中国地产商域网中新生态城研究报告一、中新生态城的发展背景 - 2 -1.1中新生态城的上层意识 - 2 -1.2中新生态城的发展目标与意义 - 2 -1.3中新生态城的选址情况 - 3 -1.4中新生态城的市场吸引力 - 5 -二、中新生态城开发主体的组织结构与合作模式 - 5 -2.1组织实施中新生态城的行政部门与服务机构 - 5 -2.2政府的组织结构与职能 - 5 -2.3主要人员及主管方向 - 10 -2.4投资公司的基本情况 - 10 -2.5开发商如何介入 - 11 -三、中新生态城的规划与分析 - 12 -3.1中新生态城的指导思想 - 12 -3.2中新生态城的规划原则 - 12 -3.3中新生态城的开发规模与开发强度 - 13 -3.4中新生态城的总体规划要点分析 - 14 -四、中新生态城的市场研判 - 30 -4.1市场发展机遇分析 - 30 -4.2市场发展风险判断 - 30 -4.3中新生态城能对社会和市场所能产生的重大影响 - 31 -4.4参与投资开发的开发商的战略意义与投资回报分析 - 32 -五、有关生中新态城的重大新闻 - 33 -5.1政府行为 - 33 -5.2企业行为 - 33 -一、中新生态城的发展背景1.1中新生态城的上层意识2007年4月，国务院总理温家宝在会见新加坡国务资政吴作栋时，共同提议在中国合作建设一座资源节约型、环境友好型、社会和谐型的城市。
2007年7月，吴仪副总理访问新加坡，与新方进一步探讨了生态城选址和建设原则随后，国家有关部委对天津等多个备选城市进行反复比选和科学论证，在征求新加坡国家发展部的意见后，于9月底初步认定生态城选址在天津滨海新区2007年11月18日，国务院总理温家宝和新加坡总理李显龙共同签署《中华人民共和国政府与新加坡共和国政府关于在中华人民共和国建设一个生态城的框架协议》国家建设部与新加坡国家发展部签了《中华人民共和国政府与新加坡共和国政府关于在中华人民共和国建设一个生态城的框架协议的补充协议》协议的签订标志着中国――新加坡天津生态城的诞生 按照两国协议，中新天津生态城将借鉴新加坡的先进经验，在城市规划、环境保护、资源节约、循环经济、生态建设、可再生能源利用、中水回用、可持续发展以及促进社会和谐等方面进行广泛合作为此，两国政府成立了副总理级的“中新联合协调理事会”和部长级的“中新联合工作委员会”中新两国企业分别组成投资财团，成立合资公司，共同参与生态城的开发建设新加坡国家发展部专门设立了天津生态城办事处，天津市政府于2008年1月组建了中新天津生态城管理委员会至此，中新天津生态城拉开了开发建设序幕。
胡锦涛主席：生态城建设体现了全面、协调、可持续的科学发展观李光耀资政：生态城将把新中长期合作推向一个新高点吴作栋资政：新方希望同中方共同推动天津生态城建设温家宝总理：生态城建设起点要高，设计要高瞻远瞩，符合人民节约资源、能源和保护环境的愿望，成为留给后人的一笔财富新加坡总理李显龙：生态城是新中合作一个新的里程碑，生态城的构想是打造一个社会和谐、重视环保和讲求资源节约的城市1.2中新生态城的发展目标与意义1.2.1发展目标建设科学发展、社会和谐、生态文明的示范区；建设资源节约型、环境友好型社会的示范区；建设体现天津地域文化特色和时代特征的、生态宜居的国际化滨海新城1.2.2意义中新天津生态城是中国、新加坡两国政府战略性合作项目，是继苏州工业园之后两国合作的新亮点生态城市的建设显示了中新两国政府应对全球气候变化、加强环境保护、节约资源和能源的决心，为资源节约型、环境友好型社会的建设提供积极的探讨和典型示范中新天津生态城的启动是天津腾飞的标志，是天津作为环渤海经济中心的标志和国际地位的象征，总之将进一步提升天津国内外的地位和知名度1.3中新生态城的选址情况1.3.1选址位置中新天津生态城确定在中国东部、环渤海地区的中心、京津城市发展轴的北侧、天津滨海新区内海滨休闲旅游区内，距离滨海新区核心区15公里、距离天津中心城区45公里、距离北京150公里、距离唐山50公里。
