第二章第二章 房地产市场的微观经济分析房地产市场的微观经济分析第一节第一节 房地产经济学房地产经济学第二节第二节 房地产市场的一般特征房地产市场的一般特征第三节第三节 房地产市场的供给与需求房地产市场的供给与需求第四节第四节 房地产物业市场与资本市场房地产物业市场与资本市场第五节第五节 房地产价格房地产价格第1页，共63页第一节第一节 房地产经济学房地产经济学一、房地产经济学的定位：一、房地产经济学的定位：房地产经济学：房地产经济学：应用经济学应用经济学运用一般经济学的研究方法运用一般经济学的研究方法产业经济学范畴；产业经济学范畴；研究的是房地产业研究的是房地产业第2页，共63页1.1经济学研究什么？经济学研究什么？罗宾斯：罗宾斯：“一门研究人类行为的科学，研究稀缺资源有效地配置给相互竞争的用途的一门研究人类行为的科学，研究稀缺资源有效地配置给相互竞争的用途的科学科学”萨谬尔森：萨谬尔森：“是社会如何利用稀缺的资源以生产有价值的商品，并将它们分配给不同的个人是社会如何利用稀缺的资源以生产有价值的商品，并将它们分配给不同的个人”斯蒂格利茨：斯蒂格利茨：“社会中的个人、厂商、政府及其他经济组织如何作出选择，以及这些选择如何决定社会中的个人、厂商、政府及其他经济组织如何作出选择，以及这些选择如何决定了社会资源的使用方式了社会资源的使用方式”。
关键词：人，行为（选择），资源配置关键词：人，行为（选择），资源配置第3页，共63页1.2 房地产经济学研究什么？房地产经济学研究什么？人（家庭、企业）对房地产的选择行为人（家庭、企业）对房地产的选择行为房地产资源如何配置房地产资源如何配置加入空间因素需要区位理论、城市经济学、区域经济学的支撑第4页，共63页1.3经济学的微观与宏观之分经济学的微观与宏观之分微观经济学研究的是个体的行为；微观经济学研究的是个体的行为；宏观经济学研究的是总体的行为宏观经济学研究的是总体的行为第5页，共63页微观经济学的框架：微观经济学的框架：消费者理论消费者理论生产者理论生产者理论市场理论市场理论分配理论分配理论一般均衡理论一般均衡理论福利经济学福利经济学市场失灵与政府市场失灵与政府第6页，共63页发展阶段：发展阶段：第一阶段：第一阶段：从古典到马歇尔、瓦尔拉斯从古典到马歇尔、瓦尔拉斯供给、需求、分配，单个市场、多个市场供给、需求、分配，单个市场、多个市场方法：文字与图表方法：文字与图表第二阶段：第二阶段：从希克斯到萨谬尔森从希克斯到萨谬尔森消费者理论、生产者理论、不完全竞争、一般均衡，福利消费者理论、生产者理论、不完全竞争、一般均衡，福利经济学经济学微积分微积分第7页，共63页。
第三阶段：第三阶段：交易费用、产权、非均衡，寻租，信息，次优，机会选交易费用、产权、非均衡，寻租，信息，次优，机会选择、资产定价、资产组合，跨期分析择、资产定价、资产组合，跨期分析第8页，共63页房地产微观经济学研究什么？房地产微观经济学研究什么？微观个体的行为、资源配置（市场的运行规律）微观个体的行为、资源配置（市场的运行规律）居民、家庭、企业、政府之间居民、家庭、企业、政府之间单个地块在不同市场个体之间单个地块在不同市场个体之间某一房地产的市场需求在城市不同位置之间某一房地产的市场需求在城市不同位置之间例如：例如：影响居民住房选择的因素是什么？影响居民住房选择的因素是什么？某个地段，土地的市场需求是什么？某个地段，土地的市场需求是什么？某一建设用地的最佳需求？某一建设用地的最佳需求？住房价格与位置之间的关系？住房价格与位置之间的关系？第9页，共63页宏观经济学研究的内容：宏观经济学研究的内容：研究总体行为研究总体行为凯恩斯以来，经历了两代：凯恩斯以来，经历了两代：从经济总量出发，没有微观基础从经济总量出发，没有微观基础沿着瓦尔拉斯方向，构建微观基础，使总体的行为沿着瓦尔拉斯方向，构建微观基础，使总体的行为合乎个体行为的逻辑。
