一、城市（宏观）规划发展二、都江堰房地产市场分析三、拟拍宗地价值分析四、拟拍宗地初步定位五、拟拍宗地评估测算一、城市（宏观）规划发展都江堰地处四川成都平原西北，以世界水利名珠都江堰而得名, 1988年撤灌县设市概况u大成都蓝图: 1个特大城市：成都市主城区 4个中等城市：都江堰、邛崃、彭州、崇州 4个小城市，30个重点小城镇及一般乡镇城乡一体、协调发展大成都规划 城市定位 都江堰被纳入大成都发展体系之中，被誉为成都的后花园，被定位为国际休闲度假旅游区金堂金堂彭州彭州崇州崇州大邑大邑都江堰都江堰邛崃邛崃蒲江蒲江新津新津邛崃都江堰崇州彭州城市（宏观观）规规划发发展都江堰房地产产市场场分析拟拟拍宗地价值值分析拟拟拍宗地初步定位拟拟拍宗地评评估测测算都江堰是成都20032020年总总体规规划的城乡乡一体城市群中4个中等城市之一交通现状 成灌高速20分钟车程沙西线延伸段（待建）成青旅游快速通道30分钟车程双流机场青城山成灌高速：38公里，20分钟车程老成灌213国道：48公里左右距离， 40分钟车程成青快速路：公里，30分钟车程沙西线都江堰延伸段（规划）注:都江堰是大成都体系(第三圈层)中 交通最为发达的城市.城市（宏观观）规规划发发展都江堰房地产产市场场分析拟拟拍宗地价值值分析拟拟拍宗地初步定位拟拟拍宗地评评估测测算都江堰被纳纳入“大成都”体系交通网络络，城市之间时间间时间 、财务财务 成本逐渐渐降低，都市融合的趋势趋势 明显显 老成灌213国道40分钟车程 从整个城市规划的特点来看，城市主城区的用地规划是以住宅为主，从地理位置来看，城市的北和西都有山阻隔，及生态保护区限制，城市未来的发展规划将是以东和南为主线。
城市（宏观观）规规划发发展都江堰房地产产市场场分析拟拟拍宗地价值值分析拟拟拍宗地初步定位拟拟拍宗地评评估测测算都江堰城市规规划及发发展方向金凤蒲阳主城区玉堂镇紫坪铺镇聚源新区青城山镇主城区延展区本宗地重点发展重点发展( (东南东南) )方方向向城市（宏观观）规规划发发展都江堰房地产产市场场分析拟拟拍宗地价值值分析拟拟拍宗地初步定位拟拟拍宗地评评估测测算都江堰城市规规划及发发展总总述邛崃都江堰崇州彭州1、都江堰作为成都市规划的中等城市之一，将会得到成都市的众多政策倾斜，将会促进都江堰的快速发展；2、随着交通条件的逐步完善，都江堰与成都的融合将越来越多，将会拉快都江堰市的发展步伐；3、本宗地作为都江堰的重点发展区域位置，随着城市进程的加快，将迅速使得本区域得到快速发展，区域发展前景非常美好本宗地二、都江堰房地产市场分析城市（宏观观）规规划发发展都江堰房地产产市场场分析拟拟拍宗地价值值分析拟拟拍宗地初步定位拟拟拍宗地评评估测测算都江堰市地产产与房产发产发 展概况土地价格2004年城区土地价格基本上集中在30-50万元/亩，而目前拍卖的成交价格集中在100-150万元/亩，土地价格翻了2番，年平均地价上涨幅度约50%，整个城市的土地价值飞速提升。
销售价格从2004年钱江银通房地产公司开发的都市美丽洲创当时1600元/的高价记录到目前的销售均价3800元/，甚至个别楼盘均价突破4000元/，其年平均上涨幅度约35%，涨势迅猛开发板块早期的房地产开发多集中在老城区位置，以及青城山沿线地段，而目前房地产开发的区域已经延伸到了二环路环线区域以及更远的区域镇域，基本上是全面开花开发品质由于早期的房地产市场不是很活跃，市场开发多以低品质的楼盘居多，而目前由于大量实力开发商的介入，以及消费者对品质的追求也在逐步提高，楼盘的开发品质也在逐步走高，但与都江堰的城市地位相匹配的精品项目依然很少 本宗地2007年2月宗地编编号宗地位置容积积率建筑密度绿绿地率建筑总总高度土地用途及年限JY-07-007市区天府大道西侧侧不大于1.6不大于25%不小于35%不高于40米商业业 40年住宅 