规划范围为东至汉北路—规划的中央大道，西至蓟运河，南至永定新河入海口，北至规划的津汉快速路，总面积约30平方公里选址周边临近滨海新区产业功能区，具有良好的交通和基础设施配套条件，可为生态城提供水、气、电、热、通讯等基础设施保障，有利于生态城在短时期内取得发展成效1.3.2场地条件生态城范围用地现状三分之一为盐田，三分之一为水面，三分之一为荒滩，土壤盐渍化程度高，属于水质性缺水地区在较差的自然条件下高标准建设生态城，进一步提升了生态城建设的示范意义生态城所在地目前还有两座村子：五七和青坨子村，村民总计约2000人天津建设局局长李东说，当局已向村民提出拆迁方案另按照生态城规划要求，生态城对原住民回迁保障率要达到100%，并提供就业保障 1.4中新生态城的市场吸引力 中新生态城所申请的政策优惠涉及到诸多部委，包括国家发改委、住房和城乡建设部、科技部、国土资源部、商务部、环境保护部、财政部、海关总署等 如税收方面，未来中新生态城内涉及到节能环保、循环经济等技术研发以及应用推广等方面，能否享受到一定的税收优惠，能否获得相关部委专项资金的扶持；为解决生态城建设资金问题，能否允许中方投资公司独立发企业债券，以拓宽融资渠道，缓解资金压力；企业资格审批方面，部分原属国家审批的事项能否将审批权下放到地方等。
此外将探索住房制度改革，创新金融、财政等公共政策，优化住房资源配置，建立科学、合理的住房建设和消费模式，形成“多层次、多元化”的住房供应体系其中，硬性规定：政策性住房比例不低于20％；妥善安置原有农村居民，回迁保障率100％，并提供就业保障二、中新生态城开发主体的组织结构与合作模式2.1组织实施中新生态城的行政部门与服务机构 中新生态城管委会行使行政职能，中新合资公司实施市场运作2.2政府的组织结构与职能2.2.1组织结构关系管委会分设：办公室、建设局、商务局、环境局、财政局、法制局、民警办办公室分设：综合科、文秘科、人事科、外宣科、公关部建设局分设：规划科、工程科、土地科、住房科、总工室商务局分设：产业科、项目科、审批登记科、商业科环境局分设：环保科、水务科、公用事业科、环卫科财政局分设：预算科、国库科、财务科、企财科法制局分设：研究科、法务科民警办2.2.2各局科的职能1.办公室管委会综合事务管理、服务、协调部门，协助管委会领导开展工作，完成管委会领导交办的任务主要负责综合事务管理、文秘、人事、外宣及公关接待等工作① 综合科主要负责：行政事务管理及后勤保障；重要会议及活动保障；办公用品的采购；办公环境及工作纪律管理；印鉴的保管和使用；相关规章制度的制定和监督实施。
② 文秘科主要负责：起草行政公文、会议纪要、工作简报、工作动态、工作总结、工作汇报、领导讲话和大事记等文字工作；机要文件印制、管理及收发；文件、档案管理；每月、每周的会议和工作安排以及督察、督办；重要会议及活动的安排③ 人事科主要负责：管委会机关人事管理的规章制度建设；各类人员编制管理；人员调配管理；办理请销假、停薪留职、离职、辞职等事宜；年度考核管理；劳动合同管理；人事档案管理和人事统计报表等工作④ 外宣科主要负责：开展对外宣传，联系新闻媒体，接待来访记者；宣传文件起草及制作；政府网站内容的管理与更新；围绕外界和媒体对生态城的报道和评论，对生态城的公众形象进行信息整理、评估和统筹⑤ 公关部主要负责：公关接待制度的制定；重要会议、活动接待方案的制定和落实；联系有关部门办理出境出国的事务；各种日常接待工作；其他对外联络事务2.建设局 生态城城市建设综合行政管理部门主要负责生态城的规划管理、建设管理、土地管理、住房管理等工作① 规划科主要负责：贯彻执行国家《城乡规划法》、《土地管理法》等，编制和审定生态城各级各类规划；市政管线、厂站、工程的规划管理；《建设工程用地规划可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》的办理；建设工程方案设计审查；地名、街区的命（更）名管理。