合乎个体行为的逻辑特点：特点：针对总体经济，例如货币、劳动、投资、消费等针对总体经济，例如货币、劳动、投资、消费等围绕经济波动，变量沿时间纬度的变动围绕经济波动，变量沿时间纬度的变动第10页，共63页第二节第二节 房地产市场的一般特征房地产市场的一般特征一、房地产市场的类型：一、房地产市场的类型：按用途：按用途：按地域：按地域：按层次划分：按层次划分：一级市场一级市场二级市场二级市场市场的细分市场的细分第11页，共63页二、房地产市场特点二、房地产市场特点地域性地域性供给调节滞后供给调节滞后门槛与垄断门槛与垄断投机投机交易形式多样交易形式多样交易复杂交易复杂信息与市场效率信息与市场效率外部性与政府干预外部性与政府干预第12页，共63页完全市场与典型的房地产市场对比完全市场与典型的房地产市场对比特征特征完全市场完全市场典型房地产市场典型房地产市场1、买方与买方的数目、买方与买方的数目许多参与者许多参与者少数参与者少数参与者2、产品知识与交换、产品知识与交换信息完全、交易容易信息完全、交易容易信息缺乏、交易费用高信息缺乏、交易费用高3、产品的标准化、产品的标准化一切产品相同或相似一切产品相同或相似产品各不相同产品各不相同4、移动性、移动性容易移动容易移动不可移动不可移动5、大小与购买次数、大小与购买次数小而便宜，经常购买小而便宜，经常购买昂贵、购买次数少昂贵、购买次数少6、政府的作用、政府的作用自由放任自由放任政府管制政府管制7、价格、价格供给与需求平滑决定供给与需求平滑决定受供需影响，但会扭曲受供需影响，但会扭曲第13页，共63页。
关于房地产市场的几个论断关于房地产市场的几个论断房地产市场是不完全的市场房地产市场是不完全的市场是否意味着供求原理不起作用？是否意味着供求原理不起作用？土地的供给是固定的土地的供给是固定的短期内土地的使用也是固定的；短期内土地的使用也是固定的；供给的固定意味着房地产价格随需求涨落供给的固定意味着房地产价格随需求涨落第14页，共63页第三节第三节 房地产市场的供给和需求房地产市场的供给和需求一、住房需求一、住房需求（一）需求函数（一）需求函数价格数量需求曲线第15页，共63页二）需求的价格弹性（二）需求的价格弹性住房的需求价格弹性较小住房的需求价格弹性较小;美国约为美国约为0.75-1.2(ELLWOOD;POLINSKI,1979)第16页，共63页三）需求的收入弹性（三）需求的收入弹性收入弹性随收入增加而增加；收入弹性随收入增加而增加；低收入家庭的收入弹性系数在低收入家庭的收入弹性系数在0.140.46;高收入家庭为高收入家庭为0.721.1对住房需求内容的收入弹性：对住房需求内容的收入弹性：对可居住面积的收入弹性较小；对可居住面积的收入弹性较小；对建筑质量的收入弹性较高；对建筑质量的收入弹性较高；对居住环境的收入弹性较高；对居住环境的收入弹性较高；第17页，共63页。
三）影响住房需求的因素（三）影响住房需求的因素收入收入家庭、人口家庭、人口利率的变动利率的变动其他商品与服务的价格其他商品与服务的价格短期价格变动短期价格变动第18页，共63页1、收入对需求曲线的变动、收入对需求曲线的变动居民收入增加，居民收入增加，需求曲线外移需求曲线外移PQ第19页，共63页2、人口、家庭结构对需求的影响、人口、家庭结构对需求的影响家庭的分类：家庭的分类：阶段划分：单身、新婚、满巢、空巢阶段划分：单身、新婚、满巢、空巢家庭结构：丁克、三人、三代同堂、单亲、单身等家庭结构：丁克、三人、三代同堂、单亲、单身等家庭类型：家庭类型：在学型、购物交际型、工作时间特殊型、高收入型在学型、购物交际型、工作时间特殊型、高收入型离婚率上升对住房市场的影响？离婚率上升对住房市场的影响？社会阶层分化会对住房市场产生什么影响？社会阶层分化会对住房市场产生什么影响？第20页，共63页3、利率对需求的影响、利率对需求的影响当利率上升时当利率上升时收入效应：收入效应：如果家庭是净储蓄者，收入增加；如果家庭是净储蓄者，收入增加；如果家庭是净借贷者，收入减少；如果家庭是净借贷者，收入减少；替代效应替代效应利率上升，跨时消费的替代：利率上升，跨时消费的替代：未来消费相对于当前消费更便宜，放弃当前消费，未来消费相对于当前消费更便宜，放弃当前消费，推迟买房。