70年净净用地面积积竟买买保证证金起拍价成交价成交金额额竟得人20525.2平方米（合30.79亩亩）￥200万元￥36万元/亩亩￥74万元/亩亩￥2278.64万元四川茂地房地产产开发发有限公司宗地编编号宗地位置容积积率建筑密度绿绿地率建筑总总高度土地用途及年限JY-07-009市区学府路（柏条河北侧侧）不大于1.5不大于25%不小于35%不高于40米商业业 40年住宅 70年净净用地面积积竟买买保证证金起拍价成交价成交金额额竟得人59303.3平方米（合88.95亩亩）￥500万元￥30万元/亩亩￥124万元/亩亩￥11029.8万元都江堰市精诚诚房地产产开发发有限公司2007年3月宗地编编号宗地位置容积积率建筑密度绿绿地率建筑总总高度土地用途及年限JY-07-012市区都江堰大道安康南路不大于1.1不大于25%不小于35%不高于22米住宅 70年净净用地面积积竟买买保证证金起拍价成交价成交金额额竟得人2509.1平方米（合3.76亩）￥50万元￥240万元/亩亩￥240万元/亩亩￥240万元都江堰市畜牧兽医协会城市（宏观观）规规划发发展都江堰房地产产市场场分析拟拟拍宗地价值值分析拟拟拍宗地初步定位拟拟拍宗地评评估测测算都江堰市07年28月土地成交列表2007年5月宗地编编号宗地位置容积积率建筑密度绿绿地率建筑总总高度土地用途及年限JY-07-013市区青城路走马河东侧不大于1.8不大于22%不小于35%不高于40米商业 40年住宅 70年净净用地面积积竟买买保证证金起拍价成交价成交金额额竟得人92930.6平方米（合139.40亩）￥3000万元120万元/亩亩规划建筑面积167275平方米因竞买人数未达到规定人数终止拍卖宗地编编号宗地位置容积积率建筑密度绿绿地率建筑总总高度土地用途及年限JY-07-014市区青城路走马河东侧不大于1.6不大于25%不小于35%不高于22米商业 40年住宅 70年净净用地面积积竟买买保证证金起拍价成交价成交金额额竟得人48366.7平方米（合72.55亩1400万元900元/平方米1390元/平方米（148万元/亩）10756.7540元上海丰华（集团）股份有限公司规划建筑面积77387平方米（本宗地按楼面地价拍卖）宗地编编号宗地位置容积积率建筑密度绿绿地率建筑总总高度土地用途及年限JY-07-015城区二环路南段走马河西侧不大于2.0不大于20%不小于35%不高于40米商业 40年住宅 70年净净用地面积积竟买买保证证金起拍价成交价成交金额额竟得人88289.8平方米(合132.43亩) 1800万元500元/平方米810元/平方米（108万元/亩）14302.9476元成都皇朝置业有限公司规划建筑面积176580平方米（本宗地按楼面地价拍卖）城市（宏观观）规规划发发展都江堰房地产产市场场分析拟拟拍宗地价值值分析拟拟拍宗地初步定位拟拟拍宗地评评估测测算都江堰市07年28月土地成交列表2007年8月宗地编编号宗地位置容积积率建筑密度绿绿地率建筑总总高度土地用途及年限JY-07-013市区青城路走马河东侧不大于1.8不大于22%不小于35%不高于40米商业 40年住宅 70年净净用地面积积竟买买保证证金起拍价成交价成交金额额竟得人92930.6平方米（合139.40亩）￥3000万元120万元/亩规划建筑面积167275平方米因竞买人数未达到规定人数终止拍卖宗地编编号宗地位置容积积率建筑密度绿绿地率建筑总总高度土地用途及年限JY-07-021城区二环环路东东段不大于2.0不大于23%不小于35%不高于40米商业 40年住宅 