建筑面积2.4.15 上层阳台在公共晒台、露台上的投影部分2.4.16 室外台阶、走廊外的台阶踏步、底层室内楼梯延伸出室外的部分2.4.17 跃层式房屋上层挑空部位（含外墙体）2.4.18 类似“平改坡”屋面等为建筑造型而建造，无实用功能的装饰性建筑 部位2.4.19 无永久性上盖的通道、车道等建筑2.4.20 无顶盖的通风井、排气道、天井，以及大于0.3 平方米的孔洞2.4.21 与房屋结构相连且埋在地下的独立水池2.4.22 活动房屋、临时房屋、简易房屋2.4.23 窗台高于楼地面的飘窗2.5 特殊情况下的建筑面积计算2.5.1 房屋天面上，属永久性建筑，层高在 2．20 米以下的天面梯间、水箱间、 电梯机房、设备用房及其附属用房、斜面结构屋顶高度在2.20 米下的部位不 计算建筑面积。
2.5.2 对倾斜、弧状等非垂直墙体房屋，外墙体向内倾斜的，层高在 2.20 米 以上（含2.20 米）的部位计算建筑面积房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿 的，以底板水平投影计算建筑面积2.5.3 在底层房屋出入口的雨篷：当雨篷仅有一边与墙支撑，由一面墙支撑着的雨篷为悬挑雨篷，不计算建筑 面积当雨篷一边与墙相连，另一边由一根柱子支撑的为独立柱雨篷，按上 盖水平投影面积的一半计算建筑面积当雨篷一边与墙相连，与墙平行的另 一边由两根或两根以上柱子支撑的为有柱雨篷，则以柱外围向墙作垂线并与 墙围成的多边形面积计算建筑面积当雨篷仅由两面墙支撑（如。