推迟买房第21页，共63页4、通货膨胀的影响、通货膨胀的影响通货膨胀时：通货膨胀时：收入效应：收入效应：如果名义收入没有同步增长，如果名义收入没有同步增长，通货膨胀造成实际收入下降，需求下降通货膨胀造成实际收入下降，需求下降保值效应保值效应如果房屋价格上涨速度超过通货膨胀，需求上升如果房屋价格上涨速度超过通货膨胀，需求上升第22页，共63页5、价格变动的短期需求变动、价格变动的短期需求变动当价格上涨时，需求减少当价格上涨时，需求减少可能形成未来的预期价格上涨可能形成未来的预期价格上涨需求反而增加；需求反而增加；第23页，共63页6、住房需求者效用最大化、住房需求者效用最大化消费者对住房因素的考虑：消费者对住房因素的考虑：面积、位置、质量等面积、位置、质量等家庭收入家庭收入=购买住房购买住房+通勤费用通勤费用+其他商品支出其他商品支出X代表住房离城市中心的距离代表住房离城市中心的距离第24页，共63页二、住房供给二、住房供给1、存量房地产和新增房地产、存量房地产和新增房地产短期内新增房地产的供给为零；供给无弹性短期内新增房地产的供给为零；供给无弹性房地产生产过程较长房地产生产过程较长短期内房地产价格取决于需求量。
短期内房地产价格取决于需求量房地产的市场机制存在时间差房地产的市场机制存在时间差第25页，共63页2、房地产的生产函数、房地产的生产函数H房地产产出量房地产产出量L土地土地N劳动劳动K资本、设备资本、设备M材料材料第26页，共63页3、要素替代与成本最小化、要素替代与成本最小化生产者函数生产者函数第27页，共63页LIBBBBEE土地价格低，投入更多的土地来替代其他要素，例如郊区密度低土地价格低，投入更多的土地来替代其他要素，例如郊区密度低第28页，共63页住房的供给弹性：住房的供给弹性：缺乏弹性；缺乏弹性；原因：土地的不可再生性和生产的时间长原因：土地的不可再生性和生产的时间长住房供给的影响因素：住房供给的影响因素：土地供应；土地供应；资本市场资本市场政策问题；政策问题；第29页，共63页第四节第四节 房地产物业市场与资本市场房地产物业市场与资本市场1、存量与流量流量：每年竣工的新建筑物减去因折旧或毁损或废弃而灭失每年竣工的新建筑物减去因折旧或毁损或废弃而灭失的房地产价值；的房地产价值；存量：某时点所有的建筑物与土地的价值总和某时点所有的建筑物与土地的价值总和存量房地产的估算 一种方法：用各年新增投资流量的累计价值减去折旧和拆除建用各年新增投资流量的累计价值减去折旧和拆除建筑物的价值。
筑物的价值问题：可能与市场价值不符问题：可能与市场价值不符第30页，共63页物业市场与资本市场的联动：四象限模型存量租金物业市场：确定租金资本市场：确定价格物业市场：存量调整资产市场：开发建设价格新建数量D（R，Economy)=SP=R/iP=f(C)S=C/第31页，共63页物业市场与资本市场的联动：四象限模型存量租金物业市场：确定租金资本市场：确定价格物业市场：存量调整资产市场：开发建设价格新建数量D（R，Economy)=SP=R/iP=f(C)S=C/第32页，共63页物业市场与资本市场的联动：四象限模型存量租金物业市场：确定租金资本市场：确定价格物业市场：存量调整资产市场：开发建设价格新建数量D（R，Economy)=SP=R/iP=f(C)S=C/第33页，共63页物业市场与资本市场的联动：四象限模型存量租金物业市场：确定租金资本市场：确定价格物业市场：存量调整资产市场：开发建设价格新建数量D（R，Economy)=SP=R/iP=f(C)S=C/1。