70年净净用地面积积竟买买保证证金起拍价成交价成交金额额竟得人37068.6平方米（合55.60亩） ￥700万元￥460元/平方米￥780元/平方米（104万元/亩亩）￥5782.686元成都市龙泉金山房地产开发有限责任公司规划建筑面积74137平方米（本宗地按楼面地价拍卖）城市（宏观观）规规划发发展都江堰房地产产市场场分析拟拟拍宗地价值值分析拟拟拍宗地初步定位拟拟拍宗地评评估测测算都江堰市07年28月土地成交列表城市（宏观观）规规划发发展都江堰房地产产市场场分析拟拟拍宗地价值值分析拟拟拍宗地初步定位拟拟拍宗地评评估测测算都江堰市（最新）楼盘盘列表项项目名称项项目地址开发发商产产品类类型占地面积积总总建面容积积率总户总户数面积积区间间（）价格（元/）销销售情况开盘时盘时间间紫坪丽丽景4批次幸福大道文汇汇路紫坪房产产多层层68亩亩499001.141486.13-122.3均价39003、4F价格4100目前余122户户型，一次性2%，按揭1% 2007.7岷江河畔一号桥桥旁桥桥都房产产多层层40亩亩300001.126080-140均3700，1F带带花园4200房源充足2007.10天源佐岸3期2环环路胥家路口都江堰金山房产产6层层电电梯洋房681亩亩607001.3430左右88-2304260-4500余103房源,目前可优优惠5%2007.11都之都市中心，公园路口国机保利房产产7层层电电梯30亩亩320001.660050-152未定入会咨询询预计预计2008.5都市美丽丽洲5期一环环路南侧龙侧龙 潭湾钱钱江银银通房产产多层层76.7亩亩2208974.32约约34070-1903820-4068余几套1F150 4068，6跃跃7165 3820城市（宏观观）规规划发发展都江堰房地产产市场场分析拟拟拍宗地价值值分析拟拟拍宗地初步定位拟拟拍宗地评评估测测算都江堰市（最新）楼盘盘列表项项目名称项项目地址开发发商产产品类类型占地面积积总总建面容积积率总户总户 数面积积区间间（）价格（元/）销销售情况开盘时间盘时间景顺顺.山水间间赵赵公山脚下江河置业业5+1电电梯洋房122亩亩785281.0472880-150预计预计 均价5000入会咨询询预计预计 2008年6岭秀都江都江堰大道柏条河畔精诚诚房产产多层层、小高层层88.9亩亩1065731.791022电电梯：45-104多层层：135-140均价4000房源充足2007.12利贞贞。
锦锦水苑2期2批次都江堰区一环环路胥家路口利贞贞实业实业多层层100亩亩966051.44100多套110-130均3600余二三十套2007.12建川桂院幸福大道和彩虹大道交接处处都江堰市建川实业实业多层层、别别墅87178534910.71363户户多层层：80-120别别墅：164.8-291.2多层层：3680-3900别别墅：5100余20多套多层层，别别墅60栋栋2007.9.29都江森林别别墅1批次都江堰市香雪海路华华凌房产产别别墅200亩亩0.3125户户双拼306独栋栋320-530双拼298万套起，独栋栋368元套起，均价585万/栋栋1批次余30%2007.5土地市场概况 城区07年2月8月拍卖土地成交价价格多集中在100-150万元/亩 ； 从07年2月8月成交的土地中，规划建筑面积约62万平米；商品房市场概况产品表现目前建筑类型以多层为主（少量带电梯） ，仅有岷江国际项目是小高层电梯公寓； 价格表现销售价格多集中在3700-3900元/；即将上市销售(对外咨询)的楼盘价格多在4000元/；城市（宏观观）规规划发发展都江堰房地产产市场场分析拟拟拍宗地价值值分析拟拟拍宗地初步定位拟拟拍宗地评评估测测算都江堰市房地产产市场发场发 展总结总结百万区百万延展区本宗地柏条河土地价格走势目前土地成交的价格多集中在100-150万/亩，与前几年的土地价值相比年平均增幅达到30%左右，土地价值提升很快，随着土地的逐步减少以及市场的发展，预计土地价格将继续上扬，增长幅度达到30%左右。
销售价格走势目前的销售价格与前几年的进行对比，年平均增幅达到了35%左右，价格上涨很快，随着土地价格的增长以及楼盘品质的提升，楼盘的销售价格将持续上涨，但考虑到目前国家宏观政策调控，上涨幅度会有所缓解，预计年上涨幅度在15%-18%城市（宏观观）规规划发发展都江堰房地产产市场场分析拟拟拍宗地价值值分析拟拟拍宗地初步定位拟拟拍宗地评评估测测算都江堰市。