土地估价实务：土地使用权协议出让1、土地使用权协议出让的概念依据《城市房地产治理法》第十二条之规定采纳协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的土地使用权协议出让实质是政府协议出让土地使用权的价格最低掌握标准，主要适用于政府协议出让土地土地其作用在于：（1）防止地方政府压价竞争，造成国有土地收益流失；（2）提高土地使用权出让的透亮度，便于实施监视；（3）便于土地使用者确定合理的投资方向2、土地使用权协议出让的标准原国家土地治理局《协议出让国有土地使用权确定方法》规定，协议出让由省、自治区、直辖市人民政府土地治理部门会同有关部门拟定，报同级人民政府批准后下达市、县人民政府土地治理部门执行协议出让应当依据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的肯定比例确定，详细适用比例由省、自治区、直辖市确定依据国土部要求，上海市依据2022年基准地价更新成果制订的土地使用权协议出让标准已报国土部批准，并已在各区县土地协议出让和补缴出让金中作为最低掌握标准执行。
上海市协议出让土地标准上海市协议出让土地标准说明：1、本协议出让标准为正常市场条件下，各级别分用途法定出让年限下的国有土地使用权的协议出让最低掌握价格2、表中商业、办公、住宅价格均为楼面地价；工业用途3、4、5级为楼面地价；其余级别为地面价容积率不另做修正3、表中1～6级为熟地（即七通一平或五通一平）协议出让；7～10级为未完成拆迁的毛地协议出让上海市协议出让土地标准说明：4、表中各用途内涵如下：①商业：包括商业、金融、保险业用地既包括独立的商业设施用地，也包括商住、商办、住宅等建筑内部用作商业经营的裙房分摊的土地（不含大卖场等用地）②办公：主要指经营性写字楼、办公场所用地③居住：包括多、高层和低层（别墅）等各类住宅用地④工业：包括工业、仓储、交通运输用地及其相应附属设施用地，其中三、四级特指都市型工业用地都市型工业指学问、信息、技术和手工技能密集，又低能耗物耗、少污染、少占地的工业。