② 工程科主要负责：贯彻执行国家有关建筑市场管理和施工现场管理的政策、法规；制订市政、能源、绿化建设计划，组织、协调市政公用基础设施建设；依法核发生态城内建设工程施工（临时施工）许可证；监督管理进入生态城的建设单位和施工企业，核定房地产开发企业的开发资质和施工企业资质；监督管理生态城建筑市场和建设工程招标投标活动；监督、保障生态城内建筑工程质量 、施工安全；评定和申报生态城内建设工程的质量等级，组织处理工程质量事故③ 土地科主要负责：贯彻执行国家《土地管理法》以及相关法规、政策；管理生态城内土地的产权产籍，并颁发相关的权属证明；组织土地勘丈，制定生态城的年度土地征用及出让计划，组织、制定、落实生态城土地出让方案及报批手续；依法登记和管理生态城内土地使用权的转移和抵押，监控土地市场④ 住房科主要负责：策划和制订生态城住宅开发和管理的政策、策略；核定住宅建设年度计划；核发各类房地产权属证书；依法管理房地产的产权确定、产权转移和产权抵押；监控和指导房地产交易行为，规范房地产交易市场；组织和指导和检查监督物业管理；管理生态城内的房屋拆迁等工作⑤ 总工室主要负责：组织各种建设及工程规范标准的研究、制定、调研工作；生态城的基础地理信息系统的建设、应用、维护及延伸开发利用工作；城市建设综合统计分析。
3.商务局 生态城国际经济及区域经济合作的行政管理部门主要负责生态城内产业布局规划和管理；生态城的招商；外商投资企业审批；生态城的工商行政管理；生态城商业设施、网点的规划管理等工作① 产业科主要负责：研究生态城产业发展战略，提出产业结构改革意见；拟订产业的布局规划，推进产业结构调整；拟订生态城基础产业中长期发展规划和年度计划，并组织实施；监测分析相关行业发展状况，提出对策和建议；行业重大项目的规划布局和项目的核准、备案、申报② 项目科主要负责：制定招商工作计划和方案；区域内投资项目的谈判与促进；来区投资企业（内资、外资）的准入及产业政策的核准认定；策划、组织在国内外重点投资来源地区招商活动，建立、维护招商渠道；与招商和商务活动相关的信息档案的搜集、编纂、使用和管理；招商网络、客户资料库、在谈项目库的建立和维护；招商中介代理机构及顾问团的建立及协调③ 审批登记科主要负责：生态城的内、外资企业的工商登记和管理；组织监督管理市场交易行为，依法查处垄断、不正当竞争等违法行为；组织保护消费者合法权益；监督管理各类市场和商业展销活动；监督管理商标、广告等经营活动；监制和推行合同示范文本，查处利用合同进行的违法行为；管理企业档案和基础数据信息，并对社会提供服务。
④ 商业科主要负责：贯彻执行有关商贸的法规和政策；商品流通的行业管理，研究指导流通体制改革；拟定工贸结合和促进商品流通业发展的政策措施；协调、整顿和规范生态城内市场经济秩序；生态城区域内商业设施、商业网点规划、布局的研究；掌握、分析市场建设发展情况；商业设施的招商和运营管理；企业后期运营服务和管理 4.环境局生态城环境治理、保护与城市管理、维护的行政管理部门主要负责生态城的环境保护、水务、公共事业与环境卫生的管理等工作① 环保科主要负责：贯彻执行关于城市环境保护的方针政策、法律法规；编制生态城环境保护中、长期发展规划；组织开展生态城环境保护研究；制订环境污染整治与修复年。